“聚焦商业地产——济南商业地产发展趋势与价值探讨”

——搜房网大话地产系列直播回顾

济南房天下  2010-06-02 19:04

【主持人】我觉得黄总发言的时间比较晚，应该早一点让黄总发言，当我们把舆论导向慢慢转向自持，黄总也认为销售也能为投资者带来更大的帮助，黄总也给投资者提供了一个比较大的构想，这是本着理性的回归因素的，无论是投资，还是住宅市场，理性的投资是最重要的。非常感谢黄总，虽然说也有一些抱怨，借这个平台。我们下面是很关键的问题。未来五年，济南商业地产的发展前景，还有一个是济南城市的建设规划，为商业地产提供了一个怎样的发展契机，交给我们今天还没有发言的是 张总监，请大家畅所欲言。

中建文化城 女士

【 】 我根据我们的项目简单说一说，这个问题太大了。

【主持人】从你的项目着眼，然后聊聊未来。

【 】我们住宅一期已经销售完毕，然后配套一些商业。商业我认为我们的前景，接下来五年别的地方不好说，我们所在二环东路和文化东路这个板块，有中润那边的写字楼，还有银座，这个商圈，未来五年之内这一块发展比较迅速。目前文化东路在拓宽，对这一板块应该说是一个发展契机，我认为像底商，我们一期的商业已销售完毕，我们三期的客户主要是以投资为主，主要是出租，租赁市场也比较活跃，从分析来看，这一块来做服装也好，餐饮一块发展潜力是比较可以，一些餐饮的连锁都很有意向，它们和我们沟通过很多次。我觉得这五年济南的商业地产发展区域决定了它的规模，然后也决定了它的业态。业态也决定小投资者还是大投资者。我们这一块项目是老百姓来投资，没有说是像投资银座，都是一些教师。都是一些小业主，但是这些小业主购买力还是很强的。所以这个话题这么大，我只是从一个小店来着眼大的问题，然后还是请别的老总来分析下。

【主持人】由上大家所谈的也能够见到济南未来的商业地产走势，我觉得济南未来的商业地产应该是欣欣向荣的商业前景。我们现在进入自由提问时间，现场还有很多媒体朋友，有很多网友，也有跟多在线的网友在关注我们今天的论坛，究竟该如何投资商业地产，需要注意哪些问题，这是许多网友和投资者所关注的。作为专业人士，搜房网邀请各位投资者出谋划策，相对于住宅产品的和产品价格的高涨，济南商业地产处于什么样的状态。这个问题我们好像刚才已经讨论过，不再说了，现在进入自由提问时间。哪位朋友可以提问。

济南思源房地产经纪有限公司营销总监李朋飞先生

【李朋飞】刚才对商业地产的看法是这样，我们思源一直在做项目，我在济南生活十几年，谈谈我个人的观点。我跟黄总的看法不谋而合。我说商业地产我写了三句话，一个是一厢情愿不是春，两相情愿春满院，我个人对商业地产不是很看好。我对济南的发展，尤其是经济的发展我觉得是比较慢的，没有尽快让大众幸福。我想我的观点我觉得有三个观念，商业地产可能会成功。我个人感觉，济南的泉城广场等不是很成功，我个人认为。济南的商业地产，包括其他项目，我觉得个人要取得成功，可能要取得三个方面，其中要讲传统。济南是一个投资环境比较奇特的城市，在济南，大家比较倾向高档的，如银座贵和、易初莲花等都回去了。第二个，走正路，这个概念不一定准确，在规划的合理性上应该满足多样化的需求，在建筑的形象上，你一定要让别人感觉很吸引人。标杆性的建筑可能回来。第三个我觉得傍大款。像大润发引进其他配套项目可能比较好。之前我们已经跟银座签了一项项目，大众会跟着大商家进行投资选择。现在回到刚才我说的三句话，一厢情愿不是春，我该满足谁的需求，这个不重要。要考虑谁的经营，将来消费者是谁。投资者要认可你的项目，你才卖得好。经营的好要看消费者。

