[摘要] 11月24日，新闻晨报《地产星空》携手中国房地产注册估价师刘宇峰、潘党生、国家一级注册建筑师陈亮亮、高级城市规划师陈雨、基强联行投资管理（中国）有限公司执行董事姚遥，亲赴浦东塘桥板块的君誉江畔楼盘进行深入探访，正式拉开“金牌鉴房团”品鉴之旅，为“房产秋实季”注入权威之声。
11月24日，新闻晨报《地产星空》携手中国房地产注册估价师刘宇峰、潘党生、国家一级注册建筑师陈亮亮、高级城市规划师陈雨、基强联行投资管理（中国）有限公司执行董事姚遥，亲赴浦东塘桥板块的君誉江畔楼盘进行深入探访，正式拉开“鉴房团”品鉴之旅，为“房产秋实季”注入权威之声。
“房产秋实季”的活动也受到了置业者的热烈反响。读者陈先生致电“秋实”热线表示：“很看好11位资深人士的丰富从业经验，希望能提前知晓他们的看房动向，能有机会和他们一起去现场看房。 ”的确，有了专业第三方支招,这对于目前仍处于四处奔走看房的置业者来说，无疑起到了积极的指导性作用。
在上海物业产品日渐多元、区域选择多样、需求逐渐细分的当下，如何把握城市发展走向，挑选到满意的房子？这个“秋实季”，晨报带你寻找答案。
标准一价值评估最核心在房型和朝向
中国房地产注册估价师 陈敏玲
品鉴要点
由于上海处于沿海一带，夏秋季节潮湿多雨，百姓平时又有洗晒衣被的习惯，使得在上海买房的置业者都较为注重房型和朝向的选择。置业者此类需求越多，其中的价值区别也就越大。一般购房者在挑选房型时，大多要求客厅方正正气，有较长的日照时间，所以多以朝南房型最为理想，如果是南北通透的房间更为满意，无论在空间的利用率还是在采光度上都有着得天独厚的自然资源优势。这类的房型价格也较普通房型价高8%-10%左右。
标准二 生活配套密度左右价值差异
中国房地产注册估价师 潘党生
品鉴要点
房产的评估主要是某个特定的项目和区域之内，要评估楼盘的价值，可以将该楼盘与周边类似产品去比较，在比较中发觉价值差异。比较的方面则需要由外到内全方位的考虑。
外部因素方面，包括所在地段的比较、与公共交通之间的距离、与商业中心之间的距离、公共服务设施的成熟度等，一般置业者可以接受的步行时间在15钟左右，所以高于这个步行时间的项目价值就会略低些。再通过此区域每月和每年的房价变化，判断目前项目的定价高低，同时也可以从中预判该项目未来价格变化。
内部因素方面，除传统项目硬件、设施配套、绿化景观、户型面积等方面的比较，置业者还应对小区内的人文环境和入住的层次人群有个大致的了解，人文环境氛围浓和高端层次人群的导入，都能体现出项目的价值和物业服务能力。置业者尤其不能忽视对项目物业管理和服务上考量，这是一种隐性的价值，是对日后长居久安的保障。
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标准三 居住舒适度体验不容忽视
中国房地产注册估价师 黄忠强
品鉴要点
房产价值评价最重要的标准之一是房地产的区位因素，其中区位因素又可分位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施。
标准四 房产价值应与市场欢迎度相挂钩
中国房地产注册估价师 汤月琴
品鉴要点
一般我们评估房产的价值主要从项目品质、周边配套等这些方面去考量。但从如今的房产评估工作中发现，由于楼市的宏观调控，有些价值较高的房产未必受到市场的欢迎。当下房产价值评估，不能仅仅考虑到硬性的考评标准，也应该与市场接受度和欢迎度相挂钩。
在目前的“房产秋实季”阶段，一些中低档楼盘不仅具备较高的性价比，也有着较高的购买人气。上海的置业者多选择两房型100平方米的产品，大厅要求正气，房间的要求仅在13平方米左右就可满足。即将新婚的小夫妻都有意在现阶段买房。项目周边若有市政配套，如地铁、商业中心、学校、医院等公共设施，对于刚需置业者来说，其价值远高于品质高端公寓和别墅项目。
房产的价值几何？需要考虑的因素太多，也因楼而异。但以房产估价师宏观的角度来看，项目的档次、服务、辐射区域的交通、公共设施等是我们可以在检验过程中可见的部分，其估价中还包括区域发展、房产买卖情况、政策调控等内在因素都是房产价值评估的一部分。
标准五 外看保温材质 内看得房率
国家一级注册建筑师 陈亮亮
品鉴要点
建筑师在评估一个项目时，首先从外立面看起，从外立面的材质就可以看出楼盘的基调，材质考究的楼盘品质也越高。如今楼盘的外立面都会采用内外保温的材质，可以保证房间内的舒适度。
建筑内部则要看项目的得房率，目前楼层内多用板式和点式户型。板式的户型得房率会较高，所谓板式就是以长走廊为主的户型。房间南北互通，即使在冬至日和大寒日也可以保证1个房间有光。当然，现在建造也有规定，房屋内至少有3的日照时间。点式户型常用于容积率较为紧张的项目中。
