[摘要] 保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。
保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。国家统计局对70个大中城市的监控数据显示总体房价上涨不明显，主要原因是这些城市的建成区不断向更远的郊区扩散，郊区新建住宅的较低房价压低了城市的总体房价。笔者认为，导致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长房价的上涨。
一、为什么政府的调控政策失效？
我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其它投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通货膨胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨，在很大程度上是因为人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。
“新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空挡买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大地刺激了房价的上涨。另外，“新国五条”导致的社会影响也不可忽视。网上已经流传了各种各样规避“新国五条”的“锦囊妙计”，其中不乏违背基本道德伦理的歪计。
“新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个人所得税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。
如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。然而，目前的房地产市场仍然是卖方市场，二手房出售者很容易把税负转嫁给购房者，结果是，政府意在保护购房者的好意反倒增加了购房者的负担。
事实上，控制房价的办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。
二、房价上涨真的对公众不利吗？
政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？
一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能在通勤范围内买起房。以北京为例。五环以外的房价已经接近每平米3万元，即便下降一半，100平米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。
解决低收入家庭住房的办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。过去十年的房地产调控政策给公众传导的信息是：每个家庭都应该拥有新住房。但是，这在任何国家都是不可能实现的。政府给公众在空中画了一张饼，公众没有吃到，反倒对政府产生了不满、甚至怨恨情绪。
各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%拥有率，全世界。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面。一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，并从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。
仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。政府打压房价只会吊高年轻人的胃口，让政府背上一个巨大的包袱。另一方面，有调查表明，城市居民次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。
总之，民众对房价的抱怨当中包含了很大成分的“吃着碗里的、看着锅里的”态度。政府目前的调控政策实际上是在鼓励这种情绪，因而在很大程度上是在给自己背上一个巨大包袱。政府必须找到解套的办法。
三、如何退出房地产调控？
前面的分析表明，政府的房地产调控政策既不符合市场规律、没有达到限制价格的目的，也没有提高民众的福利，而且还引起了中产阶级极大的恐慌。现在到了政府退出房地产调控的时候了。那么，如何退出呢？在这方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。
在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个九十年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入二十一世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现二次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰，但国家并没有出现大规模的动乱。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。
房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。
我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。
综上所述，笔者建议政府采取下列步骤有序地退出对房地产的调控：
步，从二线城市开始三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。
第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左。
第三步，对套房以外的住房开征房产税，税率在2%-5%之间根据住房的套数累进。
第四步，在和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌做准备。如果看到房价持续下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。
总之，房地产业是市场经济的一部分，把抑制房价上涨作为政府的一项硬性任务不仅增加政府的负担，而且，由于长期无法扭转房价上涨的趋势，坚持调控政策只会让政府失信于民。另一方面，要想让民众的房地产投资回归理性，只能依赖他们从市场本身得到经验教训。■
作者为北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任
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（来源：北京青年报）
新房市场供需双双回落开发商规避限价政策精装新盘改毛坯房
价格低开高走变成高开低走———
