[摘要] 各地出台“国五条”实施细则 新一轮调控开始-房产频道-和讯网
2013年2月20日，国务院常务会议出台了“国五条”，各主要城市也于一季度末相继出台了相关细则，各地细则宽严不一，有的相当严格，有的了无新意。如何看待20%的个税？限贷、限购政策是否还会趋紧？调控政策能否避免误伤刚性需求？一系列问题引起了公众的广泛关注
2013年2月20日，时任国务院总理的温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，使投机、投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，分别是：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。这五项措施的出台被大多数的专家们解读为新版“国五条”。事隔若干天后，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），通知给楼市调控加码，被媒体和业界称为是“国五条”实施细则。该通知要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快的城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。
房价低于人均可支配增幅成共同目标
从已经发布的各地实施细则来看，几乎都有一个共同特点，就是将房价涨幅与居民人均可支配收入的实际增长速度挂钩。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避税收、房贷、限购等关键性问题，一些地方政府甚至懒得对“国五条”表示“礼貌性的致敬”。
经济学家、著名专栏作家余丰慧在其博客上表示：“相比较而言，一些地方的‘国五条’细则则显得不够具体明确，在限购、税收和信贷三大政策方面都是在简单重复中央‘国五条’的内容。社会经济中的指标控制目标都应是具体数值，而很多地方的房价控制目标却没有具体数据。”
截至4月1日，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、兰州（楼盘）、武汉（楼盘）、大连（楼盘）、长沙（楼盘）、西安（楼盘）等一线城市均公布了2013年度房价的调控目标，但并未出台更明确的细则。这些城市推出的调控目标如出一辙，字数少，发布时间以及行文都极其接近，一言以蔽之：“新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”，袖珍版的“国五条”地方细则也被网友调侃为“微博式细则”。有网民则表示，一些地方的细则“不细”、新意不多，明显是留有“后手”。
与以往相比，此次“国五条”要求各地区年度的房价控制目标要剔除了保障房，实现难度更大，因此，各地不敢轻易规定明确的数值也是情有可原。这一方面可能源于地方政府调控信心不足，另一方面也可能是土地出让金仍为地方财政的主要来源。有相关人士认为，人均收入涨幅和房价涨幅的统计本就缺乏权威、科学和可比的数据，从各地出台的细则看，在限价力度方面，地方政府似乎都留有余地。
尽管这一目标与外界此前“可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但居民人均可支配收入是逐年增长的，似乎仍然给房价一定的上涨空间。回过头来看各地年初制定的2013年城镇居民家庭人均可支配收入目标，南京、成都、西安分别为13%、13.5%、14%，其他城市的目标也在13%左右，扣除物价上涨因素，房价可能还有10%的上涨空间。换言之，2013年房价还将上涨，而且可能涨得不少。
值得关注的是，北京（楼盘）在细则中明确要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，这可谓是最明确的调控目标，且“降低”一词相比其他城市而言显得诚意十足。业内人士认为，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大(博客,微博)的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。
20%个税，触动市场敏感神经
从各地已出台的细则来看，只有北京、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）等少数城市明文指出要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。其中尤以北京、天津在如何征收个税方面做得最细，其他城市尚无征税细则，还有一些城市，干脆对个税的征收额度只字未提。
北京规定，自3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；出售五年以上住房免征个税。天津出台的规定也几乎与此相同。
然而，此次没有公布征收20%所得税等调控政策的城市，不代表就不实施这些政策。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，“国五条”文件中明确指出要“依法严格按转让所得的20%计征”所得税，没有给地方视情况调整的权力。
房产交易所得征收20%个税在《个人所得税法》中早有明确规定，但难以执行的主要原因在于如何核实房产原值。2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。这意味着，在2008年之后，如果要查清楚北京某一处房产的信息，通过住建部门的系统便可获得。正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务才有了现实的基础。
而绝大多数二、三线城市住房联网体系建设相对滞后，因此，对交易房屋原价值的评估会存在难度。但在2006年，国税总局曾发出文件，对此提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税，而这样的征税方式成为各地的通行版本。3月30日，北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。而厦门（楼盘）出台的细则中也指出，不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。这也被业内人士看作是“国五条”的缓和版。
