[摘要] 当索罗斯、吉姆·查诺斯、吉姆·罗杰斯等全球投资大师齐刷刷看空中国房地产之际，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%，这一数据来自胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查。
当索罗斯、吉姆·查诺斯、吉姆·罗杰斯等全球投资大师齐刷刷看空中国房地产之际，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资，这一比例已连续四年超过60%，这一数据来自胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查。
巨大的信贷规模也是查诺斯等人极力看空中国房地产市场的原因。信贷扩张背后，是地方政府债务以及企业债的恶性扩张。
有专家称，中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的产物，“鬼城”正在三、四线城市蔓延。大拆大建、依赖土地财政、圈地造城、唯GDP论、土地滥用，五大关键词是中国式鬼城形成的要素。
人口在增长
但城市“长”得更快
在“造城”运动中，有两种声音在左右我们的想法。
一种声音，城市人口在疯狂增长。2012年数据显示，中国有超过一半的人口生活在城市，这也是历史上的首次。有分析人士指出，到2030年，中国城市人口将达到10亿，1/8的世界人口将生活在中国的城市里。所以，他们仍需要更多的房子。 另一种声音，城市扩张得更快。有报道称，2000年至2010年，城镇建成区面积扩张了60%，远高于城镇人口的增长速度。所谓“特大城市”、“国际化城市”，不惜占用大量土地，造成巨大的浪费。
中指研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000万－8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三、四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。
美国某商业网站基于一份称中国在大量建设“现代金字塔”的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”，除了前几年媒体大肆报道的内蒙古鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特等地，河南郑州、鹤壁、信阳，渤海之滨的营口，江苏常州、镇江丹徒，湖北西北部的十堰市也成为了新晋“鬼城”，其中，河南郑州被美国称作“鬼城”。
本土房企
开始退出三线以下城市
“城开目前正在调整战略，这是基于对未来房地产形势的判断。我们的经营团队并不认为未来的每个城市都会有机会，所以做出了尽快地退出三线以下城市，选择性退出三线城市的战略计划。”上实城开董事长倪建达在接受记者采访时表示。
倪建达给记者举出了一个实例。
“现在很多发展商在做的商业我很为其担忧，比如有一个公司在沈阳做了一个400万平方米的项目，其中有120万平方米是商业，现在正面临大面积停工的窘境，这还要怎么‘玩’下去？对比来看，整个上海陆家嘴地区只有200多万平方米的办公面积。”
倪建达指出，全世界的城镇化首先都要有工业的兴起，也就是第二产业的兴起和发展带来人口向城镇集中，而城镇建设又能给这些人口提供比较稳定的就业和教育的保障。而现在，中国的第二产业随着空气和环境的污染，开始逐渐向城市外部转移，国民进入到这样的城镇，即使城市中有大量的房子，却仍没有生活来源。
“城镇化不是一个行政授权，而应该是由产业革命带来的。”倪建达认为，在上世纪80年代末到90年代初期，中国成为世界的加工业国，那个时候的城镇化是有可能发生的，因为它带来了大量的劳动力和就业。但现在，即使有了“城”，人的就业问题也没有得到解决，就业解决不了，就没有可能有能力去当地买房子，最终就会出现“鬼城”的现象。
新型城镇化不能“拔苗助长”
“建设好就放在那里任其自然发展，这似乎是中国在过去几十年间城市发展的一条法则。”这是美国有线电视新闻网去年5月发表文章对中国房产开发现状的表述。
