[摘要] “让梦想改变生活”---世茂环渤海“幸福力·梦想·生活”论坛暨“宅”计划，于10月25日下午14:00，在北京盘古七星酒店盛大启幕！世茂集团“宅行动”计划，将沿北京、青岛、天津、济南、苏州、张家港、南京、泉州、杭州等地先后落地，最终惠及世茂集团全国版图，世茂的生活方式服务商战略，将进入一个新纪元！
“让梦想改变生活”---世茂环渤海“幸福力·梦想·生活”论坛暨“宅”计划，于10月25日下午14:00，在北京盘古七星酒店盛大启幕！世茂集团副总裁蔡雪梅女士,中国知名媒体人杨澜，北京电视台著名主持人春妮，世茂环渤海区域总裁刘辉，世茂云服务平台设计师、首席建筑设计师陈暄女士、空军直属机关蓝天幼儿园园长秦书华女士相约到场，与众多主流媒体、广大世茂业主，分享多彩生活、生命体验，共同探讨“生活的可能”，创造“获取生活幸福的能力”！
世茂由最初的“首席城市运营商”，到2013年率先转型为“生活方式服务商”，并创新推出世茂“云平台”，2014年“世茂宅行动”全面落地。世茂在集团层面成立了战略资源部，跨界、多元化的去整合更多最优的资源，带给业主全然不同的生活方式。
目前，世茂“宅行动”已全面部署世茂环渤海区域，多项服务内容陆续落地环渤海各项目，为世茂环渤海区域发力提供了充沛动力。
北京世茂·萨拉曼卡已全面落实“宅优住”计划，引入优质资深教育资源---北京蓝天幼儿园直属分园，世茂与蓝天幼儿园的战略合作，将随着环渤海区域各项目的逐步开发，会深入到更多项目的牵手推进，同时也将会在各地结合当地客户需求，引入更多优质教育资源配套为世茂业主提供子女多方位成长规划。
世茂携手《安邸AD》等国际级设计机构，邀请多位名家设计大师,为北京世茂维拉等项目业主定制私家专属设计方案，为业主量身打造舒适居住空间！
“五大宅”亮点纷呈，启幕世茂生活云图
活动现场，嘉宾们仿佛经历了一场创变生活的梦想之旅，尤其是“宅急住、宅美住、宅安住、宅游住、宅优住”五大板块的亮点纷呈展示，戳中了每一位业主在置业生活中的需求。每一个方案都改弦更张别创新格，又切实解决了业主生活的置业、财务、安全、健康、教育、度假等多方面问题。
世茂“宅急住”针对的是首次置业客户从买房到入住的等待期，为世茂业主提供“世茂社区免费居住体验”服务，既可让新业主省下交房过渡期的租金，同时盘活了老业主手中闲置资产。
“宅安住”包括平安好房计划、瑞士保险箱计划、阿尔卑斯纯净计划、私人健康管家计划等方案，在环渤海各项目落地实施，给业主带来了安心、安全、安享的世茂生活方式。
“宅美住”计划创新灵动空间，定制生活品质。通过“空间微整形”和“大师定制”两大计划，创新空间，安邸家装设计大师，延展居于世茂的无限可能，升华世茂生活形态！
“宅游住”则把世茂项目联动，让业主可以凭世茂币，随时入住世茂旗下酒店、度假式公寓，可在多数旅游城市，自由换住、易城而居。
“宅优住”通过“世界舞台金色通道计划”和“艺术大师比肩计划”，为业主打造360度全系统教育社区。世茂业主子女享受近在家门的国际化教育平台。
世茂集团“宅行动”计划，将沿北京、青岛、天津、济南、苏州、张家港、南京、泉州、杭州等地先后落地，最终惠及世茂集团版图，世茂的生活方式服务商战略，将进入一个新纪元！
时间：2014年10月25日（下午）
地点：北京盘古七星酒店4层
主持人：非常感谢各位到场的媒体朋友们，刚才我们跟世茂业主的梦想，希望为世茂业主达到生活的梦想做了沟通和交流，今天在场的二位大家非常熟悉了，这位是世茂集团的蔡总女士，这位是世茂集团的总裁刘辉先生，我们大家有过很多次的沟通和交流，我们采访正式开始。
记者：我问一个比较简单的问题，我是北京参考的沈静，我想问一下今年大家都说逆市，世茂在北京地区的两个项目是卖的不错，有没有具体的一些销售数据，就截止到三季度什么的？
