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“聚焦商业地产——济南商业地产发展趋势与价值探讨”

——搜房网大话地产系列直播回顾

济南房天下   2010-06-02 19:04

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2010年岁初,中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,楼市市场观望情绪开始加重。但万科、绿地、保利地产等品牌房企却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计,“抄底”设计资本至少在1000亿元以上。这似乎都昭示着一个信号:商业地产越来越受到关注,商住倒挂现象即将消失,商业地产春天将至。

济南作为百年商埠,商业一直是济南的主旋律之一。在这股商业地产热潮中,济南商业地产能否迎来黄金时代?济南商业地产发展现状与未来走向如何?购房者应如何投资商业地产?针对这些热点话题,搜房网将于2010年6月2日14时举行主题为“聚焦商业地产——济南商业地产发展趋势与价值探讨”的大话地产活动,敬请参与!

时间:2010年6月2日下午14:00-16:00

地点:山东新闻大厦四楼东岳厅

邀请嘉宾:

(1)开发商代表(高层)

(2)代理公司(信立怡高)代表

(3)邀约媒体记者

(4)投资者代表



商业精英聚焦大话地产

【主持人】首先非常感谢各位领导百忙之中参加我们搜房网举办的商业地产的峰会论坛,在这里对各位的光临表示感谢。我们论坛现在正式开始。首先自我介绍一下,我是搜房网济南公司总经理郝利政,在这里向各位问好,大家好!非常感谢各位在百忙之中来到搜房网,聚焦商业地产济南商业地产发展价值探讨的论坛现场,在此我谨代表搜房网对莅临本次论坛的嘉宾表示热烈的关心。2010年中央政府连续出台了系列调控房地产的政策措施,从国十四条到国十一条国十九条,随着国家政策发展整个住宅现场面临兵冰火两重天,应该说商业地产可能迎来了一次非常好的发展机遇。巨资抄底商业地产,2010年的热度将持续,商业地产将慢慢成为房地产的新的热点,那搜房网由搜房网举办,各民商写字楼专业委员协办的聚商聚天下2010写字楼论坛,2010年7月到8日举行。具有非常重要的意义。商业一直是济南的主旋律,在这商业地产的热潮中,济南迎来发展的新机遇,购房者应如何投资商业地产这是我们共同关注的话题。为此搜房网举办了这次论坛,邀请了专业代理机构主流媒体一道共同探讨济南商业地产的举起之道。下面我宣布济南搜房网聚焦商业地产济南商业地产发展趋势与价值探讨的活动开始,首先请允许我向大家介绍今天到场的各位嘉宾。排名不分先后。首先我们欢迎来自山东三威置业有限公司董事长张辉先生。刚刚坐在这边打电话的那位是来自山东顺泰投资置业有限公司游有勇先生,济南康都置业有限公司项目总经理黄怀东先生。您是黄先生代表。请坐。然后是来自山东三威置业有限公司销售张利梅女士。济南阳光100国际新城客户副总经理陶晓智先生。山东圣浩投资有限公司营销总监张永强先生。中建文化城 女士。济南东拓置业有限公司销售总监王在波。济南康都和信置业有限公司项目总监黄武青先生。还有来自齐南齐鲁鞋城营销总监赵磊先生。剩下应该是来自我们的代理公司的济南信立怡高房地产顾问机构济南公司总经理夏云坡先生,掌声有请。还有来自济南思源房地产经纪有限公司营销总监李朋飞先生,合富辉煌房地产山东公司营销总监许传明。还有山东中原地产市场部经理薄夫利。今天山东商报房地产版主任刘鑫先生,济南时报房产版副主任吴梅女士也来到现场,谢谢二位。各位嘉宾,我就先介绍到这里。



