[摘要] 11月24日，新闻晨报《地产星空》携手中国房地产注册估价师刘宇峰、潘党生、国家一级注册建筑师陈亮亮、高级城市规划师陈雨、基强联行投资管理（中国）有限公司执行董事姚遥，亲赴浦东塘桥板块的君誉江畔楼盘进行深入探访，正式拉开“金牌鉴房团”品鉴之旅，为“房产秋实季”注入权威之声。
标准三 居住舒适度体验不容忽视
中国房地产注册估价师 黄忠强
品鉴要点
房产价值评价最重要的标准之一是房地产的区位因素，其中区位因素又可分位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施。
标准四 房产价值应与市场欢迎度相挂钩
中国房地产注册估价师 汤月琴
品鉴要点
一般我们评估房产的价值主要从项目品质、周边配套等这些方面去考量。但从如今的房产评估工作中发现，由于楼市的宏观调控，有些价值较高的房产未必受到市场的欢迎。当下房产价值评估，不能仅仅考虑到硬性的考评标准，也应该与市场接受度和欢迎度相挂钩。
在目前的“房产秋实季”阶段，一些中低档楼盘不仅具备较高的性价比，也有着较高的购买人气。上海的置业者多选择两房型100平方米的产品，大厅要求正气，房间的要求仅在13平方米左右就可满足。即将新婚的小夫妻都有意在现阶段买房。项目周边若有市政配套，如地铁、商业中心、学校、医院等公共设施，对于刚需置业者来说，其价值远高于品质高端公寓和别墅项目。
房产的价值几何？需要考虑的因素太多，也因楼而异。但以房产估价师宏观的角度来看，项目的档次、服务、辐射区域的交通、公共设施等是我们可以在检验过程中可见的部分，其估价中还包括区域发展、房产买卖情况、政策调控等内在因素都是房产价值评估的一部分。
标准五 外看保温材质 内看得房率
国家一级注册建筑师 陈亮亮
品鉴要点
建筑师在评估一个项目时，首先从外立面看起，从外立面的材质就可以看出楼盘的基调，材质考究的楼盘品质也越高。如今楼盘的外立面都会采用内外保温的材质，可以保证房间内的舒适度。
建筑内部则要看项目的得房率，目前楼层内多用板式和点式户型。板式的户型得房率会较高，所谓板式就是以长走廊为主的户型。房间南北互通，即使在冬至日和大寒日也可以保证1个房间有光。当然，现在建造也有规定，房屋内至少有3的日照时间。点式户型常用于容积率较为紧张的项目中。
房间的房型设计、内部装修、家具配备也是项目价值的考量之一。置业者在购房时要注意房间内的阳台和飘窗，过去阳台和飘窗是不计面积的，现在有规定，阳台进深不能大于1.8米，且其水平投影面积小于或等于8平方米，否则按全面积计入容积率。此外，我们还将节能环保因素纳入楼盘价值评估当中，这也是未来楼盘建造的趋势。
标准六 所有因素叠加综合打分
中国房地产注册估价师 刘宇峰
品鉴要点
现在房产评估工作都越来越细化，在从土地、房屋的年限和建造标准方面大致了解楼盘的类型后，需自上而下、由内到外的全面研判。社区内绿化率、车位配比率、容积率等过去忽略的因素统统在其考虑范围之内。
房产价值评估还需细分到每个单元之中。比如，景观住宅与普通住宅的房价差至少有一倍有余，其空间更是成倍增长；靠近马路的单元与不靠近马路的单元价格之差在10-15%左右；和非的价格又有10-20%的价格差异。
购房者自身需求的多样化导致了产品价格差的产生，其中价值的高低不能以一种标准去判定，需要结合市场需求、供应情况、产品类型等多方面考量。
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