[摘要] 过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。
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济南楼市的蓝海战略 精准定位成就项目热销
新一轮房地产调控，使得房地产行业呈现了两极分化的态势。一方面，房产销售同比下降，很多项目或是推迟开盘，或是停止销售内部整顿；另一方面，一些项目反在逆势中有着不俗的表现，产品持续热销。
在这一背景之下，我们不得不去关注这些热销项目背后的故事。冰火两重天的态势，究竟是什么原因使得这些项目能够逆势飘红？这不得不吸引我们去关注，去探寻！仔细分析，在销售比较好的项目中，精准的定位是热销的原因之一。济南一部分房产公司有的放矢的积累刚性需求客户，对项目深入挖掘，做足项目定位功课，事实证明，这部分项目都取得了不俗的业绩。
1从户型的锦上添花到面积的定位
“市中心极佳位置，挑高户型，用地建设以公寓为主。小区幽静恬适，相对独立的环境，内部宽大绿地的美景，造型现代典雅的设计，先进完善的配套设施，形成集居住、消闲、娱乐为一体的居住小区。”这是济南万豪国际项目的介绍。上半年一些挑高户型楼盘的出现，给济南带来一股清新的风，从开发商的角度来看，这样处理的原始目的是为了提升价格，对于户型创意来说起到一些锦上添花的效果，在一定程度上改变了产品的同质化，对于市场上产品设计水平的提升还是有积极意义的。
2010年上半年，万豪国际、诚基中心的热销引起了市场的关注，它们的热销，主要得益于其户型，虽然并没有采用多少锦上添花的做法，但却抓住了主流市场供需的一个缺口，以挑高户型打开了市场。让人们充分感觉到了30-70平方米户型的魅力，在这两个楼盘中60-70平方米的面积就能做到三室两厅，并且分上下两层。面积的定位也非常精准，因为是市中心位置，单价相对来说比较高，30-70平方米的面积使之总价不至于太高。在这两个项目所位于的板块当中，大都是主力面积为120-130平方米以上的大户型，而万豪国际、诚基中心以30-70平方米的挑高户型为主打，这样就实现了产品的差异化，据统计，在其销售的时期内，与之相类似的户型在相同板块还没有出现，因此成就了一个相对无竞争的区间。他们可以说是济南住宅产品进行定位的典型代表，对市场的启示是重大的，说明对于住宅产品来说，首先要进行定位，其次再根据定位进行针对性的附加值提升才是正确的思路。
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