[摘要] 近期，全国房地产市场“涨”声阵阵，济南的房价也未能幸免，6月份济南新建商品住宅均价为8662元/平方米，环比上涨0.32%。以往的淡季反而成为了销售的旺季。在房地产交易中，房价下跌预言屡次失效的恐慌性购房、政策矛盾、城市化的发展以及投资渠道匮乏等因素，都在很大程度上助推了房价的快速上涨。
普通民众投资渠道匮乏 房产获利大
在房地产成为社会热点的同时，其他资本和投资市场都相继陷入了低迷，股市连续多年下跌，期货市场在为前几年的不规范买单，银行存款利息低的可怜，古玩等其他投资品种都还是社会的边缘。其他投资渠道的匮乏使得集聚的居民收入找不到其他的释放渠道，在房地产市场开始转暖之后，逐步成为居民投资的最重要甚至的渠道。
为了财富的保值，除了高收入家庭的住房消费外，也成为一些富裕阶层的人们的选择。而这些行为，在导致一线城市房价上涨的时候，也将这一效应带到了二三线城市，助推着二三线城市的房价上涨。济南也不例外。
因为富裕人群的投资购房大多选择都市的，因而房价也比较高。由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的空间。这在一定程度上推高了地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。虽然从总人数上看，能买得起十几套甚至几十套房的，只是一小部分“有钱人”，但当统计数据把这些人的投资购房摊入到人均拥有住房面积以及住房自有率中时，难免会让众多无房的人们感到房价过高，无力承受。
因此，在自住、投资性购房以及恐慌购买行为的影响下，使得购房供求关系日益紧张，房价一直在推波上涨，这同时也加大了房地产行业泡沫成分。
城市化和资源的矛盾驱动房价上涨
济南的城市人口规模在扩张，城市化水平不断提高，同时优质资源相对集中，政治、经济、文化、教育、医疗等资源主要集中在城市中心。快速发展的城市化和优质资源之间的矛盾推动了房价上涨，房价上升呈现出从中心到边缘不断扩展的状况。
随着济南辐射和带动能力的不断提高，外来人口不断增加。外来人口的住房需求，其中包括外来务工人员，外来商务人士，特别是高校毕业生的住房需求都需要得到满足，还有一部分周边城市居民涌入省城投资置业，再加上本地住房需求依然强烈，棚户区的改造和多条交通干道的改造，带来了被拆迁户的强制购房需求，同时，一部分居民需要改善居住条件，进行二次或多次置业，这都是住房的刚性需求。
上世纪80年代是一个生育高峰。这一批人已经进入结婚、生育年龄，在此之前多数新人首先成为购房者，这也积蓄了不小的购房需求。
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