刘辉：我简单讲一下，其实北京的话我们从资源整合到整个楼盘销售在北京来讲今年推出销售的，这两个盘卖的确实不错，但是项目数据是在15个亿左右，其实还是不错的，那房山这边有一部分是两现房有6个多亿都任购完了，还有就是商品房大概有7个多亿，加起来有13个亿，这个业绩在北京来说也算可以了，因为时间也比较短。这两个项目取得这个成绩我觉得产品定位比较准确，因为我们在做的时候产品定位上考虑到一个改善再改或者钢改这一个系列，实际上我们还是整个花了一些功夫。第二个产品意义上有相对的竞争力，尤其我们项目很多人去看完了以后很多人都喜欢，包括蓝天的幼儿园已经动员很多同事都去买了，然后一去都没有了，都卖光了。就是产品包括配套，像现代化也考虑的比较全，因为现在目前就是像房山项目，也有幼儿园，但是为什么我们一直没有讲是不是蓝天，因为那个地不是我们的，是我们代建的，但是我们和蓝天幼儿园一起努力也会进去的。那大场蓝天幼儿园已经进入了，像大场那边我们还有一些精品酒店，还有迷你影院一系列的配套都比较全，我们还有三甲医院，那个项目配套还是比较完善的，这几个因素是世茂这两个项目卖的不错的原因。
记者：刘总好，我的问题是请您分析一下世茂在环渤海区域内的战略布局，然后以及你们产品的策略，还有市场前景，虽然问题问的简单，但是希望你能特别详细的回答。
刘辉：因为主要还是世茂这几年重新回到北京市场可能大家比较关注，其实在环渤海区域来讲，就是在集团范围内比较重视，从去年到今年整个集团的各个职能支持力度非常大，今年的销售包括蔡总在这中间给我们提供很好的支持，所以也是取得一些成绩还不错。那至于这个区域的战略布局上，重点还是在北京，就是毫无疑问的，那对于天津、青岛还有济南我们是根据整个土地的一些属性，以及他的综合的一个性质的评判我们在机会性的进入。有时候我们拿的一些地，如果拿的不合适的话，在目前这个经济形式不明朗的情况下，那就有相当风险的压力，因为我们区域跨度比较大，所以在这一块我们还是以聚焦北京区为主，最近我们在北京的话很多次都去拍地，但是我们还是考虑到一个自认为非常可控的情况下我们去贪欲，像最近的几块地我们都去了，很遗憾，我们拍的是倒数第二首，但是比较遗憾我们相比做的下来的方式进行拓展。那第二个我们在拓展的话可能会控制土地的一个第块的规模，因为第块的规模比较大，目前的情况有时候一个周转效率低，第二个有可能就在土地的价值判断上，谁都不能做到准确，那这种情况就有一些风险，我们就以风险控制以及利润保障两个策略并行的方式拓展，那目前主要是这样的。
产品就是我们整个集团现在目前对产品上还是有一些纪律的，因为整个集团发展的大了之后，因为新进的城市或者是新进的区域有时候是新人，那产品有可能会有缺陷，那业主进去之后可能发现卫生间采光不好，厨房不通透，那集团在配这个产品相当的一部分标准化，可能对很多人来讲标准化就品质低，标准化是居住体验比较好的产品，然后集团营销公司，就我们集团设计中心在企业互动，现在集团的客户中心几个是联动在做这个事情，那现在我们已经有一些标准化的产品出现了。市场的反响只要是我们一些产品推出来之后，比如说在青岛这个产品不错，我们在天津推出去很好，因为主要是北方区域的产品他还是有不同性的，那这样整个产品相对来讲就是产品线反应速度比较快。第二个我们集团实际上成立也是比较重视客研，就是客户需求前端的研究想对产品提出更大的改善，目前产品主要是这两条线，如果更广我们现在就从我们的刚需产品一直到我们的高端豪宅，这个产品线是全覆盖的，目前产品线比较完整和完善的。那最关键拿到一块地我们做什么产品，这个是比较难的，根据地块的属性他面对的客群，需要什么样的产品，这个目前实际上来讲对一个经营团队面对压力相对大一些的。那我们现在就自身的产品研发上比较成熟。
