[摘要] “让梦想改变生活”---世茂环渤海“幸福力·梦想·生活”论坛暨“宅”计划，于10月25日下午14:00，在北京盘古七星酒店盛大启幕！世茂集团“宅行动”计划，将沿北京、青岛、天津、济南、苏州、张家港、南京、泉州、杭州等地先后落地，最终惠及世茂集团全国版图，世茂的生活方式服务商战略，将进入一个新纪元！
蔡总：截止目前三季度，我们刚刚看完我们对整个前三季度所有的销售情况做了一个总结，其中我们会发现很重要的数字，我可以大家，我们整个前三季度世茂销售的均价是没有任何的变化的，那就是证明我们在之前，就是你看到507个亿，我们基本上是没有去做什么价格很大的调整来获得销售。那在未来的一个季度会不会做，我不会完全的说会做或者是不会做，局部会做，我们有很多产品已经很老化的产品，我没有必要也没有价值再继续用一个高的价格停留在那里。但是我新入室好的产品好的项目，我仍然会保持他合理，或者希望销售获得他合理的赢得的利润率，而不是靠损失利率润，因为最终都会在利润率上呈现出来，我今天这个数字漂亮到半年以后，这个数字该不好看还是不好看。所以对于这一点来讲，我就回到我刚才说的，无论我做不做这个降价的动作，其实对世茂而言不是重要的或者说关键的，我刚才讲了所有的一切，术层面的东西一定是围绕道的层面，如何真正的成为，我们如何评价他是一家的健康的持久的企业，这个是世茂更深刻的，至少我们整个的高管团队在开始不断的深刻的去反思的，所以我们会关注客户关注产品的质量，然后关注到整个公司的运营的安全性。那在这几个维度之下我们再去寻找新的突破点。那大家也看到我们世茂在不断的发掘新的机会新的市场的增长点，或者呵护新的需求，希望这个能为世茂创造更大的价值。
记者：蔡总您好，我是地产中国网的记者，现在就是说限贷和限购放松的影响有一定的回升，咱们这个世茂旗下的这个住宅项目，这个成交量怎么样。还有另外是你觉得四季度这个房地产市场的走势是怎样的。因为刚才我在刘总的发言中听到，咱们公司是从城市运营商转型到城市服务商，那在现在新型城镇化浪潮之下很多房地产的转型，城市运营商，我想从运营商转到服务商的运营是什么，咱们在这个运营商方面会有没有其他的动作和计划呢？
蔡总：个你刚才两个问题其实是一个问题，运营商和服务商的问题，对于整个世茂来讲我们并不是放弃了运营商这个角色，而是从小学上到初中了，那实际上就是原来的城市运营商对于世茂而言已经做了20年，大家知道世茂在商业地产，我们在旅游地产，在酒店，在正常我们居住的传统的住宅的这个领域，那他都是均衡的发展，所以在这个领域中，我们说尤其世茂是擅长于做城市综合体，所以才会有城市运营商。当今天很多的开发商，可能他原来比较擅长的都是某一类的，比如说住宅这一类，所以他没有办法称之为城市运营商。但是世茂在20年的历程里一直都在做，所以在这个领域中我们只能说，我们认为我们及格了，如果还是只做运营商，意味着有很多新的开发商也要做运营商，如果我不再成长我自己，我就和别人陷入同一个层面的竞争，其实并不是我要放弃，我不做运营商了，那已经成为我的基础的部分了，我已经会走了，现在我想跑了。所以我希望跑起来的速度单纯靠原来的能力是不够的，那在这个前提下，我们要做服务商，我们希望是靠增值的服务能够创造更大的价值，能够让时髦获得更多的。
我们刚才说的服务，我们做主题乐园，我们下一步要做整个健康养老的服务，我们要做教育资源的服务，我们要做大量青年和大学习的服务，在这几个半开我们会有大的动作，那这个不是单纯的服务，他是依托于基础配套的建设，一定是依托我的地产为基础的上乘建筑，我没有放弃做运营商，我现在希望做更高的更多的更有机会的市场，是这样一个逻辑。
记者：国家在新型城镇化有生产城市，那这个名单快出炉了，那我们会寻找机会吗？
