[摘要] 十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。
解读三：非本地户籍购房门槛提高主要看执行，中长期基本会被“潜规则”破解
从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，十八届三中全会之前，二三线城市的限购基本被“潜规则”破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。
从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因，武汉、南昌、厦门、沈阳等二线城市暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；此前，上海城市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上；广州随后也出台措施，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对比之前各地政策，我们发现，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，对于大多数城市而言，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效。
因此，对于一线城市、武汉、南昌、厦门等二线城市已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，此项政策对于2011年（含）之前来本地的非本地户籍人士基本不受影响，对于2012来本地的至多影响一年，2013年来的会影响2年。从政策影响的梯度性特征来讲，地方政府出台的“N条”新政内容政策只是对于短期来到本地的非本地户籍人士影响较大。从地方政府出台的“N条”新政内容的影响力度及趋势来看，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。其实，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行3年左右，大多数人都都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。
此前，从执行面来看，在一部分二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
据《华夏时报》记者日前调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
因此，从地方政府出台的“N条”之前的政策面执行特征来看，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
那么，对于一线城市来讲、部分房价上涨过快的二线城市，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
但是，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
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