[摘要] “让梦想改变生活”---世茂环渤海“幸福力·梦想·生活”论坛暨“宅”计划，于10月25日下午14:00，在北京盘古七星酒店盛大启幕！世茂集团“宅行动”计划，将沿北京、青岛、天津、济南、苏州、张家港、南京、泉州、杭州等地先后落地，最终惠及世茂集团全国版图，世茂的生活方式服务商战略，将进入一个新纪元！
时间：2014年10月25日（下午）
地点：北京盘古七星酒店4层
主持人：非常感谢各位到场的媒体朋友们，刚才我们跟世茂业主的梦想，希望为世茂业主达到生活的梦想做了沟通和交流，今天在场的二位大家非常熟悉了，这位是世茂集团的蔡总女士，这位是世茂集团的总裁刘辉先生，我们大家有过很多次的沟通和交流，我们采访正式开始。
记者：我问一个比较简单的问题，我是北京参考的沈静，我想问一下今年大家都说逆市，世茂在北京地区的两个项目是卖的不错，有没有具体的一些销售数据，就截止到三季度什么的？
刘辉：我简单讲一下，其实北京的话我们从资源整合到整个楼盘销售在北京来讲今年推出销售的，这两个盘卖的确实不错，但是项目数据是在15个亿左右，其实还是不错的，那房山这边有一部分是两现房有6个多亿都任购完了，还有就是商品房大概有7个多亿，加起来有13个亿，这个业绩在北京来说也算可以了，因为时间也比较短。这两个项目取得这个成绩我觉得产品定位比较准确，因为我们在做的时候产品定位上考虑到一个改善再改或者钢改这一个系列，实际上我们还是整个花了一些功夫。第二个产品意义上有相对的竞争力，尤其我们项目很多人去看完了以后很多人都喜欢，包括蓝天的幼儿园已经动员很多同事都去买了，然后一去都没有了，都卖光了。就是产品包括配套，像现代化也考虑的比较全，因为现在目前就是像房山项目，也有幼儿园，但是为什么我们一直没有讲是不是蓝天，因为那个地不是我们的，是我们代建的，但是我们和蓝天幼儿园一起努力也会进去的。那大场蓝天幼儿园已经进入了，像大场那边我们还有一些精品酒店，还有迷你影院一系列的配套都比较全，我们还有三甲医院，那个项目配套还是比较完善的，这几个因素是世茂这两个项目卖的不错的原因。
记者：刘总好，我的问题是请您分析一下世茂在环渤海区域内的战略布局，然后以及你们产品的策略，还有市场前景，虽然问题问的简单，但是希望你能特别详细的回答。
刘辉：因为主要还是世茂这几年重新回到北京市场可能大家比较关注，其实在环渤海区域来讲，就是在集团范围内比较重视，从去年到今年整个集团的各个职能支持力度非常大，今年的销售包括蔡总在这中间给我们提供很好的支持，所以也是取得一些成绩还不错。那至于这个区域的战略布局上，重点还是在北京，就是毫无疑问的，那对于天津、青岛还有济南我们是根据整个土地的一些属性，以及他的综合的一个性质的评判我们在机会性的进入。有时候我们拿的一些地，如果拿的不合适的话，在目前这个经济形式不明朗的情况下，那就有相当风险的压力，因为我们区域跨度比较大，所以在这一块我们还是以聚焦北京区为主，最近我们在北京的话很多次都去拍地，但是我们还是考虑到一个自认为非常可控的情况下我们去贪欲，像最近的几块地我们都去了，很遗憾，我们拍的是倒数第二首，但是比较遗憾我们相比做的下来的方式进行拓展。那第二个我们在拓展的话可能会控制土地的一个第块的规模，因为第块的规模比较大，目前的情况有时候一个周转效率低，第二个有可能就在土地的价值判断上，谁都不能做到准确，那这种情况就有一些风险，我们就以风险控制以及利润保障两个策略并行的方式拓展，那目前主要是这样的。
