[摘要] 统计数据显示，11月份上海一手商品住宅成交达到48.96万平方米，虽然创下了网上房地产公布数据7年以来的同期最低水平。即使在热销的项目如米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。
统计数据显示，11月份上海一手商品住宅成交达到48.96万平方米，虽然创下了网上房地产公布数据7年以来的同期水平。即使在热销的项目如米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。对此业内专家分析指出，纵观目前的市场现状和未来经济走势，调控和高房价共存将是一种长期趋势。
数据：住宅成交创7年同期
在11月前29天成交前20名的楼盘之中，无一是降价和低价上市的楼盘。排名的中海御景岸去年12月开盘时，就以比周边楼盘优惠超过10%的价格热销，至10月降价前成交的612套房源均价为21250元/平方米，然而10月份再度大幅降价后，带来527套房源成交的均价仅17453元/平方米，高达17.9%的降价带来了项目11月份成交量的爆增。排名第二的新城公馆为去年的地王，项目总开发成交在25000元/平方米左右，然而其产品市场定位的错误使得在9月初已成本价开盘都滞销，最终也是通过大幅降价才带来的热销，11月成交的128套房源均价仅20266元/平方米，比9-10月份成交10套房源的24719元下跌了18%。新城西尚海跌17.3%、万科清林径跌19.2%、万科尚源跌20.5%、新弘国际城跌11.2%、绿地秋霞坊跌20.5%在成交前10名的其他几个楼盘米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。
本轮降价之后，多数盘都获得热销，可见房价的底部已见。随着更多楼盘加入到降价行列和新盘低开，预期12月份的成交量仍会有所回升。不过，1、2月份楼市将会进入到春节的冬季低迷期，成交量也将会再度下滑到3月之后才能回暖。预计，因此未来的三个月可能房价都会在底部徘徊，不过明年3月楼市回暖之后，房价有望重新回升，分析师指出。
政策：限购延期“房票”还得抢
此轮的房价大跌中，一些超跌的楼盘确实给刚需者提供了绝好的入市机会。但也出现了一些不理性的说法，认为房价将就此大跌或崩盘。不过，2005年和2008年也都出现过类似的说法，事实却是我们今天都能看到的结果。
未来的10-15年内，中国经济和城市化仍将高速推进，仅这两点就会为住房市场提供着巨大的新增需求体量和需求能量。所以房价长期上涨的趋势难于改变，那么政府保持对房地产调控的趋势也就不会改变。也就是高房价和政策的严厉调控都将是长期势趋，这才是合理正确的理解。
那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为2012年市场份额争夺的必然。但是，在限购的市场环境下，“房票就像韭菜，割一茬少一茬，并且长得很慢。”那么，开发商以什么样的策略应对2012年的市场变化？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同企业由于其开发能力、资金能力及政府关系的不同，其发展战略也会呈现出不同的特征。但具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的，也为企业发展带来峰回路转的效应。
也就是说，无论采取什么样的市场策略，在限购2012年延期的市场背景下，开发商还得抢“房票”度日。
另一方面，以公积金为代表的金融政策的变化，也将预示着未来楼市的新方向。据悉，合肥市住房公积金管理中心日前发布公告，宣布从12月1日起上调个人住房公积金贷款限额。借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，贷款额度由35万元调至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，贷款额度由25万元调整至35万元。此前，常州、南京在10月份也相继上调过住房公积金贷款。
公积金贷款上调究竟能给购房者带来多大的实惠呢？例如，在合肥主城区一套总价62万、面积100平米的商品住宅，首付三成18.6万，商贷和公积金贷款均20年还清。在配偶双方都缴存住房公积金情况下，新公积金政策可少还款3.9万元；如果只有借款人单方缴存住房公积金的情况下，新公积金政策可少还款4.8万元。中原集团研究中心认为，此次新公积金政策与现在动辄7、8折的降价优惠相比，4万-5万元的优惠对刚需的吸引力有限。
业内专家指出，合肥曾在2月出台了限购政策，虽然离截止日期只有1个月，但限购令一日未取消，大量投资性需求仍然被排斥在门外，无法享受此次公积金贷款上调的优惠。此外，第二套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的60%，贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。中原集团研究中心表示，合肥市此次上调公积金贷款上限，不是对所有购房者开口，对因限贷等而不能入市的首次购房者给予了的优惠。
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市场 ：复地亿元“助购金”点燃购房热情