市场前景是这样的，因为这个事一直是比较敏感的，相对来讲再一个判断上也扑朔迷离，其实今年从年初我们从经济走向看不太清楚，这是我们真实的感受，包括明年的走势我们看不太清楚，这是未来的市场前景判断的话那就更难了，因为大的经济环境如果不太明朗的时候，或者走势不太好判断的时候，那房地产作为大的经济环境中的一个环节，要独善其身是很难的，所以这也是我们的拿地策略为什么就是精神乐观对北京市场。就觉得北京未来的市场肯定是没有问题的，但是短期是多久会变好，我们觉得这个不好说，因为如果我们能很快判断的话，我们就拿很多的地了，所以这个事很难判断。那对未来的短期我觉得看起来还是不太明朗，但是长期来讲因为北京市场就是经过这次调整，相信让很多的开发商跟业主都会更加的理性。因为之前就觉得我只要买房，就暴涨上翻一番这种情况不会出现了，北京就会区域理性，今年蔡总也在会上也讲到了，让产品变成一个回归产品的属性，比如说你关注教育是教育附加带来的，你如果关注居住体验，那就居住体验。那如果关注住宅的环境PM2.5有污染，那也是有选择的。之前很多人买的话，其实说有这部分但是不是占主导的，不管好坏先花钱买了，那以后就等着了。那现在在至少短期内在北京的话买房有可能会面对一定的风险，就你买完之后发现这个周边没有涨起来，也有可能供应量比较大的时候他价格也可能下调，长期来讲如果回归理性这个市场还是不错的。
记者：我有两个问题想问一下蔡总，据我们了解咱们世茂前三季度的业绩是506.6亿，几乎接近我们目标的65%，我想问一下个问题，咱们这个年初定的800亿的目标会不会有所改变。第二个就是我们刚才大家已经提到了现在的这个政策背景或者说市场背景之下，世茂在四季度会不会有一些策略，进行抢收行动。
蔡总：提这个问题的媒体朋友非常的多，大家知道65%我先问一下，你觉得我们年底达成这个800亿的可能性有多大呢？
记者：今年整体市场的情况都不太好，我觉得世茂的65%的完成度已经比较高了。
蔡总：多谢，非常感谢。我也很实际的来讲，就是对于世茂整个企业来讲，我们定下的目标是绝不会轻易的发生改变和调整的，这是我首先点要讲的。那第二个我们要强调的是在努力的去达成这个既定自己心中团队目标的同时，我们在这个过程中是会有取舍的，在这里想跟媒体朋友们交流一下，实际上大家都知道这两年这三年世茂的成长是非常快的，那在非常快的成长过程中世茂有自己的收获也有自己的体会和去吸取经验的，这就好比说我们判断一个人是不是强壮的，不是单纯他的体重和身高来做为他的评判标准的，同样的我们来评价一个组织，也不是仅仅以他的成长速度，单一的指标来判断他是不是的一家企业或者是健康的企业。其实在之前的这两三年里，整个高管团队一直在一种平衡和取舍中做艰难的选择，为什么说做艰难的选择呢？因为一方面对于世茂来讲我们非常希望能够持续的保持我们一直的这种领先的态势，我说的是单纯从业绩排名，销售额这一个单一的指标，就好比我们看他长的很快，我们希望大家世茂长的很快，但是我们同时要考虑到怎么样让他更持久，这是我们整个高管团队艰难取舍的事情。
那在这里我想跟大家简单分享一下世茂在今年的一些思考，我不知道有多少媒体朋友看了我们在8月份的整个的世茂的上半年的年报，2014年的年年报，大家看到会看到几个关键的数字，个我们世茂的整个利润率在整个行业在明显下滑的过程中，世茂的利润保持领先，我们到现在的毛利率也在31.5%左右，在整个行业领先的。第二个我们的成长速度仍然保持了稳健20%，即便是对比去年整个的业绩来看，我们也仍然保持了一个销售业绩的成长。同时大家会看到我们世茂的负债率这个是很关键的数字和指标，我们的负债率在60%以下，我们还有很多其他的维度的指标。但是对于世茂来讲，我们认为在这个三个表象的数字之外，对于世茂真正最严重的考验或者说挑战，其实是合乎满意度。我们世茂追求企业成长过程中，为什么我们今天提到反思，有一部分我们忽略掉了，没有把客户放在位，在很多单一的关注企业成长的时候，在这一点我们做的不够，但是这一点我们认为尤其是今年这种市场环境下，让我们更深刻的体会到只有赢得客户，你为客户创造了价值，赢得了客户的信任，你在有机会在任何市场的环境下让企业获得良性的成长，这个是今年市场给到我们整个世茂最深刻的收获。