产品就是我们整个集团现在目前对产品上还是有一些纪律的，因为整个集团发展的大了之后，因为新进的城市或者是新进的区域有时候是新人，那产品有可能会有缺陷，那业主进去之后可能发现卫生间采光不好，厨房不通透，那集团在配这个产品相当的一部分标准化，可能对很多人来讲标准化就品质低，标准化是居住体验比较好的产品，然后集团营销公司，就我们集团设计中心在企业互动，现在集团的客户中心几个是联动在做这个事情，那现在我们已经有一些标准化的产品出现了。市场的反响只要是我们一些产品推出来之后，比如说在青岛这个产品不错，我们在天津推出去很好，因为主要是北方区域的产品他还是有不同性的，那这样整个产品相对来讲就是产品线反应速度比较快。第二个我们集团实际上成立也是比较重视客研，就是客户需求前端的研究想对产品提出更大的改善，目前产品主要是这两条线，如果更广我们现在就从我们的刚需产品一直到我们的高端豪宅，这个产品线是全覆盖的，目前产品线比较完整和完善的。那最关键拿到一块地我们做什么产品，这个是比较难的，根据地块的属性他面对的客群，需要什么样的产品，这个目前实际上来讲对一个经营团队面对压力相对大一些的。那我们现在就自身的产品研发上比较成熟。
市场前景是这样的，因为这个事一直是比较敏感的，相对来讲再一个判断上也扑朔迷离，其实今年从年初我们从经济走向看不太清楚，这是我们真实的感受，包括明年的走势我们看不太清楚，这是未来的市场前景判断的话那就更难了，因为大的经济环境如果不太明朗的时候，或者走势不太好判断的时候，那房地产作为大的经济环境中的一个环节，要独善其身是很难的，所以这也是我们的拿地策略为什么就是精神乐观对北京市场。就觉得北京未来的市场肯定是没有问题的，但是短期是多久会变好，我们觉得这个不好说，因为如果我们能很快判断的话，我们就拿很多的地了，所以这个事很难判断。那对未来的短期我觉得看起来还是不太明朗，但是长期来讲因为北京市场就是经过这次调整，相信让很多的开发商跟业主都会更加的理性。因为之前就觉得我只要买房，就暴涨上翻一番这种情况不会出现了，北京就会区域理性，今年蔡总也在会上也讲到了，让产品变成一个回归产品的属性，比如说你关注教育是教育附加带来的，你如果关注居住体验，那就居住体验。那如果关注住宅的环境PM2.5有污染，那也是有选择的。之前很多人买的话，其实说有这部分但是不是占主导的，不管好坏先花钱买了，那以后就等着了。那现在在至少短期内在北京的话买房有可能会面对一定的风险，就你买完之后发现这个周边没有涨起来，也有可能供应量比较大的时候他价格也可能下调，长期来讲如果回归理性这个市场还是不错的。
记者：我有两个问题想问一下蔡总，据我们了解咱们世茂前三季度的业绩是506.6亿，几乎接近我们目标的65%，我想问一下个问题，咱们这个年初定的800亿的目标会不会有所改变。第二个就是我们刚才大家已经提到了现在的这个政策背景或者说市场背景之下，世茂在四季度会不会有一些策略，进行抢收行动。
蔡总：提这个问题的媒体朋友非常的多，大家知道65%我先问一下，你觉得我们年底达成这个800亿的可能性有多大呢？
记者：今年整体市场的情况都不太好，我觉得世茂的65%的完成度已经比较高了。
蔡总：多谢，非常感谢。我也很实际的来讲，就是对于世茂整个企业来讲，我们定下的目标是绝不会轻易的发生改变和调整的，这是我首先点要讲的。那第二个我们要强调的是在努力的去达成这个既定自己心中团队目标的同时，我们在这个过程中是会有取舍的，在这里想跟媒体朋友们交流一下，实际上大家都知道这两年这三年世茂的成长是非常快的，那在非常快的成长过程中世茂有自己的收获也有自己的体会和去吸取经验的，这就好比说我们判断一个人是不是强壮的，不是单纯他的体重和身高来做为他的评判标准的，同样的我们来评价一个组织，也不是仅仅以他的成长速度，单一的指标来判断他是不是的一家企业或者是健康的企业。其实在之前的这两三年里，整个高管团队一直在一种平衡和取舍中做艰难的选择，为什么说做艰难的选择呢？因为一方面对于世茂来讲我们非常希望能够持续的保持我们一直的这种领先的态势，我说的是单纯从业绩排名，销售额这一个单一的指标，就好比我们看他长的很快，我们希望大家世茂长的很快，但是我们同时要考虑到怎么样让他更持久，这是我们整个高管团队艰难取舍的事情。