复地集团以12城22个项目亿元“助够金”计划点燃了购房者的购买热情，引起的社会各界人士的强烈关注。11月底，复地集团电商活动再掀高潮。上海、武汉、成都、重庆、天津、杭州等六城近10个项目陆续展开电商促销活动，城城高潮迭起。
此次复地全项目电商活动中，全新电商营销模式带来的网络名词落地到实际购房中，“秒杀”、“竞拍”“团购”等成为吸引购房者的闪光点。11月26日，上海复地新都国际拿出2套约70平方米房源，以3.5折价格起拍。当天购房者在网上竞拍进行的异常激烈。11月底，复地集团其他城市电商活动亦成果累累，武汉复地东湖国际开盘当天成交逾九成；天津温莎堡别墅秒杀购房也获得成功。
目前复地电商还有更多活动正在逐步推进。上海复地新都国际仍在推10万元购房抵用券，在电商平台登陆注册后即可使用；成都复地雍湖湾，10套40平方米精装小户型将以每套36万元的一口价参与电商平台秒杀；武汉复地东湖国际推出55套房源的阶梯式团购；无锡公园城邦团购仍在继续。
孙华良表示，复地集团这次大规模的亿元“助购金”计划，本身是一次回馈社会的让利活动。同时，结合EJU电商平台，将不断创新的营销模式运用到实际的楼盘的销售之中，引起了购房者的强烈关注，也创造出了骄人的销售业绩。
开发商：开发商溢价回购博弈市场
近日，深圳开发商绿景地产提出，在其即将推出的绿景香颂项目的销售过程中，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议。按照该协议，购房者可在购房满三年后，不论房价是涨或跌，只要购房者提出申请，开发商都可依照合同原价进行回购。
沪上龙头房企绿地集团旗下一写字楼项目首度推出三年后溢价16%回购的促销策略，只要能卖得掉房，开发商甚至愿意替购房者承担未来三年楼市价格可能下跌的风险。此外，苏州“保值计划”、“金盾保值计划”、“回购计划”等促销手段日益盛行，多家楼盘均参与其中，以此来提高销售力度，促进完成年底业绩和资金的回笼。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，类似于“回购”、“溢价回购”、“保价”、“必”等开发商营销说辞，也和近期货币政策“适度微调”有一定的关系，尤其是存准率三年来首次下调，市场将迎来近4000亿的资金释放，这或导致未来货币政策走向定向或定量宽松。而在此之前，央票利率连续三期下降，10月份信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。货币政策“适度微调”给予开发商“溢价回购”等营销方式创造了博弈未来市场的信心。
类似于“回购”、“溢价回购”、“保价”、“必”等开发商营销说辞近期不断，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，其目的主要是两个：首先通过这样的“回购”、“溢价回购”、“保价”、“必”保证或协议的签订，让购房者吃下“定心丸”，达成短期内客户快速成交的目的，同时回笼资金解决企业短期内资金面的压力。其次“溢价回购”向购房者灌输一种购房或投资必思想，通过强调“潜力”让购房者与开发商共同博弈下一轮的市场发展机会。但是，从当前营销市场环境来讲，类似于“回购”、“保价”、“必”等开发商营销说辞主要还存在一定的问题。
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行业观察：住房将长期保持高位
中国庞大的国土和人口特点，必须使其经济和人口保持较大的流动性才能更好地发展经济。所以房产也会是一个流通性极强的产品，他除了居住功能外，还有极高的理财价值。分析师分析指出，因为房产随着人们收入的波动产生波动。在我国经济和人们收入高增长的情况下，房产的内在价值也会稳步提升。但是由于银行利率和房产税费的相关调整，房产的投资会出现较大波动，而出现超涨和超跌的现象。
相比2009年时，房贷利率只有5.94%打7折后只有4.16%，经济增长最快时达到11.9%，减去2-2.4%的转让费后贷款买房的率达到5.54-5.74%。加上当时基本上都可以申请到2成的首付，相当于5倍的投资杠杆后，年达到27.7-28.7%。如此之高的回报及回报预期推动着房价过快上涨，当年平均房价上涨接近50%，出现了较大的泡沫。
随着一系列的调控之后，如今出现负利率，房价必然下跌。不过，2009年-2011年的经济增长为9.2%、10.3%和9.2%，3年复合增长率为31.5%。也就是说过去3年房产的内在价值只上涨31.5%，而房价却上涨了50%，中间有20%左右的泡沫。虽然，从个别楼盘来说，会一下子跌20-30%，但是整个楼市会缓慢下跌到明年中才会跌到底，所以房价在短期超跌之后，明年就会触底，然后再稳步上涨。
所以，房产的内在价值是会随着经济增长而上升，就有着较好的保值理财功能。但是售价受到经济增长、银行利率、交易税费的波动而波动，并且因此还具备了低进高出的投资、投机功能，所以政府还需要价格波动采取适时调控，对投资、投机部分更需要采取严厉的遏制，才能避免房价出现泡沫化。
中国房价趋势看齐德国房价
德国以低房价而闻名世界。1990年东西德合并时，带来巨大的房产需求，德国政府就鼓励所有公司修建居民住宅并全额免交所得税，从而保证市场的住宅供应的充足性。德国房产都要征收1%的房产税。房租不得高于周边15%，并且只要租房者愿意可以在出租屋里终老，那样房东想涨房租也不容易。德国政府就是通过大量供应、征收房产税和控制房租这三点，使得投资者没有任何投机、投资和持有的获利空间，从而让房价保持在最合理的成本加利润的低水平。