房间的房型设计、内部装修、家具配备也是项目价值的考量之一。置业者在购房时要注意房间内的阳台和飘窗，过去阳台和飘窗是不计面积的，现在有规定，阳台进深不能大于1.8米，且其水平投影面积小于或等于8平方米，否则按全面积计入容积率。此外，我们还将节能环保因素纳入楼盘价值评估当中，这也是未来楼盘建造的趋势。
标准六 所有因素叠加综合打分
中国房地产注册估价师 刘宇峰
品鉴要点
现在房产评估工作都越来越细化，在从土地、房屋的年限和建造标准方面大致了解楼盘的类型后，需自上而下、由内到外的全面研判。社区内绿化率、车位配比率、容积率等过去忽略的因素统统在其考虑范围之内。
房产价值评估还需细分到每个单元之中。比如，景观住宅与普通住宅的房价差至少有一倍有余，其空间更是成倍增长；靠近马路的单元与不靠近马路的单元价格之差在10-15%左右；和非的价格又有10-20%的价格差异。
购房者自身需求的多样化导致了产品价格差的产生，其中价值的高低不能以一种标准去判定，需要结合市场需求、供应情况、产品类型等多方面考量。
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标准七 城市规划投入决定房产增值速率
高级城市规划师 陈雨
品鉴要点
从城市规划角度来看，判定房产价值首先了解项目所在的区域定位，如陆家嘴(社区网论坛商铺)商务中心、长风(社区网论坛商铺)生态园、虹桥商务区等都拥有明确的定位标签。不同的定位对于区域内项目价值有着重要的影响。国家和政府层面发出区域发展信号，其价值一定是可见并能实施的，如世博板块和陆家嘴板块；市级层面的区域规划实现性也较高，资源动用能力较高，但其中调整的几率也不小，可变性较大；区域性层面的规划，由于区域吸引资源利用和自身条件有限，发展的可能性无法预计，购房需要三思而后行。
其次，需前瞻交通设施规划。一般交通规划一旦确定，基本都会投入实施。置业者需要注意交通设施类型。例如设立高铁站，导入较多的商务人群，必会提升项目品质，若是火车站或是高速公路，楼盘价值未必有提升。最后，还要观察房产所在区域的公共服务设施，其价值影响大于交通因素。盘踞商业中心的项目未来价值或将成倍增大。
标准八 产城融合区域是下一价值热点
基强联行投资管理（中国）有限公司执行董事 姚遥
品鉴要点
房产价值的评估已经不能从单个产品中体现，项目的价值不仅仅依附于单个项目，而是同一板块内“抱团式”的共同进退。许多以开发住宅起家的地产商纷纷投入到商业地产中，虽然其中不乏政策调控的因素影响，但这些开发商也正是希望能够多触角地涉足更多地产领域，以帮助提升产业下所有产品价值和竞争力。万达广场(小区网论坛)的成功运作，每到一处都会使周边房产价值成倍提升。张江(社区网论坛商铺)科技园区的产业圈形成，也让周围的住宅市场火了一把。在房产价值评估中，既要对项目了如指掌，同样也要眼观八方。熟悉周边各种业态的发展情况，能对房产未来价值有更具说服力和前瞻性的判断。
房产价值评估中，我较为注重对开发商背景和资历的了解以及他们的管理和运营方式。项目的价值体现要经历时间的考验，产品未来如何去运营和维护才是项目历久弥新的关键。
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相关阅读：未来房地产调控思路可多限制"卖房"奖励租房
（来源：钱江晚报）“我国仍处于战略机遇期”。十八大报告里这句简单的话，给当下的中国企业家们更大的信心。昨天，2012民营企业可持续发展高层论坛上，专家们那一场关于“机遇和转型”的智慧交锋，不仅是对十八大报告的解读，也对目前面临的经济问题开出了不少药方。
省政府咨询委员会副主任王国平建议广大企业家多关注“城市圈”带来的发展机遇，“出口在比较长的一段时间内将不会出现高速增长的局面，而的内需将会出现在城镇化过程中。”王国平说。
高级研究员、融勤中国成长基金创始合伙人孙红伟也呼应了王国平的观点。每年有1200多万新增城市人口的刚性需求和城市既有居民的住房改善需求，他认为，在坚持房地产调控政策取向同时，应尽快出台抑制投机性房地产需求的制度性措施。
“未来房地产调控思路要注重买房和卖房并举的调控，允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款。”关于房地产调控后续思路，经济学家、国务院参事陈全生认为，政策要调整就是要把“限买”改为“限卖”。采取“增值税递减”的办法，保护自住者的刚需，打击投机者的炒作。若买房后一年就卖，国家收缴差价的95%；两年后卖，收缴85%；以此类推，随时间递减。鼓励房主出租房屋，不仅租金所得税全免，其他收入的所得税也相应减少。
