[摘要] 保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。
纯新盘和商住楼占比增加
虽然入市新盘的整体数量锐减，但从预计开盘的项目特征来看，纯新盘的比重却明显上升，共有7个为纯新盘项目，占了总开盘量的三成。高姗认为，“限价令”的影响对于纯新盘的影响明显小于老项目后期。纯新盘项目只需要定价不超过区域均价即可，并没有十分严格的限制。
不仅如此，在7个纯新盘项目中，包含了3个不限购的商住楼项目。像位于大兴马驹桥附近的珠江四季悦城，甚至还推出了4.5米层高可做成LOFT的小户型，受到了更多的关注。
不受限购影响，单价、总价相对较低，让这些商住项目在市场上依然有很大影响力。位于CBD(社区网论坛商铺)东南方向的亦庄林肯公园(小区网论坛)项目同样是一个销售了多年的综合体项目，作为开发商的和裕地产营销总监王骞就表示，即便是新政实施后，该项目推出的瞄准改善型需求的93-170平方米的户型，依然保持着每周十余套的出货量。
限价政策恐变“数字游戏”
不过，受限价影响较小的纯新盘和商住楼毕竟还是少数。大部分住宅开发商经历了多次调控，早已开始研究起了应对措施。值得注意的是，虽然涨价明显的项目已经难以获得预售证，但实际上目前北京市并没有对预售证做底线规定，也没有限定多少价格以上的楼盘不予销售。
在业界人士看来，这些空子都可能被开发商利用，让限价政策变成一场“数字游戏”。
尽管当前多数楼盘的负责人对于定价策略讳莫如深，但均证实“预售证难拿的程度远超预期”。从5月预计入市项目定价策略来看，目前多数项目尚未制定开盘价，少数给出报价的项目也都以涨为主。像中国水电·云立方上期售价为15700元/平方米，本期报价曾涨为17000-18000元/平方米，京洲世家上期售价为18900元/平方米，本期则为20600元/平方米，亚奥·金茂悦上期售价32000-33000元/平方米，本期计划开盘价也达到37000-38000元/平方米。
有分析人士认为，这些计划调价的项目在限价政令之下，很可能会被要求重新定价，否则如此高的涨幅将难以通过预售审核。但开发商却未必愿意轻易就范，依然有很多渠道能让限价政策很难落实。比如：在控成本、增利润的前提下，原本精装修出售的项目将可能因此砍掉精装改为毛坯，而原本毛坯销售的项目则可能改为精装修，以此为依据提高项目售价。
另外一些项目更是摒弃了长久以来价格低开高走策略，改用高开低走的方式。由原来先推位置稍差的楼座再推出位置稍好的楼座，转变成现在先推出位置的楼王产品。这种做法的好处是，房地产项目在申报预售许可证时，只要按照价格顺序，由高到低进行申报，就可避免“后期价格高于前期”的情况。
不仅如此，即便有“后期项目不能提价”的规定，但开发商还是可以通过其他手段达到涨价的目的。比如减少优惠，取消“1万抵10万元”之类的折扣，同样增加了购房的成本。
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