保利山东置业有限公司招商部总监李昌盛先生

【李昌盛】应该说商业地产在济南，甚至说在中国发展也不长，整个在房地产领域，商业地产应该是蓝海区域，高投资同时也是高风险，不是开发商想做就可以做。站在开发商角度，通常具备三个条件，超强的资金实力做保障。在座的老总都提到，自持这一块，不是中小开发商能够做到，通过自持，牺牲它的商业价值，培养商业氛围。作为一般实力的开发商很难做到。第二个要具有商业运营的意识。作为商业地产，销售也是一个环节，要通过有效的招商，提升它的价值。第三点要有非常专业的商业团队。从济南来讲，非常专业的操盘手对这方面也是非常有限，开发商长期，包括招商包括前期规划设计，包括操盘。商业地产开发，从济南来讲，发展了若干年，可以说成功的案例不多，失败的案例可以说比比皆是，包括海利广场，去年国家商业委员会，曾经提到近十年商业地产一百个案例，我们海润广场和盛世摩登城赫然在册，作为一个失败的案例。作为投资者的角度，商业地产投资，归根结底，几个方面。个就是商业物业所在的区位，周边的物流、人流，不包括它的消费水平，也是基础。多数开发商在设计过程中更多的注重商业里面，包括外观项目，至关重要的停车场、广告位，更多的开发商仅把它作为利润来开发，投资商把它作为边角料来做的很少。对商铺来说，赵总也提到，多年对它的期望值，住宅升了1.5倍到2.5倍的价值，一个是两层的，复式层，像北京上海这种大城市，商住倒挂，三万四万比比皆是，四五万这个区间也有，甚至也有低于这个住宅的价格。这一块要分地段，还有开发商的长期的经营策略。我们保利芙蓉、保利大名湖，目前确认的四个项目，一万五的项目，它应该是属于外向型的商业，花园这一块是在经十东路，是社区商业，小区内的人口就多来说，目前还是保利大名湖，这个项目有工业地块，有四万多平米，目前规划了一些公寓，商场，其中有银座已经引入地下，整个地下一层有一万多是和银座采取租赁方式做的。在中部和西部商业地产比重是逐渐增加的，作为这一块，也希望今天认识的很多各个企业的领导、老总、朋友，希望大家有时间到保利这个领域多多交流，谢谢。

【主持人】感谢演讲。现场的朋友们可以开始提问了。

山东宏海置业策划总监刘宇

【刘宇】刚才和李总看法相似，首先从我们这边来讲，如果是商业综合体来，从银座和万达，我不是顺着李总这一方面讲讲，因为我觉得不管从开发来讲还是客户来讲，其中综合开发上有许多，刚才张总也说，为什么高新区没有商业，因为首先它要立足于居住，从商业的发展来说，我觉得有个立足点，我们应该有个长期性。从现在谈商业，我们真正推到市场也是很长的过程。超市综合体，我觉得酒店、写字楼、不是单纯拿出一个东西住宅有几万平米，对于三百万是超市综合体，我不如说历城是一个超市综合体。我如果做一个项目，我做商贸越来越好，我会把住宅和公寓不会放在之后，我是靠我自己的公寓、住宅来销售我的产品，商业从三楼开始，我不会像银座那样，做大的商业，我的经营能力有限，我从三楼发展，从四楼发展，因为一二楼肯定卖不出去。没有任何死角。我们就是开发商，不是运营商。作为客户来讲，我们不是做规划，我觉得商业若好卖就卖。这样的商业在我们济南，我相信十年前的杭州就是。我觉得济南的商业做得不好。济南的商业发展不好。济南的地理位置是京沪线，东到青岛，因为有铁路运输，我们能够把集散市场做好，我们做零售市场上不及石家庄，我们主要消费面对山东的行政消费很多，我们不具备像青岛的外资消费，这样不是很现实，而且产品也是个大问题。男装还放在上面，但是我觉得有些方面不具备消费能力。

【主持人】谢谢。非常感谢。在座的各位嘉宾都是非常踊跃的积极参与到论坛中。接下来现场的朋友有没有提问，没有提问，我就要借用在线的网友的一些问题。刚才有一个网友问的问题直接干脆，从投资商铺上，他需要一个建议，到底是看地段还是看价格，具有潜力的地产考验着投资者眼光，谁能给点意见，地段还是价格，您可以给投资者购房者一点建议？