蔡总：城市运营已经成为我的基础，那62个是不是我去做选择不是我的必答题，他不会成为我未来世茂核心竞争力我来选择的，我是可选题。第二个你刚才问到了说整个贷款银行，我们限贷限购解除，也许世茂能很真实的反映一二三四线，因为世茂在一二三四线都有项目的开发商，分布的比较均匀。那我想说的是，的的确确限购和限贷的二线城市供需结构良性的城市，这个政策有明显的缩小了，我说的供需结构是指大家知道每个城市都有合理的存小比，这是一个相对合理的稳定的或者说健康的这样一个存小比，表达这个城市的供需逻辑关系。那在这个维度中的城市相对而言发展都是政策解除之后，我们限购解除之后都是有比较明显的业绩的增长的，但是比如说像四线城市，他依然三四线城市中，甚至包括二线城市中的供需结构严重不合理的城市，他其实区划仍然不是理想的状态，我说的理想就是整个发展呈现出来有一个明显的反弹，或者说一个明显的成交量释放，我觉得这是个，这个供需的结构是密切相关的。
第二个四季度包括明年会怎么样，我认为仍然会取决于关键的要素，就是限贷解决之后有多少钱可以成为客户，放到客户那里成为客户可以贷款的真正落地的资金有多少，那如果这笔钱是不够的，或者说没有呈现出足够的这个量的话，他仍然无法转化为真正的购买力和消费力，这点我们持续在观察和判断，就是银行的这些政策多地，包括在实施过程中，到底有多少钱可以让，我们都有额度的，每个城市都要有额度的，我客户是想要贷款，我是想买，但是我得等放款，就是解除限贷解除到什么程度，有多少资金因为限贷的解除释放到市场，这是我们判断下一步市场走势和成交量关键的要素，还在持续观察中。
记者：我有一个问题想问刘总，就刚才刘总回答两个问题，多谈到了在北京拿地，然后我听说世茂今年下半年和富华集团在通州有一个世界侨商中心的这么一个项目，那刘总可以透露一下这个项目进展的程度。还有一个是否以此为契机，世茂在北京拿地这方面有更多的合作模式展开呢？
刘辉：谢谢，我们跟富华合作是在8月份就已经签约了，8月底签的约，现在项目进入前期的设计阶段，那因为这个世界侨商中心这个项目，实际上我们跟富华在之前合作已经是在别的方面已经有合作了，这个项目是其中的一个引申，合作也是我们项目拓展的方式之一，因为不同的合作单位或者说合作模式，在北京拿地大家也看到，最近去拿地报名的联合体两家还算少的，也有三家还有四家联合的，都很多，就北京地价很贵，土地总价很高，相应风险大家也觉得大一点。就我们四家要赔也少赔一点，就一个项目进去，因为现在土地都比较贵，随便一块地都五六十个亿，进去资金压力也比较大，这个联合大家在一起，相对来说都是比较稳健的一种方式。其实我们在土地拓展上相对来讲，目前来看也是因为集团也在讲，如果用一句话总结就是有质量的增长，我们不会说牺牲某些东西我们去为了一个规模，所以在我们区域大家可以看，从我们开始北京没有项目到后来有一个房山项目，再到一个通州的一个项目，增加过程中我们实际上都经过谨慎的评估才做出这样一个合作的决定。
那这个合作就富华因为之前开发也是很有经验的，他们在商业等等还有其他方面都是有很多心得，包括双方在侨商资源的一个整合上，可能也是有些优势的，所以这个项目在我们来讲也是寄予厚望的，我们这个项目涉及到商业写字楼还有公寓，主要是这样一些产品，在这个当中我们也是请了一些比较知名的设计师，在企业做这个设计，而且这个设计阶段就是我们跟富华还有我们集团这个商馆，还有包括蔡总这边，还有我们科研的区域整个团队投入很大的精力做这个项目。这个项目我们判断做出来还是值得期待的，因为双方自愿就实现在一个强强互补的方式。
记者：刘总您好，我想问您一个问题，平安好房和咱们世茂集团在环渤海区域具体是怎么合作的，会不会进行一些比较房地产重筹这样的合作？
刘辉：这个问题由蔡总来回答更合适一些。
蔡总：我们和平安的这边的合作已经在我们的目前我们选取了大概不到20个项目进行具体的落地的推进，那为什么没有一下子全面铺开，我们也是次这样的合作，我们也在摸索和吸取一些操作过程中还会不会有什么样的问题，目前我们在的将近20个项目里面，我们推进了这个平台好房贷的整个的动作，那我们一些进展看到的进展是比较顺利的，我们截止到10月20号，我们刚刚碰过一次，我们平安好房放给我们一笔金额，我们在放款的过程中遇到了一些问题，我们希望能够继续加大这部分的放款的量，那这是我们的合作目前是比较顺利的在推进。