在新一轮经济刺激中，不少三、四线城市都提出建设“中心城市”、“大城市”、“超级城市”的口号，纽约、芝加哥这样的超级城市成为标榜，殊不知谁来为它买单，一堆堆建筑垃圾、一座座空城就此产生。
国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏近日发表文章称，现在有些地方推行城镇化，先定城镇化率指标，官员以城镇化率来拆迁建城，不仅在拆迁过程中积累了大量的社会矛盾，在经济效益上也没有达到预期目标，出现了一些“空城”、“鬼城”。随着经济日益发展，新型城镇化建设推开，过去以GDP为导向的政绩考核体系已不再适应新城镇化的要求。
易鹏指出，在推进改革和实现土地流转的同时，相关人员必须意识到，新型城镇化是一个自然而然的过程，不可盲目地进行圈地造城运动，要树立以市场为导向的思维，把产业培育到位，制度改革到位，公共服务到位。城镇化要有产业作支撑，要把握新一轮城镇化的产业机会，就要立足于服务业，立足于低碳产业、智慧城市产业的发展机会，立足于对有人口规模、特色产业、背靠城市群的中小城市的发展。
长期以来，中国城镇化高速、巨额的基础设施投入和大量建新城的举措，并没有实现城乡差距、区域差距缩小的目标，也没有实现共同富裕的目标，依旧停留在只重速度而非质量的层面。中国这轮新型城镇化势必要打破拔苗助长的城镇化方式，走出一条高质量、可持续发展的城镇化之路。
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土地价格暴涨，让人不免为2014年大城市房价会不会暴涨担忧。此前的逻辑关系预设：面粉涨价会导致面包涨价，开发商的各种成本上涨最终由买者承担。
有报道称，1月，北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。最被关注的土地出让金方面，10个典型城市土地出让金收入1436亿元，环比上涨56.6%，同比上涨155.2%，较2012年同期大增826.6%。从土地出让金收入走势看，1月土地出让金达到历史高位水平，仅次于去年9月份创造的33个月新高的记录。
如此以暴涨的模式开启马年上涨的土地盛宴行情，可谓历史罕见。经济增长如果以土地泡沫为代价，其的驱动仍然是货币超额供应，其最终的结局是大量的中小开发商离开房地产市场，大量的购房者从有效需求者变成无效的需要者。中国房地产泡沫以各种各样的结局作为预测屡屡爆料在世界各大权威媒体上，但从历史来看，我们以各种事实粉碎了房地产种种死法的预测。
这样的一种逻辑带来了一种以土地与货币互相循环的地方发展模式，导致了地方债务大量增长。正是土地的“”扩张了地方融资与借债的能力，这些债务甚至达到了大到不能倒的地位。从美国次贷危机发生机制来看，美国的次债直接引爆点是个人的断供问题，这是私人信用的危机，但对于中国而言，中国式买房的行为与观念，刺激着个人就算不吃不喝掏空一切也要还房贷，而中国式债务危机刺激点并不在个人断供问题，而在于地方债务无限扩张绑架整个金融系统，倒逼着央行不断地超发货币，一旦停止这种循环逻辑，事情就会变得很严重，土地财政已经严重绑架了整个经济增长。
在这种情况下，各地出现暴涨式行情并不奇怪，此前我们总是说调控沦为空调，制定的政策难以执行，这是因为整个系统的发展观存在重大分歧。中央政府期望能够保持经济的均衡增长，而地方政府期望能够以最省力的土地财政方式驱动地方GDP的屡创新高。在这种情况下，本来信贷政策有松有紧是正常的行为，然而这些年来信贷政策别说难以紧缩，就连回归正常都难。信贷的无限扩张导致了货币的大量超发，短期刺激效应带来更多的是价格上涨和成本的抬升，不但没能提高中国制造的能力，反而是在自己挖自己墙角。
2013年年初各从中央到地方种各样的抑制房价暴涨的政策，但是，回顾整个2013年人们发现，说到做不到导致了六月份之后房价暴涨，而且是以全局性的开足马力的上涨，人们会列举各种各样的理由，来说明房价上涨的必要性，诸如地方债务就危险了，民间高利贷和影子银行就大规模危机了，经济增长就疲软了，房价大规模上涨确实带来危机的暂时缓解，但是，也给整个中国房地产行业带了了不可逆转的伤害，同时也将中国经济推向泡沫化的舞台上了。
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