那会提到这一点我们成长速度非常快的同时，肯定会用工程的速度他也要跟上，那我们在有些项目上出现一些工程质量的问题，这是我们一点都不避讳的，在这种快速的成长中我们很难做到每一个项目都是最的，那他都要有成长速度快要有很多新人进来，他一定要有一个成长的过程，当你企业成长太快的时候，人的成长速度跟不上你的成长速度的时候，他就会出现一些在质量上出现的问题，这是我们董事长在今年上半年跟我们年终总结的时候，董事长在他的发言最重要的强调了一点就是工程质量，如果一家开发商不管你创造了多少的价值，如果你连房子都盖不好你就不配做房地产的开发商。所以这是我们在思考，因为营销卖房子其实相对和盖房子而言，我认为营销卖房子更简单一些，但是真正的要把产品做，做到让每一个客户都满意，我认为他真的不是一件很容易的事情。所以在这一点上来讲，我们必须要考虑到销售和建造生产运营和共赢过程中，怎么达到一个良性的平衡，能够让我们的客户，我们每交的每一批客户不是客户投诉，不是客户大量的意见，这个是我们整个企业在这个过程中我们在反思的点，就是在这个里面我们怎么获得量和质之间我们如何获得平衡，这是在我们考虑的个问题。
第二个同样的是我们在考虑的，我们在台上已经讲到，我在获得一个良性的销售的成长速度的同时，我怎么能够保证企业的利润率不出现大的折损，就像刘辉讲的怎么拿地，如果我的负债率要很高，在这样的市场环境下无疑对企业而言是风险很大的，世茂不是一家小企业，他实际上有这么多的业主，他对于整个世茂的高管团队，保证整个世茂无论什么样的市场下整个组织健康稳定安全的成长，这是一定是放在位的。所以要在这里面我们要去做取舍，我是做更大限度的去打折降价还是说我放弃一些速度，我去保证更好的工程质量，我去拿出时间关注客户的满意度，听取客户的声音，把自己的无论是产品销售和服务进行改善和提升，包括我们在这个阶段是不是更加科学和冷静进行战略性的拿地，而不是单一的拿地，那这些维度上来讲都是整个世茂在核心思考的关键问题，他根本的问题是保障世茂能够持续稳健的成长，这是整个世茂最核心的一个关键。所以我回答你的问题，我们的目标不会轻易的改变，尤其对我们的营销团队而言，我们会拼尽全力，在这个过程中我们一定会有取舍，当如果我发现为了追求一个单一的数字，我可能要做出对整个组织有一些未来可能见得到伤害的时候，在这个时候我们会放慢一点速度，我是增长了15%还是20%，这个数字不重要，重要的是我们现在关注是客户满意度增加了多少，你的工程质量，我们的工程质量是有验收分数增加了多少，所以这一点来讲是我们整个世茂现在在这个过程中越来越开始，其实从这一点上来讲，我们会发现你看到世茂越来越自信了。
一个不自信的企业他会非常急于获得外部的评价和认可，所以他急需用业绩和数字表达自己，当一个组织就像一个人一样，当他内心自信的时候，他知道他自己做的东西是对的时候，他才敢说B五，哪儿怕在某个阶段我的数字没有那么的完美没有那么的漂亮，从这一点上来讲世茂会知道哪儿一个分数对时髦更重要。
