[摘要] 近期，全国盛传楼市“崩盘说”、“降价说”，杭州等地部分楼盘大幅降价更是加剧了人们对楼市“崩盘”的恐惧。那么济南的楼市现在是什么情况？房价在上升还是下降？库存充不充足？本报用一组数据，为您揭开济南楼市的秘密。
近期，盛传楼市“崩盘说”、“降价说”，杭州等地部分楼盘大幅降价更是加剧了人们对楼市“崩盘”的恐惧。那么济南的楼市现在是什么情况？房价在上升还是下降？库存充不充足？本报用一组数据，为您揭开济南楼市的秘密。
从9000元/m2到9000元/m2济南住宅均价兜着圈子上涨
通过数据统计，记者发现济南住宅均价的年份不是2014年也不是2013年，而是2011年，2011年，济南住宅均价就处于9000元以上的高点，在2013年时逐渐下跌，进入济南楼市历史以来相对低迷的时期，但是这一时期仅仅持续了6个月，房价便再次稳步回升，到今年2月，济南住宅均价继续保持在9000元/㎡上下。
2004年至2014年2月济南市住宅成交均价走势图
济南各城区住宅存销比
然而从国家统计局获得的数据来看，济南市房价自2012年以来已连涨近20个月，直到上月才出现小幅的下滑。到底哪个数据更准确，其实，济南城市在发展，物价飞升，必然导致房价的整体上涨。但是在小范围内，成交结构的不同也会造成济南房价的涨跌不一。近些年来，西客站和东部高新区强势崛起，在这些区域涌现出了大量的刚需住宅楼盘，由于这些区域房价较低，大量的成交势必会拉低济南市整体房价。
同时统计显示，2002年时，济南商品房均价为1748元/㎡，2003年上涨到2143元/㎡，涨幅近23%，截止到上月，济南商品房均价停在了8725元/㎡的位置，比12年前上涨了近4倍。
房价下降的城市增多济南仍在上涨
济南2014年2月一手房价格指数为1140.2，环比上月上涨1.68%，同比上涨14.90%，从走势图可以看出，济南房价仍然处于上涨通道。而在范围内监测的288个城市看，有112个城市一手房交易价格指数下跌，较1月增加17个。
从中可以看出，与去年不同的是，今年2月份，济南一手房交易价格连续九个月出现上涨，并且从去年12月开始，同比涨幅均超过10%。在上下“降价”说甚嚣尘上之际济南一手房价格指数的分析结果给予了我们一个明确的答案，那就是：济南房价仍然处于上升通道。
并且济南各个楼盘1、2月成交价格较年前都略有上涨。比如金科城(资料相册)去年11月、12月的成交均价为7200元/平方米左右，近期开盘时的成交均价却到了7300元/平方米。
3月份，如绿地新都会（塞纳公馆）、绿地新里梵尔赛公馆(资料图库)、中海天悦府、中海国际社区(资料图库)、实力粼湖居(资料相册)、中铁逸都国际(资料图库)、和信城市广场等楼盘开盘。有关专家表示：如此多的楼盘集中在有“金三”之称的3月开盘，说明开发商对济南市场很是看好，2014年济南楼市开局不错。
济南住宅存量“供不应求”
据山东世联的统计显示，济南2013年底住宅存量约145万平米，住宅市场处于低库存时期，没有高库存压力，房价下降动力不足。且济南楼市需求仍以刚需为主，60至120平米、均价6000元到9000元区间的户型依然是济南地产市场成交的主力户型。库存量小，以刚需为主两大因素决定了济南目前“供不应求”的销售状态。济南市长杨鲁豫表示，济南房价平均每平米七八千的价格和其他一线城市比偏低，没有太大的下降空间。
2014供应将超1000万平米
据数据统计，2013年济南市居住和商服用地累计出让土地232幅，成交165幅，总建筑面积大约3000多万平方米，其中用于商住房面积就有1770万平方，这也就意味着除了既有的库存外，今年还将有“新鲜血液”注入。
首当其冲的就是近30个纯新楼盘将在2014年集中释放，届时将增加超过200万平米的楼市供应量。包括绿地、恒大以及万科等拿地大户2014年均有新楼盘将入市，具体有绿地新都会、万科新里程、龙湖西客站项目、恒大金碧新城、绿地香榭丽公馆、映月紫云城、三庆汇德公馆、百老会等，总面积将超过200万平方米。“估计今年济南市的商住房供应面积将超过1000万平米。”采访中，一资深房地产人士分析，现有库存量以及纯新楼盘供应面积将达800万平方米，叠加今年在售楼盘加推供应，2014年济南市商住房供应面积将突破千万平方米。
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