此外，对个人转让自用五年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，部分城市在细则中提出，可免征个人所得税。国税总局2006年下发的文件中也明确指出，“对个人转让自用五年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护，北京、天津、厦门等城市特地复述了“满五年住房免征”的内容，也给不少改善型需求的买房卖房者吃了一颗定心丸。财政部财政科学研究所所长贾康在微博上表示：“五年为界区别对待，延续原有政策精神，有合理性。”
但20%的个税政策一出台，无疑还是触动了市场的敏感神经，作为传统刚性需求住房的主战场，二手房在3月份的交易量也出现了暴增：北京二手住宅网签总量环比增长332.5%；上海二手住宅成交量环比增长358.6%；深圳（楼盘）二手房成交量环比增长384%；无锡（楼盘）二手房成交量环比涨超八倍；郑州（楼盘）3月二手房成交量为2012全年交易量的38.8%；青岛（楼盘）3月二手房成量超过2012年上半年总和……
在“国五条”出台与各地方细则落地之间的一个月里，二手房交易的火爆体现了买卖双方的恐慌心理，想出售房产的人担心20%的税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己。这样看来，不禁令人心生困惑：趋紧的税收政策对于抑制房价而言，是釜底抽薪，还是抱薪救火？高额税收，无疑给投机者戴上了紧箍，而同济大学房地产研究所所长施建刚则认为：“现在政府通过各种税收好像是在控制房价，但不管是从经济学还是管理学角度都是说不通的，房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”
限贷、限购政策趋严
此次“国五条”文件中强调，要继续严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。除复述国务院文件内容外，暂停或严禁发放第三套及以上购房贷款，成为一些地方细则的共同点。这也表明了各地政府对打击投机投资者的决心。
对于市场普遍讨论的首付比例、房贷利率等问题，因为面临的人口压力不同，不同城市的态度也呈现出“阶梯式”。目前，大部分城市对于二套房执行的是首付六成，贷款利率上浮10%的政策。而上海、广州（楼盘）、深圳、厦门等地在细则中也提出，将根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
北京的人口压力相对较大，所以，北京执行的措施也最严格。从4月8日起，北京购房者使用公积金贷款或在商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的六成提高至七成，贷款利率维持在同期首套住房贷款利率的1.1倍。北京也成为新“国五条”出台后，个明确上调二套房贷款首付额度的城市。
对于限购方面，各地基本照搬国办发〔2013〕17号文件中的内容，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
与此同时，一些规避“国五条”的攻略也在网上悄然盛行，包括司法避税、阴阳合同、假离婚、假结婚等。采取这些避税办法，虽然可以节省高额的过户费，但都存在风险，甚至有可能受到法律制裁。针对“国五条”实施后可能引发的假离婚等纠纷情形，江苏省高级人民法院甚至还发出了司法对策及建议：通过假离婚签订协议约定房屋归配偶一方所有，弄假成真、难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持。
相比之下，广州的限购政策则是打了折扣。本次“国五条”特别指出，限购区域应覆盖到城市全部行政区域。在广州市行政区划中，从化、增城是广州下辖的两个县级市，然而，广州出台的细则却表示“限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施”。这意味着，从化、增城两市最终未被纳入广州市的限购范围。随后，广州市常务副市长陈如桂表态，原则上，增城、从化是广州的一个行政区，如果按照新“国五条”的要求，原则上是应该纳入限购的，但它们又是“代管市”，所以会向省里请示后再定。
值得一提的是，北京对单身人士的购房限制趋严，禁止京籍单身人士购买二套房。对此，网友们纷纷“吐槽”，“单身有罪”、“政策决定婚姻”、“北京的单身爷们没房那不是能力问题”、“北京细则的执笔者都是丈母娘”等娱乐趣评不绝于耳。房地产经理人联盟副主席余英还发布微博调侃道：“据说新‘国五条’引发了离婚潮，但是我相信北京的细则会让广大年轻人近期加快结婚！”其实，单身人士限购一套住房的政策早已有之，并非北京的独创，上海此前已经实行对单身人士的限购政策。
而与北京、广东等地方细则相比，上海对于限购造假的处分，可以算得上是最为严厉的：“房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。”在限购问题上，沪版“国五条”细则看似不如京版细则全面，但一些政策早已有之，不必重复，实则是限购审核的升级版，为房价上涨带来了阻力。
保障土地供应，鼓励中小房型
增加土地供应量能够保证未来的房屋供应，从这种意义上而言，增加土地供应量对房价起一定的抑制作用。但从2012年各地方的供地情况来看，比前以往几年要差，往往是供地计划比较大，实际供地量相对较小。相关数据也显示，2012年百城土地市场供应量下降近一成。
为保证土地供应量，防止调控政策对刚性需求的误伤，此次“国五条”文件中明确规定，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去五年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。并要求，要全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
随后各地均出台了土地供应和保障房的相关计划。其中尤以京津两地阐述最为清楚。北京2013年住房用地供应计划为1650公顷，其中保障性安居工程用地800公顷，商品住宅用地850公顷；落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。天津2013年新建住房用地计划供应1785公顷，其中保障性住房用地415公顷；将开工建设保障性住房9万套，基本建成保障性住房7.5万套。此外，福州（楼盘）2013年住房用地供应计划约160公顷，比过去五年实际平均供应量增长15%；厦门供应土地面积342万平方米，较2012年增长20%。
