[摘要] 各地出台“国五条”实施细则 新一轮调控开始-房产频道-和讯网
2013年2月20日，国务院常务会议出台了“国五条”，各主要城市也于一季度末相继出台了相关细则，各地细则宽严不一，有的相当严格，有的了无新意。如何看待20%的个税？限贷、限购政策是否还会趋紧？调控政策能否避免误伤刚性需求？一系列问题引起了公众的广泛关注
2013年2月20日，时任国务院总理的温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，使投机、投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，分别是：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。这五项措施的出台被大多数的专家们解读为新版“国五条”。事隔若干天后，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），通知给楼市调控加码，被媒体和业界称为是“国五条”实施细则。该通知要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快的城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。
房价低于人均可支配增幅成共同目标
从已经发布的各地实施细则来看，几乎都有一个共同特点，就是将房价涨幅与居民人均可支配收入的实际增长速度挂钩。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避税收、房贷、限购等关键性问题，一些地方政府甚至懒得对“国五条”表示“礼貌性的致敬”。
经济学家、著名专栏作家余丰慧在其博客上表示：“相比较而言，一些地方的‘国五条’细则则显得不够具体明确，在限购、税收和信贷三大政策方面都是在简单重复中央‘国五条’的内容。社会经济中的指标控制目标都应是具体数值，而很多地方的房价控制目标却没有具体数据。”
截至4月1日，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、兰州（楼盘）、武汉（楼盘）、大连（楼盘）、长沙（楼盘）、西安（楼盘）等一线城市均公布了2013年度房价的调控目标，但并未出台更明确的细则。这些城市推出的调控目标如出一辙，字数少，发布时间以及行文都极其接近，一言以蔽之：“新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”，袖珍版的“国五条”地方细则也被网友调侃为“微博式细则”。有网民则表示，一些地方的细则“不细”、新意不多，明显是留有“后手”。
与以往相比，此次“国五条”要求各地区年度的房价控制目标要剔除了保障房，实现难度更大，因此，各地不敢轻易规定明确的数值也是情有可原。这一方面可能源于地方政府调控信心不足，另一方面也可能是土地出让金仍为地方财政的主要来源。有相关人士认为，人均收入涨幅和房价涨幅的统计本就缺乏权威、科学和可比的数据，从各地出台的细则看，在限价力度方面，地方政府似乎都留有余地。
尽管这一目标与外界此前“可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但居民人均可支配收入是逐年增长的，似乎仍然给房价一定的上涨空间。回过头来看各地年初制定的2013年城镇居民家庭人均可支配收入目标，南京、成都、西安分别为13%、13.5%、14%，其他城市的目标也在13%左右，扣除物价上涨因素，房价可能还有10%的上涨空间。换言之，2013年房价还将上涨，而且可能涨得不少。
值得关注的是，北京（楼盘）在细则中明确要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，这可谓是最明确的调控目标，且“降低”一词相比其他城市而言显得诚意十足。业内人士认为，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大(博客,微博)的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。
20%个税，触动市场敏感神经
从各地已出台的细则来看，只有北京、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）等少数城市明文指出要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。其中尤以北京、天津在如何征收个税方面做得最细，其他城市尚无征税细则，还有一些城市，干脆对个税的征收额度只字未提。
北京规定，自3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；出售五年以上住房免征个税。天津出台的规定也几乎与此相同。
然而，此次没有公布征收20%所得税等调控政策的城市，不代表就不实施这些政策。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，“国五条”文件中明确指出要“依法严格按转让所得的20%计征”所得税，没有给地方视情况调整的权力。
房产交易所得征收20%个税在《个人所得税法》中早有明确规定，但难以执行的主要原因在于如何核实房产原值。2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。这意味着，在2008年之后，如果要查清楚北京某一处房产的信息，通过住建部门的系统便可获得。正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务才有了现实的基础。
而绝大多数二、三线城市住房联网体系建设相对滞后，因此，对交易房屋原价值的评估会存在难度。但在2006年，国税总局曾发出文件，对此提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税，而这样的征税方式成为各地的通行版本。3月30日，北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。而厦门（楼盘）出台的细则中也指出，不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。这也被业内人士看作是“国五条”的缓和版。
此外，对个人转让自用五年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，部分城市在细则中提出，可免征个人所得税。国税总局2006年下发的文件中也明确指出，“对个人转让自用五年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护，北京、天津、厦门等城市特地复述了“满五年住房免征”的内容，也给不少改善型需求的买房卖房者吃了一颗定心丸。财政部财政科学研究所所长贾康在微博上表示：“五年为界区别对待，延续原有政策精神，有合理性。”
但20%的个税政策一出台，无疑还是触动了市场的敏感神经，作为传统刚性需求住房的主战场，二手房在3月份的交易量也出现了暴增：北京二手住宅网签总量环比增长332.5%；上海二手住宅成交量环比增长358.6%；深圳（楼盘）二手房成交量环比增长384%；无锡（楼盘）二手房成交量环比涨超八倍；郑州（楼盘）3月二手房成交量为2012全年交易量的38.8%；青岛（楼盘）3月二手房成量超过2012年上半年总和……
在“国五条”出台与各地方细则落地之间的一个月里，二手房交易的火爆体现了买卖双方的恐慌心理，想出售房产的人担心20%的税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己。这样看来，不禁令人心生困惑：趋紧的税收政策对于抑制房价而言，是釜底抽薪，还是抱薪救火？高额税收，无疑给投机者戴上了紧箍，而同济大学房地产研究所所长施建刚则认为：“现在政府通过各种税收好像是在控制房价，但不管是从经济学还是管理学角度都是说不通的，房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”
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