[摘要] 许多网友可能仍然还对前几年楼市的火热景象念念不忘，然而跨入2015年，市场中的一切都变了。市场价格从一个高点转到了一个低点，价格的下调并非临时调整，就今年上半年的市场销售来看，很多楼盘的价格甚至与去年年底的价格相持平。
许多网友可能仍然还对前几年楼市的火热景象念念不忘，然而跨入2015年，市场中的一切都变了。市场价格从一个高点转到了一个低点，价格的下调并非临时调整，就今年上半年的市场销售来看，很多楼盘的价格甚至与去年年底的价格相持平。
济南的房价从新年伊始就没有抬头迹象，虽然中途有过价格滞涨和止跌的阶段，但终价格没能抵挡住下调的命运，在几个大盘陆续降价之后，济南掀起了一拨又一拨的价格大战，这在济南的房地产市场上几乎没有出现过。逐渐蔓延开来的“低起价”“低首付”“X千抵X万”等优惠促销手段不断，据统计，目前济南楼市大部分楼盘投入到了价格战大军，老盘降价、新盘低开，几乎成为了目前楼市的常态。
推房量锐减5成6月过半济南楼市“退烧”
记者根据建设部门发布的数据统计发现，环比5月上半月，6月楼市网签开始“退烧”，上半月省城共网签商品房4971套，环比下降了11%，虽然表面上看仅下降了1成多，但受五一劳动节影响，5月上半月实际仅有10天左右的正常交易时间。
在网签下降的同时，记者走访多家售楼处发现，楼市退烧现象在这些地方表现的更加明显，记者周末来到多家位于东部和西客站的刚需楼盘看到，相比5月末的热闹场景，现在的人气有了明显的下降，从一位置业顾问向记者出示的来访名单来看，5月时平均每日都有30组左右的顾客，但上周六却仅有10余人前来看房。“因为4月份卖得还可以，现在我们主要是销售4月份推出的新盘，经过几天的看房热后，现在来的人开始明显减少，推出的100多套房子现在卖了一半多了，但剩下的也基本卖不动了。”一位李姓置业顾问告诉记者。
2015年，济南楼市延续去年“风格”，继续在曲折中发展，降价跑量成楼市“新主题”，“低位徘徊”是上半年房价主旋律。济南楼市低温慢行，迫于销售压力，西客站部分楼盘随之调整销售策略，通过“垫首付”、“送装修”、“特价房”等方式或明或暗降价。据了解，槐荫区附近某楼盘房价曾一度降至6000元/平;在同一时间段内，东部楼盘表现却比较“淡定”，东部相对偏远的唐冶片区房价也维持在6500元/平左右。在2015年初，由融汇地产开发的融汇城更是打出了3999元/m2的楼盘价格，一时间西部楼盘哗然一片。
记者了解到，老济南人素有“住东不住西”的习惯，同时东部的配套设施相较西部也比较完善，因而东部楼价向来比较“坚挺”，然而随着楼市的持续低温，“降价潮”大有向东部蔓延的趋势。“价格战”——这两年省城楼市出现的新名词，过去的楼市黄金十年里，省城房价不断攀升，新楼盘定价相比周边只高不低，降价成为楼市“奢侈”的名词。但是去年下半年开始，在苦苦挣扎了半年之后，省城有的房企面对库存压力，只能无奈降价，并且降价潮一发不可收拾，从再现“七字头”房源到首现“三字头”房源，不仅在售楼盘在降价，连新开楼盘都纷纷给出“本区位历史低价”。
但是记者调查发现，并不是所有楼盘都在降价，从区位来看，东部和西部俨然已经成为价格战的主战场，多数“创纪录新低”都出自这两个区域。由于城市发展的规划，东西部将成为未来城市重点发展的区域，房企争相进驻，大量的楼盘拔地而起，在吸引市民置业的同时，更是产生了大量的库存，面对楼市的冷清，降价消化库存成为必然的选择。
济南楼市进入市场调节通道
就在今年济南取消限购还没一个月的时候，山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授就表示，济南房地产市场已初步具备市场自主调节功能，行政调控作用正逐渐弱化。未来房地产市场能否走向健康，还取决于库存去化和政府对新增土地、新增项目的审批速度。在新一轮的博弈中，开发商将因无法承担高昂的“等待成本”而被迫降价。与取消限购相比，推进放宽限贷的过程将更为缓慢。政府取消限购对房地产市场需求的影响有限。目前，济南房产市场已初步具备市场自主调节功能，行政调控正逐渐弱化。未来，在房地产市场中，政府调控功能会逐渐退让为以市场自主调节为主。
近年来，房地产市场发展变化较大，先后经历了政府调控、市场自主发展和市场健全等阶段，市场机制正发挥越来越重要的作用。如今房地产市场面临供给大于需求，销售萎缩、价格下降等风险，人们在购买、投资过程中趋于理性，行政调控功能正逐渐弱化。
从产业来看，除房地产外，诸如工业、贸易等企业亦面临发展困局，伴随房地产市场机制的不断健全。目前，不少城市楼市库存达18-36个月，济南理论上的库存消化周期新建住宅约8个月，商品房约22个月也就是说济南需要用1年多的时间去消化当前的楼市库存，要想在2015年实现完全逆转几乎是不可能的。在大环境不乐观的情况下，政府应该将精力投入到对房地产市场环境的优化及秩序的维护上。
未来，房地产市场健康与否取决于两大因素，一个是房地产市场库存的消耗，一个是政府对未来新增土地和新增项目的审批速度，而这两个因素会进而影响公众预期。库存量越大，政府审批的项目越多，公众对楼市降价的预期就会越强;相反，政府若有效控制供给，公众对房地产市场向好的预期增强，从而对消化库存和增加房地产市场活跃度起到一定的促进作用。济南取消限购后，供需双方观望情绪加剧，再次进入拉锯战，在这个过程中，购房者对房地产降价预期增强，因而推迟买房计划，购房者在等待期间并没有太大的损失，等待成本几乎为零。但是从开发商角度来看，长时间的观望将导致房企资金回流困难，面临成本压力，不论开发商对房地产未来走势预期乐观与否，高昂的“等待成本”都会将其置于不利地位。“面对这种形势，开发商将会尽一切可能迅速回笼资金，而有效快速的方法就是促销、降价。”李教授分析说。
购房者应理性看待楼市降价
日前的楼市就是开发商和购房者的双向博弈，随着济南楼市降价的蔓延，业主因降价维权的事件也逐渐增多，山东师范大学房地产经营管理系主任、城市与房地产研究中心主任程道平表示：“房价有升有降，作为消费者购房，要更加理性，对于市场的变化要有接受的心理准备。”程教授还表示，部分楼盘的营销公司或者部分置业顾问，为了达成成交，会向购房者口头承诺一些东西，影响购房者对市场的认识，一旦成交之后出现降价，老业主就会认为销售方不诚信，从而引发维权。作为楼盘销售方，要规范自己的销售言行，不要急于成交就夸大某些内容;而作为消费者购房，要更加理性，对于市场的变化要有接受的心理准备，不能轻信口头承诺。其实，保持稍安毋躁的理性心态仍然为重要，楼市的调整恰好给了不少刚需购房者介入的机会，避免了此前在市场中追涨杀跌的尴尬。
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