蔡总：截止目前三季度，我们刚刚看完我们对整个前三季度所有的销售情况做了一个总结，其中我们会发现很重要的数字，我可以大家，我们整个前三季度世茂销售的均价是没有任何的变化的，那就是证明我们在之前，就是你看到507个亿，我们基本上是没有去做什么价格很大的调整来获得销售。那在未来的一个季度会不会做，我不会完全的说会做或者是不会做，局部会做，我们有很多产品已经很老化的产品，我没有必要也没有价值再继续用一个高的价格停留在那里。但是我新入室好的产品好的项目，我仍然会保持他合理，或者希望销售获得他合理的赢得的利润率，而不是靠损失利率润，因为最终都会在利润率上呈现出来，我今天这个数字漂亮到半年以后，这个数字该不好看还是不好看。所以对于这一点来讲，我就回到我刚才说的，无论我做不做这个降价的动作，其实对世茂而言不是重要的或者说关键的，我刚才讲了所有的一切，术层面的东西一定是围绕道的层面，如何真正的成为，我们如何评价他是一家的健康的持久的企业，这个是世茂更深刻的，至少我们整个的高管团队在开始不断的深刻的去反思的，所以我们会关注客户关注产品的质量，然后关注到整个公司的运营的安全性。那在这几个维度之下我们再去寻找新的突破点。那大家也看到我们世茂在不断的发掘新的机会新的市场的增长点，或者呵护新的需求，希望这个能为世茂创造更大的价值。
记者：蔡总您好，我是地产中国网的记者，现在就是说限贷和限购放松的影响有一定的回升，咱们这个世茂旗下的这个住宅项目，这个成交量怎么样。还有另外是你觉得四季度这个房地产市场的走势是怎样的。因为刚才我在刘总的发言中听到，咱们公司是从城市运营商转型到城市服务商，那在现在新型城镇化浪潮之下很多房地产的转型，城市运营商，我想从运营商转到服务商的运营是什么，咱们在这个运营商方面会有没有其他的动作和计划呢？
蔡总：个你刚才两个问题其实是一个问题，运营商和服务商的问题，对于整个世茂来讲我们并不是放弃了运营商这个角色，而是从小学上到初中了，那实际上就是原来的城市运营商对于世茂而言已经做了20年，大家知道世茂在商业地产，我们在旅游地产，在酒店，在正常我们居住的传统的住宅的这个领域，那他都是均衡的发展，所以在这个领域中，我们说尤其世茂是擅长于做城市综合体，所以才会有城市运营商。当今天很多的开发商，可能他原来比较擅长的都是某一类的，比如说住宅这一类，所以他没有办法称之为城市运营商。但是世茂在20年的历程里一直都在做，所以在这个领域中我们只能说，我们认为我们及格了，如果还是只做运营商，意味着有很多新的开发商也要做运营商，如果我不再成长我自己，我就和别人陷入同一个层面的竞争，其实并不是我要放弃，我不做运营商了，那已经成为我的基础的部分了，我已经会走了，现在我想跑了。所以我希望跑起来的速度单纯靠原来的能力是不够的，那在这个前提下，我们要做服务商，我们希望是靠增值的服务能够创造更大的价值，能够让时髦获得更多的。
我们刚才说的服务，我们做主题乐园，我们下一步要做整个健康养老的服务，我们要做教育资源的服务，我们要做大量青年和大学习的服务，在这几个半开我们会有大的动作，那这个不是单纯的服务，他是依托于基础配套的建设，一定是依托我的地产为基础的上乘建筑，我没有放弃做运营商，我现在希望做更高的更多的更有机会的市场，是这样一个逻辑。
记者：国家在新型城镇化有生产城市，那这个名单快出炉了，那我们会寻找机会吗？
蔡总：城市运营已经成为我的基础，那62个是不是我去做选择不是我的必答题，他不会成为我未来世茂核心竞争力我来选择的，我是可选题。第二个你刚才问到了说整个贷款银行，我们限贷限购解除，也许世茂能很真实的反映一二三四线，因为世茂在一二三四线都有项目的开发商，分布的比较均匀。那我想说的是，的的确确限购和限贷的二线城市供需结构良性的城市，这个政策有明显的缩小了，我说的供需结构是指大家知道每个城市都有合理的存小比，这是一个相对合理的稳定的或者说健康的这样一个存小比，表达这个城市的供需逻辑关系。那在这个维度中的城市相对而言发展都是政策解除之后，我们限购解除之后都是有比较明显的业绩的增长的，但是比如说像四线城市，他依然三四线城市中，甚至包括二线城市中的供需结构严重不合理的城市，他其实区划仍然不是理想的状态，我说的理想就是整个发展呈现出来有一个明显的反弹，或者说一个明显的成交量释放，我觉得这是个，这个供需的结构是密切相关的。