那在这里我想跟大家简单分享一下世茂在今年的一些思考，我不知道有多少媒体朋友看了我们在8月份的整个的世茂的上半年的年报，2014年的年年报，大家看到会看到几个关键的数字，个我们世茂的整个利润率在整个行业在明显下滑的过程中，世茂的利润保持领先，我们到现在的毛利率也在31.5%左右，在整个行业领先的。第二个我们的成长速度仍然保持了稳健20%，即便是对比去年整个的业绩来看，我们也仍然保持了一个销售业绩的成长。同时大家会看到我们世茂的负债率这个是很关键的数字和指标，我们的负债率在60%以下，我们还有很多其他的维度的指标。但是对于世茂来讲，我们认为在这个三个表象的数字之外，对于世茂真正最严重的考验或者说挑战，其实是合乎满意度。我们世茂追求企业成长过程中，为什么我们今天提到反思，有一部分我们忽略掉了，没有把客户放在位，在很多单一的关注企业成长的时候，在这一点我们做的不够，但是这一点我们认为尤其是今年这种市场环境下，让我们更深刻的体会到只有赢得客户，你为客户创造了价值，赢得了客户的信任，你在有机会在任何市场的环境下让企业获得良性的成长，这个是今年市场给到我们整个世茂最深刻的收获。
那会提到这一点我们成长速度非常快的同时，肯定会用工程的速度他也要跟上，那我们在有些项目上出现一些工程质量的问题，这是我们一点都不避讳的，在这种快速的成长中我们很难做到每一个项目都是最的，那他都要有成长速度快要有很多新人进来，他一定要有一个成长的过程，当你企业成长太快的时候，人的成长速度跟不上你的成长速度的时候，他就会出现一些在质量上出现的问题，这是我们董事长在今年上半年跟我们年终总结的时候，董事长在他的发言最重要的强调了一点就是工程质量，如果一家开发商不管你创造了多少的价值，如果你连房子都盖不好你就不配做房地产的开发商。所以这是我们在思考，因为营销卖房子其实相对和盖房子而言，我认为营销卖房子更简单一些，但是真正的要把产品做，做到让每一个客户都满意，我认为他真的不是一件很容易的事情。所以在这一点上来讲，我们必须要考虑到销售和建造生产运营和共赢过程中，怎么达到一个良性的平衡，能够让我们的客户，我们每交的每一批客户不是客户投诉，不是客户大量的意见，这个是我们整个企业在这个过程中我们在反思的点，就是在这个里面我们怎么获得量和质之间我们如何获得平衡，这是在我们考虑的个问题。
第二个同样的是我们在考虑的，我们在台上已经讲到，我在获得一个良性的销售的成长速度的同时，我怎么能够保证企业的利润率不出现大的折损，就像刘辉讲的怎么拿地，如果我的负债率要很高，在这样的市场环境下无疑对企业而言是风险很大的，世茂不是一家小企业，他实际上有这么多的业主，他对于整个世茂的高管团队，保证整个世茂无论什么样的市场下整个组织健康稳定安全的成长，这是一定是放在位的。所以要在这里面我们要去做取舍，我是做更大限度的去打折降价还是说我放弃一些速度，我去保证更好的工程质量，我去拿出时间关注客户的满意度，听取客户的声音，把自己的无论是产品销售和服务进行改善和提升，包括我们在这个阶段是不是更加科学和冷静进行战略性的拿地，而不是单一的拿地，那这些维度上来讲都是整个世茂在核心思考的关键问题，他根本的问题是保障世茂能够持续稳健的成长，这是整个世茂最核心的一个关键。所以我回答你的问题，我们的目标不会轻易的改变，尤其对我们的营销团队而言，我们会拼尽全力，在这个过程中我们一定会有取舍，当如果我发现为了追求一个单一的数字，我可能要做出对整个组织有一些未来可能见得到伤害的时候，在这个时候我们会放慢一点速度，我是增长了15%还是20%，这个数字不重要，重要的是我们现在关注是客户满意度增加了多少，你的工程质量，我们的工程质量是有验收分数增加了多少，所以这一点来讲是我们整个世茂现在在这个过程中越来越开始，其实从这一点上来讲，我们会发现你看到世茂越来越自信了。
一个不自信的企业他会非常急于获得外部的评价和认可，所以他急需用业绩和数字表达自己，当一个组织就像一个人一样，当他内心自信的时候，他知道他自己做的东西是对的时候，他才敢说B五，哪儿怕在某个阶段我的数字没有那么的完美没有那么的漂亮，从这一点上来讲世茂会知道哪儿一个分数对时髦更重要。
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