而对于房地产开发商而言，各地政策普遍鼓励开建中小套型住房项目。如北京、上海、天津、深圳、重庆等城市普遍根据“国五条”文件规定，对于中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，要求银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。而广州还进一步规定，要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
而对于有哄抬房价等行为的房地产开发企业，各地方政府则给予严厉的处罚措施。4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，北京市新建商品房的售价将接受政府指导，特别提出新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格。如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等。无独有偶，合肥（楼盘）也发文表示，将严格执行商品房价格明码标价规定，并特别规定对已经备案的商品房价格在三个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。
北京、合肥的规定实际上就是控制开发商的涨价行为，一旦开发商越过这条红线，那么，涨价申请就有可能被物价部门驳回。
海南（楼盘）拒绝出台细则
与一些省市敷衍的“一句话调控”相比，海南对“国五条”的态度更为坚决，其明确表示将不出台地方细则，成为拒绝调控升级的省级政府。海南回绝“国五条”细则，得到了华远地产(600743,股吧)董事长任志强的夸奖，任志强在博鳌（楼盘）亚洲论坛上表示，“海南最聪明，没出‘国五条’细则，就执行原来的。”有业内人士也认为，现阶段的海南楼市可以用“有价无市”来形容，整个市场显得较为疲软，一旦调控力度持续加强，将不利于市场平稳发展。
海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示，海南原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前包括“限购”等政策在内的房地产调控政策都已落实，海口市也已公布2013年度新建商品住房价格控制目标，明确将保持海口市房价基本稳定，2013年新建商品住房价格增幅不高于海口市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。所以，经慎重考虑，海南决定不再出台专门的“国五条”实施细则，但海口、三亚（楼盘）两市的“限购令”将继续实施。而针对备受关注的个人转让住房所得征收20%个税的政策，海南则表示，总的原则是要执行，但具体如何执行还有待国家税务部门细化。
海南楼市目前处于深度调整期，是其拒绝出台“国五条”地方细则最充分的理由。目前看来，除了三亚、海口等旅游城市房价较高外，其他城市的房价，并没有超越二、三线城市的正常水平。在海南省政府看来，海南不出台细则符合当地实际情况，有利于房地产市场平稳发展。由于上一轮调控为“一刀切”，副作用至今仍在发酵，如果强制执行“国五条”，将打击海南其他城市的刚需，有违政策原意。
然而，根据统计数据来看，事实上，在上一轮调控中，作为海南省仅有的两个实行限购政策的城市，三亚和海口调控目标完成得并不理想。以三亚为例，在2012年无房价控制目标情况下，三亚新建住房价格出现反弹，同比上涨15%，远高于该市之前制定的小于10%的房价调控目标。而海口的情况也与三亚类似。有海南的地产开发商则表示，海南官方一直否认当地楼市存在泡沫，然而，在实行限购之下，多个发展旅游地产的城市房价依然高企。随着楼市回暖，即使保持原有的限购政策，也难以控制房价继续攀升的局面。
不动产登记制度落地，房产税落实
2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于2011年1月28日开始正式实行征收办法。
南京大学不动产研究中心主任高波表示：“从上海、重庆的房产税试点来看，上海的试点方案对其他地区更有借鉴意义，从增量房入手开征房产税，对市场的冲击小，有利于房地产市场稳定。扩大开征房产税试点，应谨慎选择房价水平较高、上涨较快的一、二线城市，因为这些城市存在一定的房价泡沫。”
从此次“国五条”细则内容上来看，重庆提出，要抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通商品住房征收房产税。上海则表示要继续稳步实施个人住房房产税改革试点。
此前，中国通过银行征信系统的联网，可以查到购房者有没有办理银行贷款的记录，但对于未办理过银行购房贷款的人而言，征信系统是查不到其购房记录的。为掌握房产信息，建设部曾要求在2012年6月30日完成40个副省级以上城市的房产登记信息联网，但据披露，各城市的数据输入不足，而且准确率也成问题。
房产税之所以迟迟未能全面征收，是因为征收的基本条件——房产信息的统一登记条件不具备。从试点房产税的地方政策来看，多是规定一定面积以下免税，但在“碎片化”的现行房产登记制度中，各地房管部门只掌握当地房产登记信息，对于外地房产登记信息多不掌握。这样一来，在多个城市有多套房的人，只要将一个城市所拥有住房面积控制在免征线下，就有望避过房产税的征收。
而不动产登记制度则是与房产税相配套的重要政策，可以解决当前房产税征收中的难点。日前，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，明确要求在2014年6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门，颁布《不动产登记条例》，并实施不动产统一登记制度。
对这一政策，有人解读是新的调控房价措施，甚至是“撒手锏”，相关专家认为，不动产登记是对相关法律的补充和完善，是财税体制改革的配套措施，对房地产市场调控更多是“无心插柳柳成荫”的效果。随着不动产登记制度推出，房产税征收将有望得到落实，那么，不少人就要考虑，持有房产在需要交税时是否合算，投资性购房需求由此有望得到遏制，房价或能回归理性，“房叔”、“房婶”之类的人也将无处藏身。
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