第二个四季度包括明年会怎么样，我认为仍然会取决于关键的要素，就是限贷解决之后有多少钱可以成为客户，放到客户那里成为客户可以贷款的真正落地的资金有多少，那如果这笔钱是不够的，或者说没有呈现出足够的这个量的话，他仍然无法转化为真正的购买力和消费力，这点我们持续在观察和判断，就是银行的这些政策多地，包括在实施过程中，到底有多少钱可以让，我们都有额度的，每个城市都要有额度的，我客户是想要贷款，我是想买，但是我得等放款，就是解除限贷解除到什么程度，有多少资金因为限贷的解除释放到市场，这是我们判断下一步市场走势和成交量关键的要素，还在持续观察中。
记者：我有一个问题想问刘总，就刚才刘总回答两个问题，多谈到了在北京拿地，然后我听说世茂今年下半年和富华集团在通州有一个世界侨商中心的这么一个项目，那刘总可以透露一下这个项目进展的程度。还有一个是否以此为契机，世茂在北京拿地这方面有更多的合作模式展开呢？
刘辉：谢谢，我们跟富华合作是在8月份就已经签约了，8月底签的约，现在项目进入前期的设计阶段，那因为这个世界侨商中心这个项目，实际上我们跟富华在之前合作已经是在别的方面已经有合作了，这个项目是其中的一个引申，合作也是我们项目拓展的方式之一，因为不同的合作单位或者说合作模式，在北京拿地大家也看到，最近去拿地报名的联合体两家还算少的，也有三家还有四家联合的，都很多，就北京地价很贵，土地总价很高，相应风险大家也觉得大一点。就我们四家要赔也少赔一点，就一个项目进去，因为现在土地都比较贵，随便一块地都五六十个亿，进去资金压力也比较大，这个联合大家在一起，相对来说都是比较稳健的一种方式。其实我们在土地拓展上相对来讲，目前来看也是因为集团也在讲，如果用一句话总结就是有质量的增长，我们不会说牺牲某些东西我们去为了一个规模，所以在我们区域大家可以看，从我们开始北京没有项目到后来有一个房山项目，再到一个通州的一个项目，增加过程中我们实际上都经过谨慎的评估才做出这样一个合作的决定。
那这个合作就富华因为之前开发也是很有经验的，他们在商业等等还有其他方面都是有很多心得，包括双方在侨商资源的一个整合上，可能也是有些优势的，所以这个项目在我们来讲也是寄予厚望的，我们这个项目涉及到商业写字楼还有公寓，主要是这样一些产品，在这个当中我们也是请了一些比较知名的设计师，在企业做这个设计，而且这个设计阶段就是我们跟富华还有我们集团这个商馆，还有包括蔡总这边，还有我们科研的区域整个团队投入很大的精力做这个项目。这个项目我们判断做出来还是值得期待的，因为双方自愿就实现在一个强强互补的方式。
记者：刘总您好，我想问您一个问题，平安好房和咱们世茂集团在环渤海区域具体是怎么合作的，会不会进行一些比较房地产重筹这样的合作？
刘辉：这个问题由蔡总来回答更合适一些。
蔡总：我们和平安的这边的合作已经在我们的目前我们选取了大概不到20个项目进行具体的落地的推进，那为什么没有一下子全面铺开，我们也是次这样的合作，我们也在摸索和吸取一些操作过程中还会不会有什么样的问题，目前我们在的将近20个项目里面，我们推进了这个平台好房贷的整个的动作，那我们一些进展看到的进展是比较顺利的，我们截止到10月20号，我们刚刚碰过一次，我们平安好房放给我们一笔金额，我们在放款的过程中遇到了一些问题，我们希望能够继续加大这部分的放款的量，那这是我们的合作目前是比较顺利的在推进。第二个刚才提到会不会用一些新的金融的方法和模式，包括像类似于像重筹等等，其实我想说世茂从来不排斥任何操作的方法，但是有一点我刚才提到的，世茂会非常自信的去选择我们认为适合自己的，如果他不是很适合我，即便他很好用，比如说很多大家都说类似于全民经纪人等等的，可能在很多企业用的很好，但是放到我世茂用我认为他不太适合我们。举一个例子，我卖的房子相对而言是比较高端的，那高端的物业他对销售是有专业的要求的，我不是卖的是经济使用方之类普通的住宅，我大量都是高端商业写字楼，包括我们的住宅别墅，这个是对销售有专业的要求的。那在这个维度上来讲，他可能不是很适合于我世茂来推行这样的一个方法。