搜房网总经理郝利政先生致辞

在这里我代表我们搜房网对各位的莅临表示衷心的感谢,谢谢你们。首先进入本次活动的个环节,我将与大家一起分享中国商业地产领域最权威的一个数据,他来自我们搜房网数据指数研究院。这是指数研究院的中国商业地产的形势与展望,应该是几组数据和大家分享一下。大概分三个部分,一到四月重点城市商业营业用房形势,以及近期市场变化及未来走势展望。从销售这个层面看1月到4月办公楼销售地产和销售额持续发展,而住宅增速放缓,从2007年到2010年1到4月整体有一个对比。住宅办公楼和商业用地销售面积分别同比增长36.4%、85.2%、其中商业用房较2000年提高,住宅增速下降了21.6%。营业用房销售额分别同比增长106.2、78.4,全年提高32.9个百分点,住宅下降24个百分点。这是来自我们研究院的数据。2010年1到4月住宅和商业销售均价、销售额、销售面积分别为5060元每平方米,1万07每平米,7603每平方米,分别上涨2.1%和10.4%。开发投资1到4月份,反弹十分显著,住宅写字楼和商业营业开发投资额同比增速分别34%、54.2%、31.2%,较2009全年提高16.8%、36%,在写字楼和商业的投资明显加快,从新开工来看1到4月,新开工面积增速均超过55%,2010年1到4住宅和办公楼商业营业用房分别同比增长58.6%和58.7%,增速较2000年全年提高52.4、44.8和35.7个百分点。竣工的商业营业用房1到4月竣工2010年住宅和办公楼竣工面积分别同比增长10.8%、7.5%、4.5%,其中商业同比用房增长较慢。全年提高32.9个百分点,增幅最为显著。1到4月重点商业用房市场形势,重点城市包括一线城市还有几个经济比较发达城市,实际在有一定的样板作用。然后销售大部分重点城市商业营业用房,销售保持增长,武汉增速居首。2010年苏州北京分别58.1万和46.8万,增速居前,销售面积同比增长超50%,武汉广州和西安增幅均在100%以上。2010年北京商业用房领跑,上海苏州增速在六个城市销售用房超过100%,武汉增幅超过了200%。我们用来作为参照的几个城市北京上海广州苏州杭州南京青岛深圳大连南昌和西安。从销售均价大部分重点城市商业营业用房销售下跌,北京两万一百三十,销售均价,深圳是两万一千零八十四平米,除南京青岛分别下跌17.8%,10.8%,10.4%,天津等同比上涨,天津上涨,为5.7%。大连等城市超过平均水平14.3%。总开发投资额半数以上城市投资额增速高于,南京上海,上海北京的商业用房开发投资仍然较大,领先优势明显,所有重点城市开发投资额均同比增长,其中六个城市高于水平的32.1%,南京增幅最快,78.8%,新开工半数以上的城市,开工共面积增速高于平均水平,广州成都增速居前。2010年等五个城市商业营业的新开工面积同比下降,其中南京降幅,深圳大连和南昌降幅均超过40%,在同比增长11个城市,广州增长最为显著,为71.2%,增长率均高于平均水平。为58.7%。显示近期市场变化的未来展望。新国十条标志着房地产政策的专项。它大概分析了调控方面,一个是政策,然后它的主要内容。分别从不同的层面对这些政策进行了阐述。调控方面抑制不合理需求,主要的内容为90平米以上首套房贷首付比率不得超过30%,二套首付不得50%,三套房提高贷款利率和比率,可暂停购买第三套,暂停不得超过一年以上。当地居民、非本地居民的购房可临时采用临时限制购房套数。未来对首套自住,全面作出规定,但未对首套、二套改善作出讨论,封死投资型购房空间,政策最主要的意思严加抑制投机性购房需求,另外一个调控的政策是加大供给,增加居住用地工业,加快限制房地产用地处理,调整住房供应结构,三类用地总面积占比不低于70%。这边政策特点是加大保障市场,保障性供给比重24%,然后商业房商品房用地供给比重67%,中小套型43.5%,多渠道增加住房有效供给,减少工序矛盾,完善土地出让,加强市场监督,探索土地出让的新方式完善土地合同的内容,清算土地增值税,加大交易秩序与价格行为监管,严查土地单纯价高者,严惩企业经营过程中违法违规行为,抑制居住用地出让价格理性上价,引导合理消费需求。这是对我们新国十条政策的一个分析。近期的市场变化,成交量持续下降,近两周持续平稳,4月17号发布的数据看出,一线城市降幅更加显著,一线城市和二线城市日均在10万和16.8万,新政前的平均水平分别下降46%和41.8%。较2000年分别下降64%和38%,与2008下半年一线城市相比下降38%,二线城市增长34%。近两周成交率发展平稳。十大城市仅深圳、天津环比成交量,北京等城市,4月19号到5月1好,成交环比下跌个数分别21、26和26个。而最近两周分别为14和19个。成交量持续下降的趋势有所缓解。

