【主持人】刚刚我们聊了很多，大家都知道，在新政出台之后，住宅投资被压制，然而很多房地产投资，并不想撤出这个市场，在住宅商业发展之前，商业可以以租代养，市场这部分投资可以转向商业地产，由此为商业地产迎来契机，我想看看大家什么看法，第三个问题的讨论。是济南商业地产投资的分析。相对于其他产品类型的热销和价格的高涨，济南商业地产的价格处在一个什么样的状态，这个问题我想请齐鲁鞋城的赵总给大家简单聊聊。
济南齐鲁鞋城营销总监赵磊先生
【赵磊】首先感谢能够参加今天论坛，能够跟各位前辈学习。关于济南商业地产的价格，我们现在正在操作自己的项目，所以说这个价格还是比较敏感，我们也作了大量的市场调查，济南市在售的商业项目来讲，有两种，一种是可以销售产权的地产，在市区当中的均价应该是2万到3万之间。这是主流价格。关于这个价格的高低，我想在座的各位做地产营销方面，都会有一个概念。住宅市场价格和商业地产价格都应在合理范围内，这个从各个城市，都是可行的。目前济南市市区住宅均价接近8000块钱。由此商业地产从一万两千块到两万，目前济南的特殊商业地产，从分布上来讲，没有区域价格的高低。在城市边缘，它的价格不会差那么远。我们距离城市中心比较远，我们的价格比城市中心住宅高。每天的住宅3000块钱到4000块钱，大家可能不会关注最北边价格，4000、5000块都有，很多外来人都去购买，以满足自己住宅需求。市中心住宅卖的一万五、一万六，跟市中心差了3倍。
【主持人】陶总，你感觉阳光100的商业应该卖多少？按照您的价格应该是1.5到2倍，可以知道吧？先期放一万二，有一栋是8000的楼。
【陶总】阳光100是连锁，济南连锁是独特的，在北京阳光100是的对手。我们住在马路对面。像阳光100的，它本身是以住宅为主，有自己的社区内的功能，一般从概念来讲，自己的商业项目居多，尤其它的地理位置，它的底商可以辐射的。像阳光100的商业，我个人认为，我也没有在网上查的，我个人认为3到4万。其实是一个商业性，达不到住宅要求，住宅卖得偏高，商业还有很大的投资潜力。我们的商业也没有多，一期二期卖满了，四期全部扶持，三期底商的也是两万七，的还两万一二。
【主持人】赵总还是按照北京的那种规律，济南这边还是有它的一个特性，济南这边，我了解到万达，它也是出现了商业和住宅的一个倒挂的价格，在济南这边商业卖得低一些。
【赵磊】我是济南人，老济南人，从小就在大明湖边上长大，19岁离开济南，29岁回到济南，我认为从济南的发展历程变化非常大。当时离开的时候，济南商业区提到泉城路、西市场、洛口，然后地方都有变化，但是十年后再回到区域，泉城路还是标志，洛口功能性比较明显，不像之前提到洛口，还会有动物园，很多人已经有十几年不去了，现在像很多新型的商业圈，已经替代了原来老的老商圈，洪楼，像这种城市综合体，它支持一个商圈。看到济南有这么大的变化，作为一个老济南人非常骄傲，我也想通过个人努力，使济南城市氛围变成更强。谢谢。
【主持人】
非常感谢，赵总说得非常好，我们都希望通过自己的努力为济南发展做贡献，新政对济南投资来说，现在是否迎来投资商业地产的世纪，如何把握更好的商业地产的世纪，投资商业地产有哪些因素，我想交给我们来自东拓置业的王在波王总谈一下。
济南东拓置业有限公司销售总监王在波先生
【王在波】谢谢。我对于大家来说是一个新面孔，是一个初来者，我主要在高新区开发。它的土地在高新区，东拓置业主要是在经十路沿线，我们主要在高新区开发，我们目前高新区有五大综合体，我们做了三到四个。我们东拓置业可能下一步随着政府的政策调整，可能未来在奥体中心，未来三年到五年诞生济南市的区域中心，包括商业，其档次可能不会低于泉城路。这个项目我们也是运作了好长时间。下一步商业积聚，作为山东省离不开政府这种支持，随着政府这种职能的转变，大量的隶属于行政类的推进，大家可能会把目光转移，为什么商业这么火，济南市是两级政府，这种优势是任何商业机构无可比拟的。济南市两级政府的消费代表了商圈的，是一个比较大的消费，下一步济南市可拍出五十份商业用地，包括中海，可能未来在三五年内包括整个奥体中心，可能是的投资中心，未来的投资中心上升空间比较大，我们做的地上两到三万平米，我认为是不是有政府的综合体，这就是一个开发考虑点。为什么提一个城市综合体，政府是不是有一些优惠，或者经费的减免，这个问题对土地的综合利用有好处。它是站在一个更大的角度看的，包括交通，包括枢纽。城市的交通，包括区域的交通，包括整个城市官网，有政府投入，但是一般来讲，政府的职能，包括整个区域的城市官网，它这个完整配套更符合城市综合体。
