“临泽经验”是廉租住房“共有产权”管理革新的缩影
甘肃省张掖市临泽县及时将“共有产权”引入廉租住房保障工作中，鼓励符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭购买廉租住房。临泽县的具体做法是：
一是明确销售对象。临泽县将廉租住房销售对象确定为：家庭成员具有本县城市常住户口且实际居住，并至少有一人取得本县城市常住居民户口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面积低于15平方米；取得了民政部门核发的《生活保障金领取证》。
二是严格销售程序。临泽县规定，购房申请人凭所在社区加注意见的书面申请到县房产管理局领取《临泽县廉租住房申购审核表》，填写完毕后，由所在社区进行初审，初审合格的，在申请人居住地进行公示。经公示无异议的，加盖社区意见后报县房管局审批，县房管局进行最后审核，并进行公示，公示期为15天。经公示无异议的，由县房管局在《临泽县廉租住房申购审核表》加注审批意见，申请人持通过审批的《临泽县廉租住房申购审核表》到银行办理付款手续，凭银行进账单到县房管局领取选号表，按选号表先后顺序依次选房。
三是合理确定价格。临泽县建成的廉租住房经县物价部门核定，成本价格为1442元/平方米，销售平均价格为975元/平方米，楼层差价按整幢增减代数和为零的原则确定，一、六楼下浮8%，三、四楼上浮8%，二、五楼为均价。
四是采取不同的付款方式。在售房过程中，充分考虑了低收入家庭经济因素，采取一次性付款和分期付款相结合的方式，对于一次性付款的给予优先选择楼层、套型等优惠措施，对于确因经济困难，暂时无力一次性付款的，通过签订分期付款协议，分期分批付款，极大地为低收入家庭购房提供了方便。
临泽县房管局介绍，目前通过实施“共有产权”管理方式，已售出廉租住房52套，筹集资金约250万元，有效缓解了建设资金不足的压力。
压缩经适房牟利空间
近年来，一些地方的经济适用房发挥了住房保障的积极作用，但也暴露出诸多问题。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临居住困难，一方面却是本该用于住房保障的经济适用房成为投资投机客名下的不动产，一旦转手便获利丰厚。住房保障制度的制定和实施之间存在巨大偏差，一个重要的原因是：一旦申购成功，经济适用房往往成为个人实际上的“恒产”，且经济适用房的配售和退出都缺乏合理的机制，导致问题丛生。《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，此次立法的一大亮点是：通过共有产权来压缩牟利者的利润空间，惠及真正需要保障的人。
经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经适房的产权，经适房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经适房的现象”。
确保地方政府分享经适房产权和
多年来一些地方政府对经适房并不热衷，经适房的建设屡屡滞后。2009年国家下达的保障性住房建设计划，共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，“但落实困难”。记者调查也发现，虽然近年来先后规定一定比例的土地出让金、闲置公积金等均需用于保障性住房建设，但由于执行“盘子大小”等因素，承担经济适用房建设“大头”的地方政府普遍“叫穷”。
另有一些地方政府建设的经济适用房，“经济”了但却无法“适用”。在“土地财政”之下，地方政府用于经济适用房建设的往往是低价格、较偏远的土地，大多远离主城区，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会也少。而经适房的“目标家庭”本就普遍面临收入低、就业难、就学难、就医难等问题。这样的经济适用房自然不适合中低收入家庭的居住需求。
之所以出现上述问题，一个原因是没有解决地方政府的动力和激励问题。南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙说，由于政府以往用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价，但收回多少、怎么收回差价，因缺乏房屋产权依据，难以操作。
专家认为，在“共有产权”制度之下，政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利，并分享经济适用房的。
“共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。一些地方已关注到这一点。上海市房管局住房保障处处长李东介绍，如申购的经济适用房5年后用于转让并有获利，政府同样有权利获得约定比例的增值，政府获得这部分转让后，将投入后续的住房保障工作“形成一个资金上的循环”。
有望带动更多经适房制度创新
“共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如，在权责进一步明确之后，起草中的《住房保障法》还将凸现政府问责，也就是说，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，其中的具体要求包括，政府要落实土地、建设和预算等规划；在政府工作报告上单独列出，以形成压力；在理论上要划定比例；还要对负责人采取问责制等。“如果是共有产权，能不能将经济适用房用地由行政划拨转变为公开的‘招拍挂’综合评标方式供应，让更多民营开发商也有机会参与经济适用房建设？”上海一民营房企负责人说。
陆玉龙等专家还建议，在“共有产权”制度下，在经济适用房的受助者条件改善，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出资收购产权，收回经济适用房的占用和使用权；还可向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设，“经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好”。
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