【主持人】张董事长刚才概括了济南商业的根本，您觉得在济南目前地产的需求非常旺盛，因为有很多商家，他们需要这种，他们在这找地方到哪里去经营，找这种商铺，您觉得在济南来讲，目前的分布是不够均匀，但是整个的城市，商业的中心主要集中在泉城路附近，然后没有像其他城市，有些富的中心城市或者富的商业区，实际上我们作为商业地产的开发商，我们是不是应该对济南的商业布局重新做一下，做一个整合？
【张辉】我觉得是这样，一个城市成事不应该有一个中心点，肯定有丰富的中心点，然后还有很多小区的网点配套。作为商业投资，我觉得商家的选择如店面的，我觉得高中低档都有，我们现在做的是一个综合体项目，我觉得它应该定位城市副中心点的区域，然后周边肯定有很多街道小巷，有社区的配套。讲到投资，作为综合体的这种经营模式，分割就是死，统一就是活。这种我们在做综合体一开始也充分考虑到这个问题。综合体不对外销售，全部都是一家来统一管理。如果作为消费品，那怎么办，我提个建议，可以在综合体的周边，去购入一些小型的商业，我认为它的潜力是非常巨大。大家看银座，非常典型非常现实的例子，银座商城开业的时候，我记得在95年，银座周边商业的价格，你们现在可能都想象不到，2500块钱。它一条街2500块钱，而且很多店铺都空着。一个综合体。我觉得银座就是济南的综合体，可能银座自己不觉得，它对周边几条街的带动非常明显，如朝山街，文化西路，千佛山路，还有佛山苑，都是由于银座大的综合体带动起来的。也非常高。所以我们小投资业主如果要做这种投资，现在正在做建设，还没有开一个综合体一公里之内，或者1.5公里以内，我觉得将来商业潜力巨大。
【主持人】希望大家能够在周边作配套。今天非常有幸，银座中心的营销总监李新女士也来到现场，大家欢迎她，现在我想请李总监继续刚才的话题。
银座中心销售总监李新女士发言
【李新】首先来到这个现场很开心，刚才还特意把银座作为一个例子来谈，谢谢。实际集团是做零售业起步的，我们现在银座中心，我并不是做推销，只是做零售业发展，银座中心它实际上是做商业为主，大家都知道，银座起家是从零售起家，因为零售做的起步速度非常快，逐渐扩展到其他行业。我们之前自己内部在谈论银座的时候，实际上银座商城这样的店都叫做百货单店，刚才张总提到，是个富科，实际是百货单店。我们为什么要做复合型Shop，因为发现很多它所带来的福利，这个福利都送给了别人。银座南面的那条街，包括棋盘街小区，南面那条街的租金是几毛钱起家，现在的价格至少是十倍，十倍以上的价格开始谈。因为这种所有的利润是我们带给这条街道，这个利润银座本身没有拿到。就是现在世界上所有流行趋势SHOP贸易，在投资每年拿到的汇报中，是上升速度最快的形势。中国还是在看欧美。当一种商业模式在欧美发展的趋势相对平稳时，中国还是会跟上，中国还是发展中国家。像济南这种城市，一般都是像北京像上海深圳自然也会跟上。比如像万达，就包括万达这样比较成熟的商业地产，它在一期做商业地产的时候也会把商业卖掉，将来的商业分配，商业策划都是归客户自己去做，很多商圈，其实一开始也一定程度上受到万达的影响，在客户换了好几批时资金开始回笼。早期银座不会卖掉。现在SHOP去做了，原来商业是要自持，它的利润增长幅度是的。
【主持人】谢谢。刚才两位商业地产精英讲了，一位是张董事长还有李女士阐述了目前济南商业地产格局的现状，济南商业地产产品的特点和营销规律。我想讨论这个话题之前，谈谈如何定论济南商业地产存在的几种商业形态，各自有何特点，如何分布。我觉得这个问题比较专业，这个问题我想请圣浩的张永强张总解答一下。
山东圣浩投资有限公司营销总监张永强先生
