[摘要] 今年以来，中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看，商品房成交低迷，降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市，向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌，北京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”；而在上海、广州，楼盘降价现象也开始蔓延。
2014年以来，中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看，商品房成交低迷，降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市，向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌，北京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”；而在上海、广州，楼盘降价现象也开始蔓延。
中国商业经济研究机构“中指研究院”实时的一份研究报告中得出结论，中国100个城市新建住宅平均价格环比连续上涨近两年后首次出现下跌。中国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌！
没有想到叫了多年的“狼来了”——楼市拐点，就这样突然不期而至；抑或更准确的说，终于必然地来临了！
自从今年2月杭州某楼盘出现“马年降”，价格一夜下跌，令人深思。因为这是在没有新增调控政策之下大跌的，而且是开发商和老百姓还普遍看涨房价的情况下突然下跌，下跌的幅度还很大，远低于周边房价，尤其是开发商明知房价下跌会导致老业主闹事，却仍然一意孤行降价销售，甚至导致了地产股大跌的连锁效应。
这说明新楼盘开始面临价格压力，人们初尝了房价下跌的滋味，对购房的心理预期要变了。长久以来，投资是拉动中国经济最重要的引擎，约占GDP的50%，其中半数在房地产领域！比例不但超过欧美，也超过其它新兴市场，两倍于印度，四倍于拉美，渐渐地难以为继！
有道是“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资产品都是在一路高飙之后，突然大幅下跌，即使背后有政府支撑，也无法改变其下跌的命运。比如当年的日本、南美和香港，近几年的美国、南欧、迪拜等国家，没有一个政府希望房价下跌，也几乎没有一个政府能阻止房价最终下跌。
就拿日本来说。上世纪80年代，当美国逼迫日元，国际对冲基金趁日元，卖空美元买进日元，疯狂涌入日本股市和房地产市场，这些用于投机的资金几乎全都来自银行。日本银行的储户坚信他们的钱是安全的，因为有日本政府在银行后面提供支撑。但日本政府与企业之间、企业与银行之间、银行与客户之间那种独有的关系，导致了宽松的金融制度。
不过是泡沫，就总归是要破的。日本银行一调高利率，国际基金纷纷抛售股票和房产，带着巨资出逃。这直接戳破了日本的股市泡沫，房价在当年就开始急剧下跌，跌势蔓延至，最后整个日本平均跌去超过70%，东京甚至跌掉了90%。二十多年过去了，日本的房价和价位相比，依然腰斩！
目前，中国楼市在经历了过去多年的疯涨之后，房价终于从一些三四线城市开始大幅下挫，甚至连一线城市上海，也出现了以7.2折“甩卖”的楼盘；广州亚运城楼盘突然降价近40%。面对楼市下跌，有不少经济学家担忧，若房地产市场进一步暴跌，建筑公司、家电企业、钢铁、水泥等大宗商品厂商都将受牵连，可能要引发金融危机。
这里必须要纠正一个误区：并不是房价下跌引发金融危机，而恰恰是持续的高房价引发金融危机、甚至经济危机。因为高房价带来的暴利，吸引了大量资本进入房地产行业，这阻碍了其它产业的发展和创造就业岗位，严重制约实体经济的发展。
例如4月23日，全球连锁超市巨无霸沃尔玛，宣布将关闭杭州朝晖店。对此沃尔玛亚洲区总裁贝思哲表示，今年将在中国关闭25家业绩不良的门店，包括上海殷高西路店、江苏盐城店、湖南常德店、重庆南滨店，以及马鞍山两家门店。当然沃尔玛的部分店门关闭有诸多的原因，而由于高房价带动租金上涨，无疑是迫使沃尔玛关闭门店的最主要的原因之一。
更合况高房价将增加国家市政、住宅建设，以及企业扩大再生产的成本，既损害了实业，也阻碍社会经济的可持续发展。之前提到，中国经济必须从投资型转向消费型，以消费来拉动经济增长。但是如果房价不回归至合理的价位，就不可能释放出有效需求，也就难以带动消费。
目前，呼吁政府救市的声音甚嚣尘上，这次政府会出手救市吗？依照中国目前的状况，有三种可能：
首先，像2009年那样的大规模救市，就等于加大毒瘾，楼市会在一段日子里出现回光返照，但药性过了之后，将会更大幅度的下挫；显然，这种可能的概率极其微小！
其次，完全不救市使房价理性回归，经济会经历短暂阵痛，但戒毒之后，经济就能恢复可持续地健康发展；
此外，小幅微刺激，使房价慢慢地理性回归，那经济就会很长时间才能恢复健康发展！这种可能性，也是最切实可行的。
最后，论及中国楼市是否会崩盘。答案是否定的！因为崩盘是指系统性崩溃，比如美国这次此贷危机引发的金融海啸，造成了美国金融系统几乎崩溃！而中国央行系统比美联储更强有力，有足够的手段避免金融系统性崩溃，即使房价合理回归50%，也不会造成中国金融系统性的崩溃！
总而言之，只有当楼价回归到合理的价位，才可使经济恢复可持续的健康发展！
关于“放开限购”的传闻近日在市场上广为流传，部分地方已经出台措施部分放开限购。业内专家认为，在当前楼市开始调整的背景下，稳定市场预期，依靠市场化手段促进房地产市场科学健康发展尤为重要。
限购是否退出由市场定
今年以来，楼市逐渐进入调整期，库存高、需求弱，一些三四线城市开始调整限购政策。
今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、扬州、福建等多地开始调整限购政策，多涉及直接放宽限购，引起了市场的强烈反应。如天津滨海新区规定，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房。天津市相关部门表示，目前正在积极申报“差别化限购”政策。
记者日前走访市场时，多家房企负责人句话就是：限购会不会取消？甚至有开发商对记者表示，正在四处打听哪个城市调控政策会有松动，并以此作为其扩张或调整战略的判断标准。
业内人士就此表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府调整楼市政策的冲动越来越强烈，一些地方选择从区域范围、户籍等方面突破限购政策。
与三四线城市试探性调整限购不同，大部分一二线城市则明确表示，暂未接到上级部门有关楼市政策调整的通知。
多数市场人士认为，“限购令”本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，但是至于什么时间、以什么方式退出，则要根据当时的市场形态来定。
当前，大部分城市房价仍存在着上涨压力。某研究院华中市场总监李国政说，现在楼市的重点是防范房价过快上涨，取消限购政策需要视外部环境而定。
健康发展要靠长效机制
今年两会。有关部门负责人曾在会上公开表示，今年的楼市调控政策以“分类调控”为主。随后，杭州等地便传出调整限购。武汉市也曾向上级建议，放松远城区楼市限购政策，研究出台分区域的楼市政策。
业内人士表示，既然国家确立了“分类调控”的思路，等于给地方政府下放了调控权，一些楼市不景气的城市就会“理所当然”地放松。“地方确有自主调控的权利，但有些该坚持的政策必须继续执行，否则会给市场传达错误的信号。”李国政说。
今年年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就提出实施分类调控、因地制宜的思路，明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。
“分类调控不等于取消限购限贷。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授说，一个城市是否需要取消“限购”，要看是不是有取消的必要、市场是否陷入危机、库存是否难以消化以及有没有取消的条件，并对取消后的消极影响进行评估。
张东认为，二三四线城市大多已经出现供应过剩，即使放松限购意义也不大，短期内房地产市场或将延续降温。未来的房地产市场，政府部门将更加推崇市场的作用，并配以房产税、信贷等手段，建立长效性针对性调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
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