[摘要] 国家统计局最新统计数据显示，9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。
国家统计局统计数据显示，9月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。
9月，新建住宅销售价 格 同 比 上 涨11.3%，涨幅比8月缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格同比上涨12.6%，普通住宅销售 价 格 同 比 上 涨11.9%，高档住宅销售价格同比上涨15.2%，经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与今年8月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%，经济适用房销售价格上涨0.2%。
9月，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与8月持平；环比上涨0.5%，比8月扩大0.4个百分点。
9月，房地产开发景气指数 （简称“国房景气指数”）为103.52，比 8月回落0.59点，比去年同期提高2.44点。从分类指数看，房地产开发投资分类指数为104.85，比8月回落0.04点，比去年同期提高4.84点；本年资金来源分类指数为108.21，比8月回落1.53点，比去年同期提高0.46点；土地开发面积分类指数为94.10，比8月回落0.32点，比去年同期提高0.17点；商品房待售面积分类指数为103.56，比8月回落0.67点，比去年同期提高13.24点；房屋施工面积分类指数为108.56，比8月回落0.44点，比去年同期提高9.50点。
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开发商资金状况恶化负债近万亿 降价压力沉重
温和的潘石屹遭遇善辩的任志强，不明就里的人以为二人是针锋相对的“敌人”，事实上，二人私交甚笃。这样的争论也曾发生在10年前。彼时，任志强曾洋洋洒洒万言写了封信，名为《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》，字字锋芒，招招见血。看完信后，潘石屹很紧张，但却不得不回应，于是写了回信《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。
潘、任之争背后，正是楼市迷茫混沌的僵局，涨价暗流蕴藏于降价大潮中。而潘石屹所言非虚，开发商的资金状况的确在逐渐恶化中。
潘、任之争后面的资金要素
潘石屹在“影响住房价格的几个重要因素”文中提到，银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。而对预售收入进行专户监管的办法，也对开发商运行资金的影响巨大。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的部分活钱变成了死钱。
潘石屹总结说，受这些因素的影响，未来一年住房价格下跌压力甚大。市场总是买涨不买跌，在房价下降的过程中成交量自然会减少，这是房地产市场不变的规律。
潘石屹还指出，目前楼市有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，回归常识，但一定还有另一股反作用力，已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降，但这只是一种愿望，挡不住供应量的加大、减少和企业资金紧张的三重压力。
但任志强有不同看法。他认为，2008年开发企业现金流的负数不仅是报表中的负债率，也是银行存款中的短缺，而目前报表中的负债率中却有大量的销售回款，虽然计入了负债表，企业账面上的现金是充足的。7月份到位资金量和完成投资额之间有14000多亿的余额，而2008年则只有几千亿，两者之间的差距巨大。今年的货币供给总量更比2008年翻番，销售也比2008年增长25%以上。虽然总的开复工量增加了，但现金流紧张时可以放慢开发进度而减少资金流的支出，因此至少在相当一段时间内不会出现断裂的危险。
2010年与2008年的国内外环境不同，把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素，过去两年房价的大幅增长，让开发商即使降价仍保留了利润空间。“因此我不断呼吁开发商适度地降低价格，以保持市场的稳定。”任志强说。
他认为，从挤开发商现金流的角度出发，以期实现房屋价格下降的目标，等于是“干塘取鱼”的做法，必然会严重的影响到供给，其结果也必然导致后期因供求关系恶化而产生的报复性反弹，但愿不要出现这种现象。
SOHO中国相关负责人告诉记者，对21家公司所做的统计表格是剔除了销售回款部分所做的统计，而选取的样本中既有A股上市公司也有H股上市公司。
开发商资金状况恶化现实状况究竟如何？
国信证券首席房地产分析师方焱在报告中指出，信贷政策偏紧，已经使得上市公司杠杆水平下降。2009 年12 月行业杠杆水平达到3.2 倍，为2007 年以来的值。随着政策组合拳的连番出台，行业杠杆水平逐渐下降，到今年7 月底，已降至2.7 倍，已低于过去三年的平均水平。
杠杆水平的下降主要有以下两方面原因：信贷政策偏紧，在开发商资金来源中，国内贷款的占比下降。根据国家统计局数据显示，截至7 月底，国内贷款在开发商资金来源中的占比仅为19.4%，低于过去3 年22.2%的平均水平；新政调控下，新房销量下滑，定金和预收款在开发商资金来源中的占比下降。截至7 月底，定金和预收款在开发商资金来源中的占比为24.1%，与去年底27.9%的水平相比，下降3.8 个百分点。