【张永强】感谢郝总，给我出这么大难题。对商业地产我连小学生都不如，近几年一直在高新区操作这个项目，有可能会不且题。但是谈一谈感受。根据我们对济南商业的一个初步的判断，粗略的认识，济南总共有八大商圈，泉城路、大观园、洛口服装城、红楼、泉城广场、北苑路和西市场，八大商圈。东到二环东路，西到经十二路，北到洛口，基本上局限在老城区。济南高新区这个商圈还没有形成。东部尤其是高新区，属于是最优发展活力的地区，近几年随着高新区的发展和楼盘放量，产生了巨大的需求。这个需求给高新区商业带来了两方面的机遇。方面是市场的需求，另外一方面是政策层面一个调整的空白，市场需求就是楼盘的供应增加，常住人口增加，以及更多的高新企业在这里落户，足以成为一个巨大的商业圈。具有发展眼光和投资灵敏的商家也正在积极在高新区寻求合作。第二个方面，给高新区带来的机会就是政策调控，尽管现在还没有涉及到。本次国十条主要调整的，使投资更加理性，会给商业地产也带来一定机会。搜房的平台也介绍了我们的项目，我们的项目位于工业南麓和奥体中心，总建筑73万平米，其中有住宅38万平米，商业写字楼，35万平方米，也是城市综合体项目，这个项目现在非常多，有住宅有写字楼有工业群，所以下一步在济南发展也是天时地利人和，但我们会面临一个巨大的挑战，在济南高新区建立一个大型的综合体，这个项目对我们来说也面临一个大的挑战，就是商业和地产如何结合，我们会下一步积极地去跟一些商家去合作，现在目前有世界五百强商家有三家正在合作，近期就要去其他城市考察，希望在不久将来济南东部综合体给消费者带来巨大利益。
【主持人】谢谢张总，广告插播得比较多。非常感谢张总，我觉得您对八大商圈的定义还是非常独到和精辟的，一线城市，济南商业地产在产品和运用上有什么特点，我想请来自信立怡高夏云坡总经理来解答一下，过一会儿大家展开讨论。
信立怡高济南分公司总经理夏云坡
【夏云坡】我个人理解，就济南来讲像洛口，产业市场这些，都是大致布局的方位，以前来看济南就是一个中心，泉城广场和泉城路。随着城市化快速发展，逐渐发展到花园路，我认为未来重点城市进一步扩展，应该在济南东南西北都会形成区域性的中心，在西部的话，要形成很强、态势大的综合体，在它带动下，包括周边的支持，压所以西部的中心应该在这个地方诞生。在南边，体育场，鲁商广场随着它开业以来，南部商业区也会形成。东边包括奥体中心附近，包括高新区附近，未来都一些大的综合体诞生，这些综合体都会培养出各自的商业中心，由一个中心向多个中心扩展。这是点。关于这几点，第二个我想谈一下济南目前商业市场化、产品特色，位，大型商业开发支持，包括银座，包括其他大型开发企业，包括等集散地，都是这样的特点。再说其他的，那些市场有几种营销的，可能分两类，一类是这种街铺，济南市场商品多样化，街铺比较多一点，街铺市场欢迎度比较高，而且相对来讲它的经营风险小一点。第二个是大商场的业态。很明显开发商要去提供一个非常强的经营支持，我们也看了很多商业经营失败的案例，包括济南也有三四个案例，之前出来的案例，我想大商场应该持续开发，加强投入和持续的关注，这可能会是给真正的购买者提供价值的一方面，我就说这么多。
【主持人】感谢。济南市城市综合体的发展现状，城市综合体对区域及商圈的推动作用，我觉得像刚才这两个问题，张总在做答时有所涉及，济南到底需要什么样的城市综合体，济南城市综合体的未来有什么，我想请张总说说。
【张辉】我再说，这个题目很大，由政府来说，由去年年底到年初，政府一直做城市综合体，我觉得像多方面的城市综合体。从今年3月份到现在，济南市政策研究室他们作了一个报告，讲到济南市城综合体的现状，归纳了一下，有这么几点。一个是以住宅开发为先导，然后集合办公、酒店、商业，然后这样的一个综合体。还有另外就是一种就是银座，就是体育开发，全民健身那种作为先导，就是有游泳池、体育馆，就是那个商圈，那种体育开发为先导的。还有一种就是像万达广场，它以这种老城区的前期改造为龙头建设。还有一些就是以科技开发，以科技建设、开发建设作为先导的文化体，我觉得一个城市的需要是多方面的。但是综合体的概念肯定我觉得比较深入人心了，我们人的需求是多方面，我们早期走了一些弯路，在做建设的，我们要做多少大楼，要目前搞多少经营中心，但没有考虑人的需求。其实综合体就是关注人的多方面需求，可以满足人的多方面、多层次追求，可以做很多解决他个人问题的项目。