叶檀：租售比离谱 不要把房租上涨扯到新政上

每日经济新闻  2011-02-16 08:59

[摘要] 没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。

 

一线城市的房价10年涨5倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500元涨到2300元，差不多10年才涨了50%。

中国大城市的租售比一直在1：500以上。根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。

目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房价下降而租金上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的大于长期定存时，租房就会成为。

历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”

房租价格上升的真正原因在调控之外。

从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，收入工资水平上升。1月25日人社部公布的数据指出，到2010年底，30个省份调整了工资标准，月工资标准平均增长幅度为22.8%，月工资标准的上海市为1120元，工资标准的北京市为11元。

通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。

无论如何，房租上涨是有边界的，房价难言边界。房租与实体经济、租房者收入密切相关，不可能火箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。