[摘要] 统计数据显示，11月份上海一手商品住宅成交达到48.96万平方米，虽然创下了网上房地产公布数据7年以来的同期最低水平。即使在热销的项目如米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。
统计数据显示，11月份上海一手商品住宅成交达到48.96万平方米，虽然创下了网上房地产公布数据7年以来的同期水平。即使在热销的项目如米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。对此业内专家分析指出，纵观目前的市场现状和未来经济走势，调控和高房价共存将是一种长期趋势。
数据：住宅成交创7年同期
在11月前29天成交前20名的楼盘之中，无一是降价和低价上市的楼盘。排名的中海御景岸去年12月开盘时，就以比周边楼盘优惠超过10%的价格热销，至10月降价前成交的612套房源均价为21250元/平方米，然而10月份再度大幅降价后，带来527套房源成交的均价仅17453元/平方米，高达17.9%的降价带来了项目11月份成交量的爆增。排名第二的新城公馆为去年的地王，项目总开发成交在25000元/平方米左右，然而其产品市场定位的错误使得在9月初已成本价开盘都滞销，最终也是通过大幅降价才带来的热销，11月成交的128套房源均价仅20266元/平方米，比9-10月份成交10套房源的24719元下跌了18%。新城西尚海跌17.3%、万科清林径跌19.2%、万科尚源跌20.5%、新弘国际城跌11.2%、绿地秋霞坊跌20.5%在成交前10名的其他几个楼盘米兰诺贵都、金地艺境、浦发御园等也都已低于周边楼盘15%左右的可比价格上市，才带来的热销。
本轮降价之后，多数盘都获得热销，可见房价的底部已见。随着更多楼盘加入到降价行列和新盘低开，预期12月份的成交量仍会有所回升。不过，1、2月份楼市将会进入到春节的冬季低迷期，成交量也将会再度下滑到3月之后才能回暖。预计，因此未来的三个月可能房价都会在底部徘徊，不过明年3月楼市回暖之后，房价有望重新回升，分析师指出。
政策：限购延期“房票”还得抢
此轮的房价大跌中，一些超跌的楼盘确实给刚需者提供了绝好的入市机会。但也出现了一些不理性的说法，认为房价将就此大跌或崩盘。不过，2005年和2008年也都出现过类似的说法，事实却是我们今天都能看到的结果。
未来的10-15年内，中国经济和城市化仍将高速推进，仅这两点就会为住房市场提供着巨大的新增需求体量和需求能量。所以房价长期上涨的趋势难于改变，那么政府保持对房地产调控的趋势也就不会改变。也就是高房价和政策的严厉调控都将是长期势趋，这才是合理正确的理解。
那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为2012年市场份额争夺的必然。但是，在限购的市场环境下，“房票就像韭菜，割一茬少一茬，并且长得很慢。”那么，开发商以什么样的策略应对2012年的市场变化？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同企业由于其开发能力、资金能力及政府关系的不同，其发展战略也会呈现出不同的特征。但具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的，也为企业发展带来峰回路转的效应。
也就是说，无论采取什么样的市场策略，在限购2012年延期的市场背景下，开发商还得抢“房票”度日。
另一方面，以公积金为代表的金融政策的变化，也将预示着未来楼市的新方向。据悉，合肥市住房公积金管理中心日前发布公告，宣布从12月1日起上调个人住房公积金贷款限额。借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，贷款额度由35万元调至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，贷款额度由25万元调整至35万元。此前，常州、南京在10月份也相继上调过住房公积金贷款。
公积金贷款上调究竟能给购房者带来多大的实惠呢？例如，在合肥主城区一套总价62万、面积100平米的商品住宅，首付三成18.6万，商贷和公积金贷款均20年还清。在配偶双方都缴存住房公积金情况下，新公积金政策可少还款3.9万元；如果只有借款人单方缴存住房公积金的情况下，新公积金政策可少还款4.8万元。中原集团研究中心认为，此次新公积金政策与现在动辄7、8折的降价优惠相比，4万-5万元的优惠对刚需的吸引力有限。
业内专家指出，合肥曾在2月出台了限购政策，虽然离截止日期只有1个月，但限购令一日未取消，大量投资性需求仍然被排斥在门外，无法享受此次公积金贷款上调的优惠。此外，第二套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的60%，贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。中原集团研究中心表示，合肥市此次上调公积金贷款上限，不是对所有购房者开口，对因限贷等而不能入市的首次购房者给予了的优惠。
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