未来走势的一个预盘,确定个新政将比市场短期走势继续产生显著影响,预计夏季交易量将低迷。第二是企业政策使得开发企业投资信心受到影响,加大和开发步伐放缓,中央政府继续出台严厉政策较小。未来的两到三年,在2010年,在三年保有1540万套保障性住房,将对未来房地产市场产生影响。国十条不确定性是否变化,和货币政策如何退出,由于中国经济内外复杂,内升动力是否充分不确定。第二个由于货币政策的周期性退出是必然,退出的方式何时以哪种方式推出,不确定性大,商业地产受新政的影响较小。国发10号给住宅市场带来较大压力,可以预计万达金融界万福利,加强商业地产的热情更加高涨,比率将逐步上升,持有经营将逐步成为未来商业地产的主流。第二个,城市化商业地产发展空间较大。数据现实,与社会消费品显著成正相关,2009年北京和上海商业用房分别300亿元和亿元。合计占13.7%,市场消费品零售总额同样位居前两位。实际上得出的结论是正比的关系。这是一个简单的案例。政策和资金支持带来的良好前景,北京规划格局,隶属于一新,在北京一个商务区,规划的核心区分别分布在金融核心区。核心区四镇西起中心地区,东至京九铁路,南至所规划北麓,近期的动态,2009年,600亿人民币商业区开始。2010年1月17日北京润泽金融商务区规划通过,300米的投入建设。拉开了丽泽商务区建设的大幕。丽泽商务区政策和资金带来的良好前景,丽泽商务区分为三个项目,然后产业支撑或者空间展望,大家看一下。任何一个商务区的崛起,准确的产业定位,高品位的建筑群是前提。适度宽松的开发建设结构至关重要。商务区应保证建筑群的产权统一,以追求模式,和先添后补。济南商业地产怎么样,在正式讨论之前我也有一个数据也是和大家分享一下。我们在济南搜房网上作了一个简单的市场的商业地产的调查。然后针对网友展开了商业地产投资的调查。让我们来看一看调查的结果,这是我们根据调查发布的一个调查结果的新闻。这是整体的,直接进入到调查的页面。网友的参与度还是可以的,大概将近整个票数将近在一万五到两万之间。调查结果显示,37.9%的网友普遍看好商业地产的走势,另有26.61%的网友商业地产将稳稳定发展,37.7%的网友选择出售投资商业地产。可以看出网友投资于商业地产,低端、发展潜力和规划。东部商圈领先取得投资者的亲睐,其次于中心投资,若出售投资商业地产,高达62.5%的网友会选择转租以获取租金,四成以上的网友选择50到100万的资金投入,最合适的投资网友普遍认为是8%到10%。看完这组数据,接下来我们就正式的进入我们商业论坛。我们将把主画面切到直播页面。这是我们今天所有的图文直播的页面。现场有很多的网友一起和我们分享今天的会议。济南的自古是商铺云集,有着百年历史沉淀,商业开发开始在济南产生出巨大的发展空间,济南整体的地产格局,商业地产开发存在哪些问题,让我们首先进入个讨论的话题,济南商业格局地产的现状,请大家谈谈看法。这样,我就邀请在场的嘉宾做答。作为我们济南市做商业地产非常早的三威置业,我想邀请董事长张辉先生来解答一下,大家掌声欢迎。