一次我走得很远，回朝山街理发，那个地方理发特别多，女同志做个烫头就得到朝山街去，而综合体就把这些问题解决掉了。我们需要什么样的综合体，就土地节约开发，把土地运用到限度，把土地做到非常大的状态，政府作出非常大的努力和付出，这块土地能居住和生活，有十年的时间做不到这一点，如果只做单一的形态建设，那对土地是一种浪费。在城市综合体像这样综合利用土地的例子非常多，比如银座。在济南做的商业很多，举个例子，银座非常火的地下商场，是金铺，民间说得很难听，卖狗屎都有人卖，非常火的商铺，但是存在什么问题，白天停车场非常满，我们去银座商场买东西，根本找不到一个车位，但是到了晚间，银座下班了以后，整个晚上商业体上没有停车的，是空的。我认为是没有办法，早期的建设和总规划实际是一种单方面对我们土地进行单方面的处理，这样我们就要使土地充分利用，像这样的停车场，让它白天和晚上都有车停，有的商区白天晚上都有停车场，，有住宅有酒店还有商业，他们各取所需，白天商业开业的时候这个商场停满了购物的人群，到了夜间，我们住宅所有小区的车辆回来了，又可以放到停车场，这是对土地的一种开发和利用。我觉得这是城市综合体的一个魅力，有综合功能的利用，还能够发挥综合力量。
【主持人】谢谢张总。关于综合体一块，我们就说这么多。因为综合体当中肯定要涉及到写字楼，目前写字楼市场的情况，还有商业地产前期的招商和后期的运营情况，包括社区，和积聚性运营的，在运作上有什么不同，首先请我们游总讲一下。他做的东环商业广场，那么东环商业工厂是不是城市综合体的类型？
【游有勇】有点像。
【主持人】游总还是很低调，我们请来自阳光100的陶总给大家说说，我觉得最关键就是这个问题有区别，阳光100，四期以后也有一部分商业，刚刚我和陶总讨论，陶总也部分地提出一个观点，就是自持，就是集聚性商铺的区别，那么运作上有什么不同？
阳光100客户副总经理陶晓智先生
【陶晓智】可能谈得有点不同。其实对于我们来说，阳光100还是做得比较专业一点。大家提到一些观点，我觉得我们的发展可能也和大家说的很有印证，张总说一个地方发展有十年，十年之后的商业区，我们阳光100其实也差不多，应该说它是适合居住的一个区域，到现在也有七八年的时间，这个地方由住宅带动周边很多区域起来，目前来说靠近施工期的住宅区在发展过程中，我们也是不断地做一些商业，从一期社区的底商到二期，这个周都以出售为主，后来发展到三期，到现在是四期，也算是城市综合体，也达到了将近30万平米。阳光100的发展也是和原来不一样，也具备商业综合体存在的基础。刚才大家也提到很多济南商业中心圈，洛口也好，都是好的商业圈，除了纬十二路往西，从二环东路往西，没有真正形成中心商业区，都没有，显然不符合济南将来的城市发展。济南来说它有一定的商业基础，有130多万平米做基础，主要分布在西纬十二路和东外环的老商业区。从现在来说，我们现在四期主要定位在区域性的商业中心，主要还是依托银座中心。纬十二路应该是整个向西的辐射区，而且它把几个周边的原来副商业区，还有西市场，还有英雄山，还有现在二七，以及大润发，小商业区，基本可以辐射到阳光100。我们做到大的城市综合体来投资，也比较有潜力，必须有人的需求，有高端的需求，还有服务的人群。它一直在形成比较错落的商业需求。骑其实主要是满足我们周边的居住，居民商业需求，同时和银座中心有点错位，比银座中心档次稍微低一点。同时我们也觉得整个的纬十二度将来发展可能会颠覆以前大家对济南的认识，动东部谈得比较多，作为东部，是一个发展的议题，西面还需要发展带动。现在看西部钢铁西城，还得需要一段时间，那个地方刚刚开始。我觉得是比较具备这个条件，纬十二路，西面的沿线，由这个到西市场纬十二路周边，还是银座还是到我们阳光100，整个形成一个整个大的商业中心，带动沿街一些商业，对于我们阳光100，因为它这个单一项目，目前是的项目，它这种商业仅仅是满足于一个底商，周边的面临的区区域，谢谢。
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