根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。即使扣除预收账款，112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。另有H股上市房地产公司，亦背上了巨额的负债。
中银国际分析师田世欣指出，从 A 股上市房地产企业中报来看，由于对后市的预期并未如2008 年的悲观，上市房企的负债率较2008 年6 月末也有一定的增长，平均净负债率达到历史新高。田世欣认为，由于目前银行开发贷款已有收紧趋势，如果销售回款出现问题，当前开发商的资金状况是不容乐观的。
方焱也指出，根据中报披露数据，全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%，比2009年末提升1.2 个百分点，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%，从历史情况看，目前两指标仍低于2008 年同期水平，这是近几月来房价得以坚挺的原因之一。
开发商资金状况的恶化更为显著的标志，是经营性现金流指标的变化。国信证券报告中显示，上半年122 家房地产开发企业经营活动现金流净流出811 亿元，净流出水平较一季度末增加371 亿元。用整体法计算全板块平均每股经营活动产生的现金流量净额由一季度末的-0.43 元下降至-0.73 元，平均每股现金流净额也因此由正转负，由一季度末的0.03 元下降至-0.04 元。
长江证券分析师苏雪晶指出，“我们曾在中期策略报告中对房地产上市企业资金链做过估算，当时的结论为房地产企业在年底资金紧张程度将达到2008 年年底的同期水平。中期报告中现金存货比维持在0.25 的水平，符合我们中期策略的预期。”
上市公司况且如此，非上市公司更加饱受煎熬。一位不愿透露姓名的私募股权基金合伙人告诉记者，现在二三线城市甚至四线城市，到处是缺钱的开发商，中小开发商很缺钱，大量依赖非银行渠道融资，最明显的表现是项目纷纷推迟入市进度。很多企业通过高利贷维持生存，年利率达到14%至15%。“银信合作”叫停以后，依赖信托融资的规模严重受到限制，仅为四、五亿。
他还告诉记者，有企业为了生存，不得不引入外资基金，利率高达22%。在二三线城市，许多资金不足35%的高杠杆开发商都在岌岌可危中。11月份，开发商将迎来银行的信贷催还高峰，而春节则是最后一个关口。如果不能在“金九银十”中迅速回笼资金，资金链很有可能断裂。
降价成必然？
沉重的资金压力下，开发商是否会选择降价？
前述私募股权基金的合伙人称，开发商财务状况两极分化严重。据其了解，某家在香港上市的开发商下半年的资金缺口预计有30亿元，8月份，该公司仅用了一周时间卖了150套房子，轻松堵住财务缺口。一线城市，销售已经回暖。相反，一些中小开发商可能会采取降价的方式回笼资金。
方焱认为，鉴于目前全行业可结算资源较多，2010年全行业营业收入实现同比增长的可能性较大，但受二季度预收款同比增速下降的影响，预计三季度全行业营业收入同比增速水平将继续下滑，预计全年全行业营业收入同比增速将在26.5%左右，部分销售业绩较好的行业龙头公司，如万科，预计全年业绩增速将超越行业平均水平；而目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制，预计在未来几个月行业推盘增加时，开发商将采取销售为先的策略，加速回款以确保公司未来的发展。因此，“金九银十”量升价松可期。
田世欣也在报告中表达了相似看法，存货堆积的后市将影响开发商的销售政策，促使其加快销售，并适当调整和放缓开工进度，因此，即使近期房价显示短暂反弹的动力，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，实际房价上涨压力有限。 (21世纪经济报道)
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三大因素决定房地产市场走势 决定房价降不降
现行调控政策是否有效贯彻并转化为长期制度、物业税等制度设计是否能有重大突破、区域经济发展中是否能有新的产业有效替代房地产的支柱地位，这三大因素将决定着未来房地产市场的走势。
自本轮楼市新政以来,主要城市的房价上涨速度已有所减慢。但各界普遍感到楼市价格并未明显松动,个别一线城市还有继续上涨的迹象,市场对未来演绎趋势预期依然不明朗,这增加了观望气氛,不利调控政策的有效发挥。
现行调控政策能否有效贯彻并转化为长期制度
就此次银行房贷政策而言,本轮二、三套房贷政策是为最为严厉的一次。这对投资和投机客而言，几乎断绝了利用银行资金杠杆的机会。根据银行及房地产业内分析，目前70%的购房需求为第二次购房，这其中改善型和投资型需求兼有，大幅度提高到50%的首付比例，有效降低了银行资金的杠杆作用。
对于第三套购房者来说，多数为投资和投机客，限贷或者继续大幅度提高首付比例及利率政策，也大大消除了银行资金的杠杆作用，有效抑制了这部分需求。虽然这些政策也会抑制部分改善型住宅的贷款需求，但总体对抑制楼市因投资和投机过度而导致的价格飞涨，稳定楼市供需和价格利大于弊。
同时，监管部门和多家银行还针对不同的价格下跌进行了压力测试，最坏的估计是市场下跌50%时银行的承受能力，这种测试虽然看似从银行防范风险角度考虑，但也向市场释放出一个信号，就是监管部门对本轮政策调控作了较为充分的准备。除了银行信贷政策外，对地方政府的问责制度、控制商品房开发贷款、大批建设保障性住宅、研究住房税收政策等等，也都为本轮调控创造了协调的政策效应。
