[摘要] 尽管在全国“两会”上住建部副部长仇保兴称楼市十年内不会出现危机，但是局部的调整却已经悄然开始。杭州的降价波及范围正在不断加大，目前在南京也出现了降价开盘的项目，在广州一些项目为了销售已经容许购房者分期支付首付款，同时保利在江苏也开始了一系列优惠政策，楼市降价风正在不断蔓延。
进入2014年，香港楼市出现了戏剧性的局面。一面是“崩盘”声不绝于耳，这缘于香港大开发商争相折价卖楼——1月，李嘉诚旗下的长江实业推售香港新年楼盘“DIVA”，给予买家25%的优惠；2月，新鸿基集团推售元朗住宅项目“尔峦”，优惠幅度接近40%，而且售价比周围二手房价还要便宜10%~15%。
而另一面则是，香港立法会刚刚审议通过了2012年以来推出的为楼市降温的印花税“辣招”，完成了立法程序。“辣招”丝毫未减，但楼市却风声鹤唳。香港楼市是否处在崩盘的前夜？难道香港政府正在助推楼市崩盘？
要回答上述问题，首先要回顾一下香港地产周期波动的历史，找出香港地产周期波动的诱发因素和主要特征。总结来看，最主要的诱发因素是土地政策和货币政策。
上世纪80年代初，由于全球经济衰退导致香港出口锐减，香港GDP也从1981年的13%左右下滑至1982年的1%左右，同时港币大幅贬值，导致通货膨胀以及利率飙升。1982年，香港房价下跌了约20%。但1984年左右，香港房地产市场出现了复苏，这一方面是由于《中英联合声明》中对土地租期的承诺，即到期无须补缴地款并续期至2047年，这增强了开发商和投资者的信心。而且，1985年左右，中英双方还达成协议，香港政府每年供地不能超过50万平方米，这导致了土地供给预期的不足。另一方面是由于1983年联系汇率的引入，使香港利率与美国利率亦步亦趋，当时美国利率正处于下降通道，导致香港利率水平也被压制，实际利率长期为负，助推了楼市的投机活动。这一波房价高涨浪潮一直持续至1997年亚洲金融危机前夜。
一个值得注意的小插曲是，1994年开始，香港政府便通过增加土地供给和提高贷款利率等手段打压楼市，其中1996年香港地政总署卖地面积达到约90万平方米，但经过1995年的调整后房价重回升势，并在1996和1997年上演最后的疯狂。这一方面是由于1994年开始增加的土地供给由于建设周期滞后还没充分进入市场，而且1997年卖地面积还大幅下滑至30万平方米，相比1996年下降了2/3；另一方面则是因为1996年开始贷款利率下调刺激了投机需求。直到1997年亚洲金融危机来袭，香港楼市重入熊途，2003年才开始新一轮复苏。而且，在2008年全球金融危机期间，香港楼市即便有所下跌，也仅仅跌到了相当于1997年峰时的水平。2008年以后，可以说香港楼市进入了爆发期，只是在2011年中至2012年初欧债危机期间进行了轻微调整。根据香港差饷物业估价署的数据，香港私人住宅售价指数2008年12月为104.8，但到2012年5月突破了200，再加之新特首梁振英当年7月走马上任，直接促成了香港政府于2012年10月出台所谓的“辣招”为楼市降温，即买家印花税政策——如果非香港居民、本地和非本地注册公司在香港购房，要向其额外征收15%的买家印花税；同时上调各期限额外印花税税率5个百分点，适用时间为3年（额外印花税是根据转让人持有物业不同期限征收的印花税，调整后税率分三个等级20%、15%和10%）。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