山东三威置业有限公司销售张利梅女士 

【张利梅】 刚才我一直插一句话，刚才郝总一开始跟我们分校的数据是2010年1到4月住宅5010，写字间是10979，商业是7677，实际上写字间也是商业地产的一部分，在济南来讲，我认为投资写字间也是非常有机会的，也是抄底比较合适的一个点。

主持人：您觉得该出手？

【张利梅】因为我们公司从01年做写字间做到现在，我们有自持的一部分，租赁还是我在负责，我在线得到的回馈，现在租一间写字间很不容易，我有一个朋友昨天听说我有一个写字间空出来，兴奋得不得了，说你给我解决大问题，我想找一个合适一点的写字间，费了三个月的时间没找着，突然在我这里找着，非常高兴。今天看到这里的一组数据，在济南写字间比商铺要便宜很多，在均价的比较下，写字间比商铺的价格很高。在济南我觉得投资商铺的确像刚才那个老总说的百分之六都是奢望，投资写字间，我们包括前期也有一部分投资回头客，但非常少。大部分都是自用，这种真正意义上的投资其没有开始，也是一个空白点，也是机会。

其实刚才话题一直都集中在商铺，商业地产集中在商铺，其实只是集中在很少一部分，包括写字间，商业是14万平米，加上办公楼自己就有9万平米的办公楼，刚才张经理说了，办公楼和住宅楼是一个脑体，倒挂的价格高于售出的价格。一个保险公司希望能要到一千四百平米的现房，直接问我们，什么时候可以交房，可以直接买。这是一个现状。刚才大家谈到商业地产商铺的现状，有一个趋势就是真正好地段，上升潜力很高的商业基本都自持了，你真正出售，比如说投资者真正有实力拿到商铺，可能投资潜力达不到预期，不如找现在的价值洼地，我觉得这个眼光放得早一点，下手早一点，空间比别人大得多。包括万达附近的商铺，刚才这个赵总提到，可能是会升到1.5到2.5倍，其实外面卖到7万平米，你还不如一个办公间。说实在的中国发展到现在，很多小型的公司，发展型的公司，它对自己的品牌包装和企业包装是有要求的，有正规管理的纯写字间，作为一个企业形象使用的。我在居民楼租上三间屋，在哪个小区租上小草屋，现在很少有这样做，我觉得写字楼还是一个很好的价值洼地，如果能抓住，是一个很不错的预期。

【张利梅】 因为今年的话，的确我可以给到投资者提供一些现象。可以通过现象看到本质。原来一些小公司愿意租高档社区中的住宅作为办公场所，所以造就了早先的一批人购买高档社区实现出租，实际他追求到是写字间的，而不是住宅出租的。比写字间要低一点，比住宅租金要更高，投资高档社区来作为商住来选择，前两年很多小公司觉得在高档社区还不错。但是今年这种现象改过来，前不久3月份的时候，我们也很关注租赁市场。比如说我在三威大厦对面，当时一套高档社区的130平的三居室能够租到到3000，今年3月份就跌倒了1800，而此类房作为居住反而能租到2000多。说明现在更多的公司喜欢到纯写字间去办公。纯写字间的各项配套完善，功能上的考虑更贴切，而且也符合社会的发展趋势。现在我们的三威大厦同样的面积净租金能到5600元/月。当时在售价来讲的话，两个项目基本上差不多。包括济南包括，很多同地段的住宅和写字间，这两种物业的价格仍然是趋同的，并没有很多的差距，但是在租赁这一方面，现在已经慢慢凸显，就是一个品质好的写字间，出租率还有租金价值就要比以前我们曾经盛极一时的商住楼这种租金汇报都要高很多。

【主持人】各位实际上也回答了网友的问题，刚才您总结得也很好，相同的地段看价格，相同的价格看地段。

【张利梅】我觉得是看综合性价比。

【主持人】非常感谢各位的精彩发言，今天论坛结束，我们期待济南商业地产的腾飞，谢谢大家，最后请大家合影留念。

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