第二个刚才提到会不会用一些新的金融的方法和模式，包括像类似于像重筹等等，其实我想说世茂从来不排斥任何操作的方法，但是有一点我刚才提到的，世茂会非常自信的去选择我们认为适合自己的，如果他不是很适合我，即便他很好用，比如说很多大家都说类似于全民经纪人等等的，可能在很多企业用的很好，但是放到我世茂用我认为他不太适合我们。举一个例子，我卖的房子相对而言是比较高端的，那高端的物业他对销售是有专业的要求的，我不是卖的是经济使用方之类普通的住宅，我大量都是高端商业写字楼，包括我们的住宅别墅，这个是对销售有专业的要求的。那在这个维度上来讲，他可能不是很适合于我世茂来推行这样的一个方法。
那我们不会全部的来采用，但是某一些极其刚需或者说普通的盘我会不会用呢，我会让项目做自主的判断和现在，但是我不会在全集团层面来推进和推行这个政策，同样的道理就比如说重筹，比如说很多五花八门新的营销的方法和手段，世茂我们都会认真的去学习了解，包括我们自己也在创造和创新一些新的营销的方法，但是我想说的就是，根本的原则就是我们要判断他适不适合世茂，我们会做出权衡，哪个更可靠更有价值，我们不会单纯的为销售额做未来管理隐患客户投诉之类的风险性的问题，所以在这点上，你们很快也会看到世茂也有很多我们自己做的一些销售的动作，但是我觉得因为我做营销做了将近20年了，什么样的市场环境都经历过了，所以在营销层面的东西不是我很看重的东西，我更关注前面讲到的东西，包括对我的团队我要求的也是更多在这个层面上一些期待吧。
记者：蔡总好，想问一下世茂接下来很多刚需项目未来一个布局什么样子，刚才您也讲了现在这个市场很多供需，包括有的地方三四线城市供大于求，那会不会影响世茂刚需上项目的布局，有没有变化呢？
蔡总：实际上世茂是豪宅出身的，豪宅交付，其实原来世茂的产品线是极少有刚需产品的，因为整个的限购等等的这些我们做了调整，产品线上做了调整，世茂有了30%左右的刚需，然后大概有30%到40%之间的首改和改善类的产品，我们是这样整体的总控的比例。那在未来我们认为，纯刚需的产品仍然不会是世茂的主流，世茂的强项不是在于去做，因为大家知道刚需的项目最考验的开发商是成本的问题，刚需客户对价格是极度敏感的，他更多是你怎么把你的房子做的很经济，然后总价控制的很好，这是对刚需产品打造的价值的关键点。但是对于世茂我们真正的核心竞争力是打造多业态复合卖给更多对生活品质有更高的要求的客群，这是我们世茂打造产品的核心竞争力，就像我们数学不好你语文很好，我玩命跟你比语文我肯定是输的，所以对于世茂而言，首先立足大原则是我自己核心的特长，20年的积累我的优势在哪里。第二个对市场的根本判断而言，我们很笃定的坚信，实际上我们认为一定是改善性的客群有更大的支撑组织获得更良性长期成长的机会的。因为他们会改善性说明他对生活品质有更高的需求和要求，那我世茂有这种能力不断的去满足你的这种需求和要求，我们才有机会去创造更多新的价值，那如果刚需的客户大家知道，他更需要的是一个安全的基本的保障的一个住所，他不会有更多生活品质生活质量的要求，那在这个维度在这个阶段里面，对世茂而言我的核心竞争力在于我打造多业态附加值的，我们很多宅行动为了创造更多的价值。第二个我们对市场和客群价值创造力的判断上来讲，我们认为服务和创造于更有消费力的客群，更符合世茂整个企业发展的一个方向，这点上来讲，我们刚需类的产品会一直做，但他会一直控制在合理的比喻之内，是这样的。
记者：您刚才提到一个商业公司，我可能刚刚没有特别听清楚这个商业公司是一个领域还是模式是怎样的，他和股份之间会不会有一些冲突，您怎么来平衡这个问题？
蔡总：我们要成立的这家新的公司是自己的公司，他立足于做服务，我刚才讲的所有的宅行动的服务，而我们的股份他是真正的还是在传统的开发，就像我们现在在世茂一样，我们下一步要成立的这种我说的他是专业的商业公司。
主持人：好的，非常感谢各位媒体朋友今天的莅临，那后续我们采访所有速记的内容会发到各位的邮箱，再次感谢大家，谢谢。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
