[摘要] 没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。
没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。
在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅还是二手房，总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现3个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于政府能否有效地控制通胀。
房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。
这一理论经不起推敲。
我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，盈利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。
在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。
一线城市的房价10年涨5倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500元涨到2300元，差不多10年才涨了50%。
中国大城市的租售比一直在1：500以上。根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。
历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”
房租价格上升的真正原因在调控之外。
从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，收入工资水平上升。1月25日人社部公布的数据指出，到2010年底，30个省份调整了工资标准，月工资标准平均增长幅度为22.8%，月工资标准的上海市为1120元，工资标准的北京市为11元。
通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。
无论如何，房租上涨是有边界的，房价难言边界。房租与实体经济、租房者收入密切相关，不可能火箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。
相关阅读：调控下二手房现分化 有的转租为售有的转售为租
（来源：齐鲁晚报）投资客转租为售套现后投资黄金
13日下午，21世纪不动产济南孚瑞加盟店诚基一店一片忙碌，不少市民在忙着看房，经纪人王晓磊在忙着给客户打回访电话。“回访了年前的30多个客户，他们原本都是向外租房的，现在有两个已明确要‘转租为售’了，尽快出手套现。”王晓磊说，国八条、限购等政策轮番出台，不少投资客开始耐不住了。“我的客户大都买的是诚基中心的公寓，90%都是买来做投资的。”王晓磊说，考虑到房源都是“酒店式公寓”，商住两用，房子以出租为主。
“由于这个客户本身就是投资客，济南的限购令出来后，他还不是很担心，限购不包括二手房。但是国八条出台后，他就坐不住了。”王晓磊说，国八条明确规定了“暂停在本行政区域内向其售房”的人群，这样一来，就会有一部分投资客被“限”了。考虑到这一点，再结合“投资性公寓”的性质，这个客户就担心房子能否容易出手。此外，各种楼市调控政策的“车轮战”，表明了政府打压房价的决心，客户也降低了市场预期，担心房子“卖不上价钱”。基于种种因素，春节刚过，客户就急着打来电话，以110万的价格出售。“客户已明确转变投资方向，房子套现后，他要投资黄金。”
21世纪不动产济南孚瑞加盟店诚基一店店长刘昆表示，投资客这种转变是在调控重压下的正常反应。随着时间推移，这种情况很可能会增多。根据新国八条以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。所以，济南可能要在2月中旬之前，调整完善之前发布的“限购令”，出台相关实施细则。现在还处于政策的一个“空当期”，投资客也会相应地调整“投资方向”，“转租为售”是对政策的一种反应。
观望政策效果 选择转售为租
严厉楼市调控政策下，省城二手房还有怎样的反应？记者又走访泺源大街、和平路、历山东路等房产中介了解到，也有部分二手房房主表示，原本定于“出售”的房子变为“可售可租”或是“转售为租”。21世纪不动产济南孚瑞加盟店经纪人贾平生称，“可售可租”的房源主要以一些酒店式公寓、商业小公寓、一些中小户型的“次新房”为主，而这些人群也是以投资客为主。考虑到房子相对较好的位置及其相对较高的总价，二手房房主为了急于出手套现，选择“可租可售”也是很容易理解的。
刘昆分析，二手房房主“转售为租”也是考虑到了大部分的刚性需求买房者。在央行加息、贷款利率取消优惠的政策下，购房者的购房压力也随之增大。根据相关统计，截至2月13日，2月二手房均价7940元/平米，比1月上涨0.88%。这时，不少刚性需求及改善性需求的购房者没有急于出手购房，选择了先租房观望。
张先生在燕子山小区有一套二手房，原本在春节前就想出售的他，在看到频繁的楼市调控政策后，不少刚性需求的购房者也开始了观望，他的房子是，买卖高峰还未出现，再加上春节后租赁高峰的到来，张先生称，他先把房子向外出租，看看政策走向及其市场反响再做决定。
新国八条威力逐渐显现，根据国务院相关要求，济南版的限购细则也即将出台。在调控重压下，省城不少二手房房主心态发生变化，并出现明显分化。有的担心严政作用下将来房子不好卖，转租为售，尽快出手。而与此相反的是，也有不少二手房房主为观望政策效果，则把房子“转售为租”。
精彩推荐：
评论：楼市调控难抑高房价 谁成了得益者
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