那我们不会全部的来采用，但是某一些极其刚需或者说普通的盘我会不会用呢，我会让项目做自主的判断和现在，但是我不会在全集团层面来推进和推行这个政策，同样的道理就比如说重筹，比如说很多五花八门新的营销的方法和手段，世茂我们都会认真的去学习了解，包括我们自己也在创造和创新一些新的营销的方法，但是我想说的就是，根本的原则就是我们要判断他适不适合世茂，我们会做出权衡，哪个更可靠更有价值，我们不会单纯的为销售额做未来管理隐患客户投诉之类的风险性的问题，所以在这点上，你们很快也会看到世茂也有很多我们自己做的一些销售的动作，但是我觉得因为我做营销做了将近20年了，什么样的市场环境都经历过了，所以在营销层面的东西不是我很看重的东西，我更关注前面讲到的东西，包括对我的团队我要求的也是更多在这个层面上一些期待吧。
记者：蔡总好，想问一下世茂接下来很多刚需项目未来一个布局什么样子，刚才您也讲了现在这个市场很多供需，包括有的地方三四线城市供大于求，那会不会影响世茂刚需上项目的布局，有没有变化呢？
蔡总：实际上世茂是豪宅出身的，豪宅交付，其实原来世茂的产品线是极少有刚需产品的，因为整个的限购等等的这些我们做了调整，产品线上做了调整，世茂有了30%左右的刚需，然后大概有30%到40%之间的首改和改善类的产品，我们是这样整体的总控的比例。那在未来我们认为，纯刚需的产品仍然不会是世茂的主流，世茂的强项不是在于去做，因为大家知道刚需的项目最考验的开发商是成本的问题，刚需客户对价格是极度敏感的，他更多是你怎么把你的房子做的很经济，然后总价控制的很好，这是对刚需产品打造的价值的关键点。但是对于世茂我们真正的核心竞争力是打造多业态复合卖给更多对生活品质有更高的要求的客群，这是我们世茂打造产品的核心竞争力，就像我们数学不好你语文很好，我玩命跟你比语文我肯定是输的，所以对于世茂而言，首先立足大原则是我自己核心的特长，20年的积累我的优势在哪里。第二个对市场的根本判断而言，我们很笃定的坚信，实际上我们认为一定是改善性的客群有更大的支撑组织获得更良性长期成长的机会的。因为他们会改善性说明他对生活品质有更高的需求和要求，那我世茂有这种能力不断的去满足你的这种需求和要求，我们才有机会去创造更多新的价值，那如果刚需的客户大家知道，他更需要的是一个安全的基本的保障的一个住所，他不会有更多生活品质生活质量的要求，那在这个维度在这个阶段里面，对世茂而言我的核心竞争力在于我打造多业态附加值的，我们很多宅行动为了创造更多的价值。第二个我们对市场和客群价值创造力的判断上来讲，我们认为服务和创造于更有消费力的客群，更符合世茂整个企业发展的一个方向，这点上来讲，我们刚需类的产品会一直做，但他会一直控制在合理的比喻之内，是这样的。
记者：您刚才提到一个商业公司，我可能刚刚没有特别听清楚这个商业公司是一个领域还是模式是怎样的，他和股份之间会不会有一些冲突，您怎么来平衡这个问题？
蔡总：我们要成立的这家新的公司是自己的公司，他立足于做服务，我刚才讲的所有的宅行动的服务，而我们的股份他是真正的还是在传统的开发，就像我们现在在世茂一样，我们下一步要成立的这种我说的他是专业的商业公司。
主持人：好的，非常感谢各位媒体朋友今天的莅临，那后续我们采访所有速记的内容会发到各位的邮箱，再次感谢大家，谢谢。
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