北京市政府部门出台的调控细则，经过近一个月的消化，被很多业内人士认为是最为严厉的地方实施细则。除了严格执行二手房20%的差额个税外，对于新房来说，限价这一强制性措施，让习惯了房价低开高走的开发商颇为不适，与政府之间的价格博弈也日益深化。一面是北京细则对于降低房价的要求，另一面是开发商为规避风险，延缓施工进度，缓期开盘的应对。正因为如此，北京房地产市场在今年的“红五月”中很难出现供应量井喷的现象。根据市场研究机构亚豪的统计预测，5月份北京计划开盘的项目仅有23个，其中大部分还存在不确定性，反倒是首次定价不存在限价压力的纯新盘和不限购的商住楼项目，销售节奏并未过多受新政策影响。
4月北京楼市供需双双回落
在中央“新国五条”的调控思路下，北京市政府部门出台了最为严厉的实施细则，对于市场的影响也是立竿见影。
根据亚豪机构统计数据显示，4月1日-20日，北京商品住宅仅实现成交4302套，成交面积45.2万平方米，环比上月同期，成交套数减少59%，成交面积则大降60.8%。扣除4月1日-7日因为清明假期，北京暂停网签的影响，4月以来日均成交新房331套，相比3月日均销量减少了217套。
与此同时，4月份的新盘供应同样未达预期。根据亚豪机构数据统计显示，4月上旬和中旬北京仅有12个项目入市，包括中建·国际城一个纯新盘，以及东亚·创展国际、望京·金茂府、京投万科新里程在内的11个老项目后期，开盘项目数量相比上月同期减少了6个。12个项目共新增住宅产品2546套，预售许可面积23万平方米，相比上月同期供应套数减少了700套，供应面积减少了近10万平方米。
需求和供应的双双回落被认为是受3月份市场火爆的透支影响。亚豪机构副总经理高姗分析认为，“国五条”北京细则的落地，继续向市场施压，导致4月商品住宅成交应声回落。在降需求上，北京一方面继续执行严格的限购政策，并增加禁止京籍单身人士购买二套房；另一方面再次提高二套房首付比例。新规的实施直接导致了具备购房资格人群数量的减少，并提高了购房的首付门槛，资格、资金两方面的共同制约，导致短期内市场需求的萎缩。同时，新政最主要的目的是对购房者预期形成限制，以此降低购房意愿。从4月北京住宅市场的成交表现来看，新政已实现了预期目的，并将在未来3-6个月内继续抑制楼市销量。
5月仅23盘入市开发商宁延期不愿降
与其他大部分城市将房价单纯地挂钩居民收入增长不同，北京在确定今年房价目标时有这样的表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”此前，大部分人的注意力集中在20%个税的执行上，对于这句话并未引起太多关注，但其正成为北京新房市场严控房价的指导政策。
一位业内人士表示，北京市实施的商品房行政限价管理政策很可能采取双轨管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。一旦有项目开盘报价偏高且不接受区域指导价管理，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。
限价政策已经对开发商产生了明显影响，即将开盘的项目需要重新摸底客户情况，调整楼盘的价格体系和销售节奏，甚至还影响到开发商未来的投资方向。因此，久经调控的开发企业，在还未摸清情况前大多选择了观望、延期开盘。
根据亚豪机构数据显示，5月份北京仅有23个项目预计开盘入市，其中包括京投万科·西华府、葛洲坝·紫郡府、顺鑫·华玺瀚楟等在内的7个纯新盘，以及包括金地格林格林、中国水电·云立方、东亚·印象台湖的在内的16个老项目后期，并且这些计划开盘的项目还存在很大的不确定性。
“限价”的举措被认为是5月份供应量减少的主要原因。大兴某项目销售总监透露，“按照目前北京的限价标准，新开盘项目的定价不得超过区域均价，已开盘项目定价不超过前期销售平均价格，当月销售价格不超过上月销售平均价格，已成为获得预售许可证的重要条件。而就在此前，北京整体楼市已经进入价格上涨的阶段，像我们的项目只有几百套房子，已经排了1800个号，价格肯定会上调。但是‘限涨令’的执行使得原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证，因此不得不暂停销售重新制定价格策略。”很多项目都遭遇了类似的情况，不过，由于今年一季度成交的火爆，大部分项目并不急于出货，如果不能顺利取得销售许可证，宁愿选择推迟开盘，观望风向，也不愿降低心理价位。
纯新盘和商住楼占比增加
虽然入市新盘的整体数量锐减，但从预计开盘的项目特征来看，纯新盘的比重却明显上升，共有7个为纯新盘项目，占了总开盘量的三成。高姗认为，“限价令”的影响对于纯新盘的影响明显小于老项目后期。纯新盘项目只需要定价不超过区域均价即可，并没有十分严格的限制。
不仅如此，在7个纯新盘项目中，包含了3个不限购的商住楼项目。像位于大兴马驹桥附近的珠江四季悦城，甚至还推出了4.5米层高可做成LOFT的小户型，受到了更多的关注。
不受限购影响，单价、总价相对较低，让这些商住项目在市场上依然有很大影响力。位于CBD(社区网论坛商铺)东南方向的亦庄林肯公园(小区网论坛)项目同样是一个销售了多年的综合体项目，作为开发商的和裕地产营销总监王骞就表示，即便是新政实施后，该项目推出的瞄准改善型需求的93-170平方米的户型，依然保持着每周十余套的出货量。
限价政策恐变“数字游戏”
不过，受限价影响较小的纯新盘和商住楼毕竟还是少数。大部分住宅开发商经历了多次调控，早已开始研究起了应对措施。值得注意的是，虽然涨价明显的项目已经难以获得预售证，但实际上目前北京市并没有对预售证做底线规定，也没有限定多少价格以上的楼盘不予销售。
在业界人士看来，这些空子都可能被开发商利用，让限价政策变成一场“数字游戏”。
尽管当前多数楼盘的负责人对于定价策略讳莫如深，但均证实“预售证难拿的程度远超预期”。从5月预计入市项目定价策略来看，目前多数项目尚未制定开盘价，少数给出报价的项目也都以涨为主。像中国水电·云立方上期售价为15700元/平方米，本期报价曾涨为17000-18000元/平方米，京洲世家上期售价为18900元/平方米，本期则为20600元/平方米，亚奥·金茂悦上期售价32000-33000元/平方米，本期计划开盘价也达到37000-38000元/平方米。
有分析人士认为，这些计划调价的项目在限价政令之下，很可能会被要求重新定价，否则如此高的涨幅将难以通过预售审核。但开发商却未必愿意轻易就范，依然有很多渠道能让限价政策很难落实。比如：在控成本、增利润的前提下，原本精装修出售的项目将可能因此砍掉精装改为毛坯，而原本毛坯销售的项目则可能改为精装修，以此为依据提高项目售价。
另外一些项目更是摒弃了长久以来价格低开高走策略，改用高开低走的方式。由原来先推位置稍差的楼座再推出位置稍好的楼座，转变成现在先推出位置的楼王产品。这种做法的好处是，房地产项目在申报预售许可证时，只要按照价格顺序，由高到低进行申报，就可避免“后期价格高于前期”的情况。
不仅如此，即便有“后期项目不能提价”的规定，但开发商还是可以通过其他手段达到涨价的目的。比如减少优惠，取消“1万抵10万元”之类的折扣，同样增加了购房的成本。
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