德国之所以敢这样做，是因为德国的工业基础本身就比较好，其经济产业升级主要通过企业自身的改善升级，所以没有产业转移和人口转移的需要。另外，德国也不希望像美国那样，让几大核心龙头城市始终保持产业升级进步，并将原有的产业转移到相对低能级的中小城市，甚至一些落后的产业转移到国外。美国的做法，使得美国的经济始终保持水平，英国、法国、意大利、日本、新加坡、韩国和中国香港地区等世界其他经济体做法基本上都与美国相似。产业和人口的迅速转移，就使得政府不能在房租上采取类似德国的做法，而房租这个空间的依然打开，就使得这些国家房产有较好的流通性，经济和收入上涨带来的就很容易可以通过持有房产来获得体现。
于是，除德国之外，其他国家的房价都非常高，经济上涨快时房价就涨的更快。而这些国家在前期国民收入还比较低时，就通过为没有资产能力的国民提供保障房来解决住房需求，随着经济增长放缓后，房价上升放缓；而高收入者越来越多后，保障房的供应比率才逐步下降。今天，重庆实际上就是在学德国的做法，让经济升级和人口素质升级主要在本市内部进行，所以可以通过增加供应、征房产税和大量公租房抑制房租来保持低房价。但是北京、上海、深圳这三个中国经济的龙头城市，则是通过快速承接和升级先进产业，并将原有产业向周边和内地转移来带动经济增长，所以这三个一线城市的房价就非常高。
因此，内向型的城市房价就相对较低，而外向型的城市房价肯定就会高。他们各自的房价会达到什么水平，就要看这个城市的最终经济能级会在什么水平。
楼市存在微调空间
中国楼市只要未来的经济和城市化人口保持高增长，房价还将高涨，所以中央在较长时间内都仍将对楼市保持高压的调控政策。对于投资投机性需求来说，区别的房贷政策和有条件的限制购房政策还将长期存在，预期房产税全面推行和保障房供应大量推出后，区别的贷款政策和限购政策才会逐步退出。不过，随着房产信息系统和户口制度的改革，对非本城市人的限购政策会调整到与同城市居民相当的水平。
分析师指出，针对商品房市场中，购买能力相对较低的部分，政府在契税和公积金方面等都有调整的空间。例如，北京把普通商品住宅的总价限制就从120万提高到162万(普通商品住宅的契税为1%，非普通商品住宅的契税为3%)，南京公积金贷款限额也从20万重新调回到30万。这些政策的调整因为前期房价的高涨，也一直比较滞后。例如，上海外环外多数区域的房价也达到150万以上，但是外环外非普通住宅的价格标准为98万，公积金限额为30万，对众多中低收入者非常不利，都有大幅提高标准的需要。
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当记者日前带着楼市销售遇冷的话题，来到北京市西大望路一家公司采访时，这家公司总裁助理迎面句话就是：限购令会不会取消？
这位总裁助理告诉记者，现在开发商正四处打听哪个城市会继续执行限购令、哪个城市出现了松动的迹象，甚至一些开发商会以是否执行限购令作为其进入一个城市的判断标准。
“松绑”声一直未停
据北京中原地产市场研究部统计，目前已经执行限购的数十个城市中，厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳等近10个城市设置了限购期限，其中多为今年底明年初。
目前来看，虽然许多城市房管部门都对媒体表示，限购令取消还是延期，还将取决于国家是否出台进一步调控的要求。但是，目前这近10个限购即将到期的城市中还没有一个主动下发明文规定，明确表示将延长限购令，这无疑给市场留下了很大的想象空间。
而此前一些地方试图取消限购令的做法更令楼市调控蒙上了一层阴影。
日前，佛山一度上演限购令“朝令夕改”。11月中旬，成都市房管局将网上签约时对购房人的资格审核转交由开发商和房产中介执行，实际上默许了被限制购房的人可以先行购房。6月中旬，北京市场上一度传出，北京拟放宽对高端项目的限购。
尽管这些政策、消息随后遭到改变或遭到否认，但引起了市场的强烈反应。与此同时，记者从地产行业机构等渠道获悉，有关呼吁放松楼市限购的声音也一直未停歇。
京楼市“购买力几近枯竭”
“松绑”声未停的背景之一，是当下楼市成交的普遍下滑。
据中指研究院监测，今年前48周，一二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌。而来自国家统计局的数据显示，10月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市，较9月增加了17个，至34个。
中广信地产服务机构副总经理卢校称，调控见效是限购、限贷、限价等一系列政策共同作用的结果，但显然限购效果最明显。一家大型开发商今年作出的调查报告显示，在国内最严限购令下，北京市想买、能买的购房者数量只有数十万，购买力几近枯竭。
数据显示，房企库存市值已达上万亿元，而且在目前银行信贷收紧的情况下，开发商的资金链非常危险。
另一方面，土地收入也大幅降温，北京中原地产市场研究部6日发布的数据显示，2011年前11月，130个热点城市总土地出让金为1.18万亿元，同比减少了5200亿元，下降近三成。
中指研究院华中分院副总监李国政说：“临近年底，开发商着急，地方政府也急，许多城市今年的土地出让计划还未完成，只有释放出放松限购等‘救市’的信号才能提起开发商拿地的积极性。”
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