我们认为这是一个区域的开发，是站在济南市，包括城市设计的角度，济南市的商圈都是一些资产，济南可能不具备像上海、北京写字楼区域的楼群，可能比较大的是往东商业区有一个楼群。规模都很好，不到100万平米。只有在300万，或者更大的规模。只有把这样一个规模的区级开发好，才能作为一个商业开发中心。可能我觉得地不管是开发也好，或者是投资也好，可能是未来几年，尤其是奥体中心沿线，会形成济南市的新中心、包括下一步会诞生超过300万、500万的几平方公里面积，我认为开发中心从这个开始，能够带动整个区域的发展，而不是仅为一个项目运作，我们可能多少存在一些政府职能的渗入，但是从开发角度来讲，开发这二十年发展，的确没有形成一个感兴趣的东西。我想未来这个局面会得到改观，我们多住奥体中心周边，那个地方将是商业云集，包括一些大的地产，包括一些商业机构，会进入那个区域。那个区域是不会低于泉城路的。谢谢各位。
【主持人】重点说一些您那个东部区域高新区域，未来的投资的一个潜力应该是非常巨大的，而且我听您的口吻，三百万平米都不能算作城市综合体，是这样吗？300万以下的根本就不算？
郝总刚才提到如何把握时机，我个人感觉现在就是一个很好的时机，第二套住宅首付50%，银行也是投资比例超过50%，这一比例是对等的，如果投资住宅的话，住宅面积在50平米以下现在很少。拆迁面积的为43平米，但是商业作为一线城市可以做到15平米，20到25平米，投资的选择性比较大，产品也多。我感觉作为开发企业可以丰富一下产品性能。虽然价格高一点，但是从选择上，有丰富的产品供消费者去选择的话，投资的人数就多。另外商铺有巨大的优势，所以投资还是选择一个世纪投资比较多一些。
【主持人】张总回答了网友非常关心的一个问题，是不是投资转向，第二个是投什么样的商业地产，第三个投资什么样的商业地产。我代表网友感谢张总。我们对济南的商业地产有了一个更深入的认识，我想我们到现场的也有一些搜房网的网友，也有一些我们媒体的朋友，就下面我们可以进入自由讨论的环节，就济南商业地产的发展趋势和展望，昨天今天和明天，现在我们就要聊聊明天，济南商业发展趋势的展望，个新政出台，政府对投资市场的大趋势必将引起资金向商业地产的转移，商业地产将持续走热，你如何看待这一现象，将持续多久，保持商业地产走热发展的因素有哪些，这个问题我想由黄总监解答一下。
济南康都置业有限公司项目总监黄武青
【黄武青】大家好，几个老总都谈了很多，其实提到这个商业地产，不仅仅是说做得多么如火如荼，因为商业地产一直都在进行中，涉及到商业投资，如何让投资者购买你的产品。作为开发公司来说，我们不像大的商业，保利、阳光100，它可以持有，对于很多开发商我们商铺要卖，作为一个城市综合体，持有当然好，但是我们没有这样好的经营团队。作为商业地产投资来说，在8%、10%，据我做了这么多年，它只是一种很好的愿望，真正你的投资达到6%，作为投资者，作为老百姓已经很满足。在中国来说，因为我们这些投资渠道是比较狭小，作股票、买卖黄金、期货，它这种渠道是相对比较狭窄的，为什么说商业地产比住宅好，因为住宅的渠道比较狭窄，为什么有成功有失败，成功和失败经营中管理很重要，每一个商业，我们开发，楼盖好了，包括商铺的规划，我看了很多商业布局，商铺的划分、业态、自身的定位，你这个区域是什么样的定位，所谓形成什么样的商圈，有起落，从繁华到一些下坡路，泉城路一直是这么好，其实它是有几个核心的地方支持的。这里电器卖场，它们的品牌经营得非常好，如家乐福、大润发以家电、超市为主，它们都是有特色的。支撑目前这些商业能经营下去，是一个持续经营的例子。对商家来说，我们的楼盘是铁打的楼盘，商家是流水的兵，不断淘汰，对我们开发这些项目，商业地产真的是一个很头疼的事情。不是说不做，先交给商家，我们给它定位的特色，以后会怎么样，其实作为前面提到说城市综合体，提到单个项目，特别的项目，几百万的项目，还有这种区域提得都非常好。
这里政府有不可推卸的责任，因为做每一个商业的单一模式时没有把周边的情况考虑进去，前段时间从来没想到城市发展这么快，我们配套这些很多方面供应不上，它尽管在政府的整体规划中，它的一些市政配套，供水供暖供电要提前在前规划。中国目前提到城市规划的发展，也是没多少经验，也是在摸着石头过河，借鉴一些欧美的经验。针对我们这个商业项目，围绕商业地板来做，商家的商业租金的规划影响到投资者的购买，如果经营下去，有很多是投资的，不是自己自营的，提到社区性底商很多都是临界的街铺，风险性可能比较低，但是很散乱，做底商，我们这条街做成什么样的特色街，这个超市百货做什么样的百货，这是影响投资者购买的很重要的一个因素，谢谢大家。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