山东三威置业有限公司董事长张辉先生发言

【张辉】 今天搜房网各位记者,还有同业的各位朋友,下午好,非常高兴有这么一个机会和大家在一起探讨济南市商业地产的发展和市场前景,其实非常惭愧,我们做商业地产是从三年前开始做,到现在还没有完全成型,刚才郝总讲了很多关于北京还有中国的商业地产的数据,我简单谈一下我的看法,我觉得刚才讲济南商业现在是一个什么样的状态。我觉得就是两个字,“不够”。商业的发展,现在是远远的不够。济南是自古是一个开埠的城市,但是现在商业地产人均占有率远远不够。有一个数据我觉得可以和大家分享一下,大家可以有各种不同的看法,但是有一些道理。就是同等数量的住宅楼比如盖100个,而商业只能盖一个。就是说有100万的住宅,可以有一万个商业,我觉得的一个状态。我个人认为10万平方的一个商业,应该周边要有1000万住宅平方来支撑,加上周边城市的支撑,有可能数据有所下降,我们济南应该自古就是一个传统的商贸的集散地,我一直这么认为。因为济南这个城市制造业确实很差,今天我觉得我们在一块探讨没有官员,可以讲,有官员在这可以说话谨慎一点,没有官员。所以我觉得济南的制造业很差,济南所有的制造业几乎都是全军覆没,现在还有上市的是重汽,也是另类,也是国家花了很多钱,要不不可能活到现在,国家投资的很多。济南的商业特别好,济南有茶叶城发展突出,如江北的茶叶市场,我要扶持他,国家没有一分钱,完全是民间的运作。还有鞋城的总经理赵磊,洛口服务市场也有很大的规模,政府没有投一分钱,二十年前那个地方就是划一块地,就是盖一个服务市场,就是温州的那些客户没地去,天桥区政府认为那个地方太闹,你们在这里做小生意太闹,走得偏远一点地方,到黄河边去,经过二十年的发展,那个地方确实具有非常大的规模和档次,千万别认为洛口那个档次很差,很多东西做得很好。质量非常好。济南文化市场,有一段时间甚至能达到第三的档次。我印象特别深刻。批发的客户很多不是山东省的,还就河南河北的,它的辐射率非常强,马上就可以辐射到河南河北,我觉得还有很多就是关于济南的,包括济南的文化市场,包括很多的这种情况。大的商业格局,有一些物流,一眨眼的工夫它已经做得非常大。在做得非常有名气,这里是非常适合做商业的一块沃土。但是济南商业,我觉得现在分布的一批我认为不太均匀。首先说高新开发区,从二环路建火炬大厦到现在已经二十年的时间,规划了很多科技园区,还有金融办公区,还有很多的创业园区,这种高科技的园区很多,也建了大量的办公楼,但是没有一个商业,到现在没有一个大型的商业,基本上二环以东所有的建设,还是要跑到泉城路去买东西,去银座买东西,为什么这么多年没有商业,我觉得真的非常奇怪。这个商业在济南,刚才郝总说了很多资料,我觉得就一个字,“早”,商业地产早,就是一个自然的需求。这不是政府要引导,不是我们要抓紧作商业,就是自然的一个需求。老百姓都住在一起,开发了很多的住宅楼,住宅楼都挤成一堆,我们甚至需要有些配套,商业的不够,是不是价格会涨,是不是会反馈到市场去做工作。因为当时商业地产好像济南也没有谈,济南有这个需求。我们也没有做市场调查,我们觉得市场有这种需求,这种需求表现在价格上面。它们的价格明显要超过住宅楼、超过办公楼,这是强有力的支持。这样聚在一起才是我们做生意全新的条件。所以刚才郝总讲了简单商业状况,我说几句。

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