[摘要] 今年以来，中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看，商品房成交低迷，降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市，向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌，北京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”；而在上海、广州，楼盘降价现象也开始蔓延。
关于“放开限购”的传闻近日在市场上广为流传，部分地方已经出台措施部分放开限购。业内专家认为，在当前楼市开始调整的背景下，稳定市场预期，依靠市场化手段促进房地产市场科学健康发展尤为重要。
限购是否退出由市场定
今年以来，楼市逐渐进入调整期，库存高、需求弱，一些三四线城市开始调整限购政策。
今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、扬州、福建等多地开始调整限购政策，多涉及直接放宽限购，引起了市场的强烈反应。如天津滨海新区规定，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房。天津市相关部门表示，目前正在积极申报“差别化限购”政策。
记者日前走访市场时，多家房企负责人句话就是：限购会不会取消？甚至有开发商对记者表示，正在四处打听哪个城市调控政策会有松动，并以此作为其扩张或调整战略的判断标准。
业内人士就此表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府调整楼市政策的冲动越来越强烈，一些地方选择从区域范围、户籍等方面突破限购政策。
与三四线城市试探性调整限购不同，大部分一二线城市则明确表示，暂未接到上级部门有关楼市政策调整的通知。
多数市场人士认为，“限购令”本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，但是至于什么时间、以什么方式退出，则要根据当时的市场形态来定。
当前，大部分城市房价仍存在着上涨压力。某研究院华中市场总监李国政说，现在楼市的重点是防范房价过快上涨，取消限购政策需要视外部环境而定。
健康发展要靠长效机制
今年两会。有关部门负责人曾在会上公开表示，今年的楼市调控政策以“分类调控”为主。随后，杭州等地便传出调整限购。武汉市也曾向上级建议，放松远城区楼市限购政策，研究出台分区域的楼市政策。
业内人士表示，既然国家确立了“分类调控”的思路，等于给地方政府下放了调控权，一些楼市不景气的城市就会“理所当然”地放松。“地方确有自主调控的权利，但有些该坚持的政策必须继续执行，否则会给市场传达错误的信号。”李国政说。
今年年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就提出实施分类调控、因地制宜的思路，明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。
“分类调控不等于取消限购限贷。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授说，一个城市是否需要取消“限购”，要看是不是有取消的必要、市场是否陷入危机、库存是否难以消化以及有没有取消的条件，并对取消后的消极影响进行评估。
张东认为，二三四线城市大多已经出现供应过剩，即使放松限购意义也不大，短期内房地产市场或将延续降温。未来的房地产市场，政府部门将更加推崇市场的作用，并配以房产税、信贷等手段，建立长效性针对性调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
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