[摘要] 统计数据显示，11月份上海一手商品住宅成交达到48.96万平方米，虽然创下了网上房地产公布数据7年以来的同期最低水平。即使在热销的项目如米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。
行业观察：住房将长期保持高位
中国庞大的国土和人口特点，必须使其经济和人口保持较大的流动性才能更好地发展经济。所以房产也会是一个流通性极强的产品，他除了居住功能外，还有极高的理财价值。分析师分析指出，因为房产随着人们收入的波动产生波动。在我国经济和人们收入高增长的情况下，房产的内在价值也会稳步提升。但是由于银行利率和房产税费的相关调整，房产的投资会出现较大波动，而出现超涨和超跌的现象。
相比2009年时，房贷利率只有5.94%打7折后只有4.16%，经济增长最快时达到11.9%，减去2-2.4%的转让费后贷款买房的率达到5.54-5.74%。加上当时基本上都可以申请到2成的首付，相当于5倍的投资杠杆后，年达到27.7-28.7%。如此之高的回报及回报预期推动着房价过快上涨，当年平均房价上涨接近50%，出现了较大的泡沫。
随着一系列的调控之后，如今出现负利率，房价必然下跌。不过，2009年-2011年的经济增长为9.2%、10.3%和9.2%，3年复合增长率为31.5%。也就是说过去3年房产的内在价值只上涨31.5%，而房价却上涨了50%，中间有20%左右的泡沫。虽然，从个别楼盘来说，会一下子跌20-30%，但是整个楼市会缓慢下跌到明年中才会跌到底，所以房价在短期超跌之后，明年就会触底，然后再稳步上涨。
所以，房产的内在价值是会随着经济增长而上升，就有着较好的保值理财功能。但是售价受到经济增长、银行利率、交易税费的波动而波动，并且因此还具备了低进高出的投资、投机功能，所以政府还需要价格波动采取适时调控，对投资、投机部分更需要采取严厉的遏制，才能避免房价出现泡沫化。
中国房价趋势看齐德国房价
德国以低房价而闻名世界。1990年东西德合并时，带来巨大的房产需求，德国政府就鼓励所有公司修建居民住宅并全额免交所得税，从而保证市场的住宅供应的充足性。德国房产都要征收1%的房产税。房租不得高于周边15%，并且只要租房者愿意可以在出租屋里终老，那样房东想涨房租也不容易。德国政府就是通过大量供应、征收房产税和控制房租这三点，使得投资者没有任何投机、投资和持有的获利空间，从而让房价保持在最合理的成本加利润的低水平。
德国之所以敢这样做，是因为德国的工业基础本身就比较好，其经济产业升级主要通过企业自身的改善升级，所以没有产业转移和人口转移的需要。另外，德国也不希望像美国那样，让几大核心龙头城市始终保持产业升级进步，并将原有的产业转移到相对低能级的中小城市，甚至一些落后的产业转移到国外。美国的做法，使得美国的经济始终保持水平，英国、法国、意大利、日本、新加坡、韩国和中国香港地区等世界其他经济体做法基本上都与美国相似。产业和人口的迅速转移，就使得政府不能在房租上采取类似德国的做法，而房租这个空间的依然打开，就使得这些国家房产有较好的流通性，经济和收入上涨带来的就很容易可以通过持有房产来获得体现。
于是，除德国之外，其他国家的房价都非常高，经济上涨快时房价就涨的更快。而这些国家在前期国民收入还比较低时，就通过为没有资产能力的国民提供保障房来解决住房需求，随着经济增长放缓后，房价上升放缓；而高收入者越来越多后，保障房的供应比率才逐步下降。今天，重庆实际上就是在学德国的做法，让经济升级和人口素质升级主要在本市内部进行，所以可以通过增加供应、征房产税和大量公租房抑制房租来保持低房价。但是北京、上海、深圳这三个中国经济的龙头城市，则是通过快速承接和升级先进产业，并将原有产业向周边和内地转移来带动经济增长，所以这三个一线城市的房价就非常高。
因此，内向型的城市房价就相对较低，而外向型的城市房价肯定就会高。他们各自的房价会达到什么水平，就要看这个城市的最终经济能级会在什么水平。
楼市存在微调空间
中国楼市只要未来的经济和城市化人口保持高增长，房价还将高涨，所以中央在较长时间内都仍将对楼市保持高压的调控政策。对于投资投机性需求来说，区别的房贷政策和有条件的限制购房政策还将长期存在，预期房产税全面推行和保障房供应大量推出后，区别的贷款政策和限购政策才会逐步退出。不过，随着房产信息系统和户口制度的改革，对非本城市人的限购政策会调整到与同城市居民相当的水平。
分析师指出，针对商品房市场中，购买能力相对较低的部分，政府在契税和公积金方面等都有调整的空间。例如，北京把普通商品住宅的总价限制就从120万提高到162万(普通商品住宅的契税为1%，非普通商品住宅的契税为3%)，南京公积金贷款限额也从20万重新调回到30万。这些政策的调整因为前期房价的高涨，也一直比较滞后。例如，上海外环外多数区域的房价也达到150万以上，但是外环外非普通住宅的价格标准为98万，公积金限额为30万，对众多中低收入者非常不利，都有大幅提高标准的需要。
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