那如何处理那些闲置房呢？陈全生下的“药剂”有些猛。“可以参照德国的做法：3年闲置，房产税翻番；5年闲置，政府组织流浪汉入主；闲置7年以上的，收为国家所有。”陈全生说，三次被举报后，有关部门就要介入调查，并采取措施。
同时，陈全生表示，过去出台的政策文章都做在买房上。在租房方面，没有新的政策，对租赁市场监管不够。要建立健全租赁市场的法律法规体系，不断完善租赁政策，使租房也能住得安稳。
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国庆长假期间，在北京市丰台区一处名为“万科·蓝”的楼盘售楼接待处里，前来看房的陈女士犹豫不决。“价位相对于我的心理预期还是有点高，加上目前银行信贷政策还不确定，想观望一阵再说。”据售楼处工作人员介绍，该项目尚未开盘，从8月初到现在一直处于咨询阶段，预计近期开售。
在中国房地产市场快速增长的十多年里，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的时期，因此被房地产界称为“金九银十”。然而，随着中国房地产行业调控措施深入进行，“金九银十”的说法已经名不副实。
中原地产市场研究部统计数据显示，9月，北京新建住宅签约11030套，比8月的14525套下降约24%，为最近4个月来的成交低点。而在其监测的主要54个城市中，有约半数城市成交量有不同程度下降。
这位负责人预计公司十月份的成交量可能也不会有大幅增长。“现在老百姓心态已经趋于成熟、理性，消费多以刚性需求为主。从集团近两年的成交量看，‘金九银十’的特点已经不怎么显著。”
中原地产市场研究部统计数据显示，2012年国庆长假前三天(9月30日—10月2日)北京全市二手住宅网签总量为137套，相比平常休息日有明显下降。广州、深圳等一线城市成交量同样萧条。
专家及业内人士认为，“金九银十”日渐落寞的重要原因是，近年来中国各级政府针对楼市持续的宏观调控。知名地产商潘石屹表示，今时不同往日，现在判断“金九银十”不光要看市场因素，更重要的是看政策风向。
记者发现，进入9月份，地方政府纷纷主动出击，针对市场上可能推动房价过快上涨的行为，马上采取相应措施。广州市国土资源和房屋管理局对珠江新城等中心城区一些异常高价的住宅项目，暂时采取了适当限制预售规模、控制交易节奏的措施。
广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，这些高端住宅项目定价偏高，且经过前期储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市房地产均价异常上涨，造成市场不正常波动，误导市场预期。
在北京，为稳定市场预期，北京市土地整理储备中心近期紧急叫停了10宗地块挂牌(招标)出让活动。根据预估，这10宗地块的入市价格可能超过百亿元。在9月的最后一个工作日，北京出让的土地中，合计配套保障房面积高达32.6万平方米，约占总供应量113万平方米的28.8%。“这显示了地方政府抑制土地价格上涨的努力。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
种种迹象表明，尽管当前宏观经济运行面临较大压力，中国政府提高房地产市场运行质量的决心并没有动摇。
国家统计局数据显示，今年上半年国内生产总值同比增长7.8%，跌破8%，这是时隔三年以后经济增长速度又一次回到8%以下。1至8月份，规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。8月当月实现利润3812亿元，同比下降6.2%。
除了面对经济稳定增长的压力，中国的房地产调控还要承受更多考验。
国土资源部部长徐绍史9月底在京参加一个论坛时公开表示，面对人多地少、资源相对不足、环境容量有限的基本国情，过度消耗、低效利用资源的粗放增长方式难以为继，依赖大规模开发后备资源的利用方式难以为继，节约集约在国土资源利用中的重要性日益凸显。
地方财政对土地出让金的依赖也被认为是中国房地产调控面临的重要阻力。从根本上解决土地财政问题，需要地方政府真正转换职能，这是一个更为艰巨的任务，需要从市场和政策两种手段，创新管理体制和机制。
专家认为，房地产调控虽然面临各种困难，却是中国经济发展的内在深层次需求，不能半途而废。“这如同看病吃药，眼看药物对身体起到了治疗作用，但忍受不了药苦，就想放弃治疗。这不仅无益于治病，反而更加损害身体健康。再难，也要迎难而上。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。
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