[摘要] 当索罗斯、吉姆·查诺斯、吉姆·罗杰斯等全球投资大师齐刷刷看空中国房地产之际，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%，这一数据来自胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查。
当索罗斯、吉姆·查诺斯、吉姆·罗杰斯等全球投资大师齐刷刷看空中国房地产之际，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资，这一比例已连续四年超过60%，这一数据来自胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查。
巨大的信贷规模也是查诺斯等人极力看空中国房地产市场的原因。信贷扩张背后，是地方政府债务以及企业债的恶性扩张。
有专家称，中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的产物，“鬼城”正在三、四线城市蔓延。大拆大建、依赖土地财政、圈地造城、唯GDP论、土地滥用，五大关键词是中国式鬼城形成的要素。
人口在增长
但城市“长”得更快
在“造城”运动中，有两种声音在左右我们的想法。
一种声音，城市人口在疯狂增长。2012年数据显示，中国有超过一半的人口生活在城市，这也是历史上的首次。有分析人士指出，到2030年，中国城市人口将达到10亿，1/8的世界人口将生活在中国的城市里。所以，他们仍需要更多的房子。 另一种声音，城市扩张得更快。有报道称，2000年至2010年，城镇建成区面积扩张了60%，远高于城镇人口的增长速度。所谓“特大城市”、“国际化城市”，不惜占用大量土地，造成巨大的浪费。
中指研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000万－8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三、四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。
美国某商业网站基于一份称中国在大量建设“现代金字塔”的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”，除了前几年媒体大肆报道的内蒙古鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特等地，河南郑州、鹤壁、信阳，渤海之滨的营口，江苏常州、镇江丹徒，湖北西北部的十堰市也成为了新晋“鬼城”，其中，河南郑州被美国称作“鬼城”。
本土房企
开始退出三线以下城市
“城开目前正在调整战略，这是基于对未来房地产形势的判断。我们的经营团队并不认为未来的每个城市都会有机会，所以做出了尽快地退出三线以下城市，选择性退出三线城市的战略计划。”上实城开董事长倪建达在接受记者采访时表示。
倪建达给记者举出了一个实例。
“现在很多发展商在做的商业我很为其担忧，比如有一个公司在沈阳做了一个400万平方米的项目，其中有120万平方米是商业，现在正面临大面积停工的窘境，这还要怎么‘玩’下去？对比来看，整个上海陆家嘴地区只有200多万平方米的办公面积。”
倪建达指出，全世界的城镇化首先都要有工业的兴起，也就是第二产业的兴起和发展带来人口向城镇集中，而城镇建设又能给这些人口提供比较稳定的就业和教育的保障。而现在，中国的第二产业随着空气和环境的污染，开始逐渐向城市外部转移，国民进入到这样的城镇，即使城市中有大量的房子，却仍没有生活来源。
“城镇化不是一个行政授权，而应该是由产业革命带来的。”倪建达认为，在上世纪80年代末到90年代初期，中国成为世界的加工业国，那个时候的城镇化是有可能发生的，因为它带来了大量的劳动力和就业。但现在，即使有了“城”，人的就业问题也没有得到解决，就业解决不了，就没有可能有能力去当地买房子，最终就会出现“鬼城”的现象。
新型城镇化不能“拔苗助长”
“建设好就放在那里任其自然发展，这似乎是中国在过去几十年间城市发展的一条法则。”这是美国有线电视新闻网去年5月发表文章对中国房产开发现状的表述。
在新一轮经济刺激中，不少三、四线城市都提出建设“中心城市”、“大城市”、“超级城市”的口号，纽约、芝加哥这样的超级城市成为标榜，殊不知谁来为它买单，一堆堆建筑垃圾、一座座空城就此产生。
国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏近日发表文章称，现在有些地方推行城镇化，先定城镇化率指标，官员以城镇化率来拆迁建城，不仅在拆迁过程中积累了大量的社会矛盾，在经济效益上也没有达到预期目标，出现了一些“空城”、“鬼城”。随着经济日益发展，新型城镇化建设推开，过去以GDP为导向的政绩考核体系已不再适应新城镇化的要求。
易鹏指出，在推进改革和实现土地流转的同时，相关人员必须意识到，新型城镇化是一个自然而然的过程，不可盲目地进行圈地造城运动，要树立以市场为导向的思维，把产业培育到位，制度改革到位，公共服务到位。城镇化要有产业作支撑，要把握新一轮城镇化的产业机会，就要立足于服务业，立足于低碳产业、智慧城市产业的发展机会，立足于对有人口规模、特色产业、背靠城市群的中小城市的发展。
长期以来，中国城镇化高速、巨额的基础设施投入和大量建新城的举措，并没有实现城乡差距、区域差距缩小的目标，也没有实现共同富裕的目标，依旧停留在只重速度而非质量的层面。中国这轮新型城镇化势必要打破拔苗助长的城镇化方式，走出一条高质量、可持续发展的城镇化之路。
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