从初步结果看，调控政策出台已经三月有余，绝大部分地区楼市价格呈现缓升迹象，但北京、上海、杭州、深圳等一线城市，成交房价并未明显下跌，楼市价格依然处于市场普遍认为具有泡沫的高位。而且前不久，北京、上海等地相继传出第三套房贷松动的消息,引起市场猜疑。虽然监管部门一再重申要继续严格执行二、三套房信贷政策，在贷款审批时认房又认贷，但是如此收紧执行力度只是因为一时风声,还是持续的行为广为市场关注。说明该政策对控制投资和投机发挥了应有作用。现在，市场最为担心的是一旦政策松动，大批投资和投机资金还会卷土重来，楼市价格也会立即反弹。目前关键还要看二、三套房政策的贯彻力度和执行情况。
就此次二、三套房政策而言，依然存在几个不确定性：一是该政策是作为长期的制度性措施，还是阶段性的措施；二是如果作为阶段性措施，调控措施会执行多久；三是现行政策的执行效果如何，市场也未得知，至少目前监管部门还没有对银行开展大规模的房贷自查和现场检查；四是作为区别对待性的政策，一线城市和二线城市执行第三套房的政策差别如何体现，由区域人民银行和监管局制定，还是有人总行和银监会统一制定，目前都没有明确定论。由于这些不确定性，导致市场依然处于观望阶段，不仅不利政策调控预期，而且也会影响刚性的自住、改善性消费。因为市场预期不明朗，都会在一定程度上滞后各种的消费计划。如果调控政策对于上述方面能给予明确清晰的解释，以增强市场有效的预期，则对房价调整趋势产生明显的效应。
房地产市场制度改革设计是否能实现重大突破，为市场持续稳健发展奠定性的制度保障
目前我国房地产市场主要以市场化为主，各阶段调控政策都是对市场自身不足的一种补救措施，没有从根本上触及房地产市场的深层次问题。在我国贫富和收入分配差距扩大，土地资源有限而住房需求较大，尤其是广大中低收入阶层具有较强的住房需求的这种状况下，要实现房价长期稳定在广大百姓普遍能买得起区间内，如果没有制度性突破，调控目标并不是容易达到的。但每一次涉及制度改革的，市场都会引起不小的震动，一定程度上说明制度突破和改革具有重要的本质性的影响。
以房产税制度为例，房产税被传“即将开征”或“已被有关部门审批”等消息不断传出,但至今为止仍未有确切定论。业内人士表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。如果要把征税范围扩大到住宅,那就涉及修改《暂行条例》,地方无权制定。今年5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”,列入了今年的财税体制改革的目标当中。有关部门后来表示,物业税的推出不会等待很长时间,但目前还需要不断完善细化。虽然未来出台的房产税或物业税效果如何现在还不得知，但是至少可以看出，一些政策已经开始触及影响房地产市场的深层次问题。市场也在高度关注房地产市场的深层次制度变革。
此外，房地产制度设计中还涉及多个理论问题，如商品房的市场和社会属性问题；是否需要实行双轨制问题；在关乎民生重大利益的商品房或者保障性房屋上，是否应该具有投资属性等等。由于这些制度涉及深层次问题，所以虽然有专家呼吁和探讨，目前也在进行一些制度的修订，如增加经济适用房和保障性住房等等，但是并没触动目前整个房地产业市场化运作的体制。也就是说，调控政策并没有触动重大突破性制度。这也是市场观望的重要因素之一，如果管理层未来的制度设计中实现重大突破，如双轨制、税制改革等，楼市价格将加速进入持续回归的趋势，困扰我国已久的房地产市场问题也会有根本性的改变。
是否实施有效的配套政策，有效替代房地产在区域经济发展中的支柱地位
目前有不少观点认为，房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，房地产衰落，经济也受影响。这也是一些地方政府特别强调房地产作用的主要理由，也是有些地方政府并不希望房跌下来的原因之一。
但是，重要产业并不是支柱产业，本质上看，房地产业是一种资源消耗型的第三产业，是一个依附型的行业，是一种被动的而非主动性的产业，因此，房地产业本身难以作为至少难以长期作为当地经济的支柱。而且房地产业是低技术、高消耗的产业，将其定位为支柱产业发展只是看到了房地产业对GDP的阶段性贡献，而没有看到房地产业消费的本质特性。
另外，商品房价格的持续上涨将会增加制造企业的商务成本，导致部分利润率较低的制造企业流出本地。虽然房地产业是国民经济的重要组成部分之一，但是，如果过度地开发房地产业，把房地产业作为创造政绩的主要手段，形成房地产崇拜，那么，房地产业的发展就会陷入歧途，就会反过来制约经济的发展、社会的和谐和人民生活水平的提高。房地产市场过度膨胀和发展，对社会资源、信贷资金等的大量占用，会挤占其他制造业和服务业的资源，降低对新技术的创新动力。同时还会加剧地方财政的困难和制约了政府未来的运行，如有些地区以土地为载体，大搞负债建设。所以，如何有效寻找替代房地产业的支柱地位，是需要深入研究的课题。
一方面是要优化房地产业的结构，增加保障性和经济适用房的比例，结合地区实际，适当保持房地产投资开发规模；另一方面要继续探索促进其他行业有效发展，以弥补房地产调控和结构优化的某些不足。如最近国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（简称“新36条”），鼓励民资进入基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业六大领域。这是为巨大的民间资本开辟了新的渠道，有利于防止民间资本拥挤和集中在房地产业。（作者系江苏银行上海分行副行长、经济学博士）
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