[摘要] “昨天摇到号，今天来看看，总算有自己的家了。”23日下午，在位于济南西北部的清雅居公租房项目，87岁的任女士告诉经济导报记者，自己没有房子，一直跟着孩子住，“这个月在这个孩子家，下个月去那个孩子家，现在终于不用搬来挪去了。”
“昨天摇到号，今天来看看，总算有自己的家了。”23日下午，在位于济南西北部的清雅居公租房项目，87岁的任女士告诉经济导报记者，自己没有房子，一直跟着孩子住，“这个月在这个孩子家，下个月去那个孩子家，现在终于不用搬来挪去了。”
一个的时间里，导报记者遇到十几拨摇到号的人来看房，既有七八十岁的老人，也有刚就业的大学生，还有带着孩子的外来务工人员。
22日，济南公租房摇号，涉及西蒋峪和清雅居两个项目，总房源是8929套。这是山东省一次性推出公租房规模的一次，并且还降低了公租房的准入门槛，放开户籍、收入等方面的限制，首次将外来务工人员纳入申请范围内。
作为解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的办法，公租房与经适房、廉租房，是目前最主要的3种保障性住房。此前，住建部提出将廉租房与公租房、经适房“并轨”。
济南市保障性住房管理中心主任王浩接受导报记者采访时表示，从前几年起，济南就已不再由政府投资集中建设经适房，“并轨”问题涉及准入门槛、租金标准以及后期管理等方面的政策调整，目前济南市住房保障管理部门正就相关问题进行调研。
另外，此前已开展在新建商品房项目中配建保障房工作，王浩表示，目前市里批准配建保障房的项目是中铁逸都国际，共配建442套，该项目正在建设中，至于今后保障房是采取政府集中建设方式还是在商品房项目中大范围配建，济南尚在摸索。
外来务工者享“同城待遇”
“再也不用频繁搬家了。”22日，在摇号现场，家在临沂市莒南县的小张看到自己所在单位的名称出现在大屏幕上时，发出了这样的感慨。
小张告诉导报记者，她去年大学毕业，两年内已经换租了3次房。
小张次租房是在舜玉南区，“当时与人合租的一室户是房东利用一套三室户房源改造而来，是原来房子北侧一个房间，月租金800元，每人每月400元，水电费按使用量单算。当时整个玉函南区并没有实现集中供暖，房间内没有空调，冬天室内室外几乎是同一个温度，最冷的时候室内也结冰。”小张说。
后来，同租室友离开济南，小张不得不考虑租金廉的“床铺房”。“条件几乎与大学宿舍一样。”小张说，一般一个大房间放4张上下铺，可供8人居住。承租者按床位交租金，上铺租金为240元/月，下铺为250元/月。
“床铺房”住了3个月，小张被单位正式聘用。通过中介机构，小张和同事在位于建设路上的一个封闭式小区租到三室一厅，配套齐全，不过房租也不便宜，不到100平方米的房子，月租金1800元。即便这样，小张和同事也很难长期租住，因为房东表示，只要儿子出国留学回来，就考虑将房子卖掉。
对于此次摇号结果，金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司部门负责人刘民也十分高兴，“这解决了我们公司的一个大问题。”刘民说，公司虽然配备了单身公寓，但对于外来务工家庭来说，公寓的条件有限，生活不太方便，“有了稳定的住处，外来人员在公司就能安心工作，流动性减小，对于企业发展至关重要。”
“此次摇号选房，外来务工人员占比达到36% 。”济南市住房保障和房产管理局局长刘胜凯表示，截至目前，全市已有10万余户家庭，通过经适房、棚改房、廉租房、公租房等各种形式的保障性住房，在济圆了“安居梦”。
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建设模式尚在探索
在住房保障体系的建设上，公租房、经适房和廉租房，是目前最主要的3种住房保障模式。
今年5月，国务院在批转国家发改委 《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确要求，健全保障性住房分配制度，有序推进公租房、廉租房“并轨”。据媒体报道，住建部住房保障司相关人士称，经适房、公租房、廉租房“并轨”政策目前正在研究制定中，年底前，住建部会出台相关文件。
“从前几年起，济南就已不再由政府投资集中建设经适房。”王浩表示。
刘胜凯也表示，今后济南将不再大规模建设廉租房，而是在公租房房源中配建廉租房。
记者了解到，目前济南市的公租房建设主要有两种模式：政府组织和社会力量建设。“政府组织的包括市级和县市区，社会力量建设包括企事业单位、工业园区以及其他社会组织建设。”王浩表示，目前主要还是由政府主导。
据了解，济南市“十二五”期间将建10万套公租房，其中政府所属的4个投融资平台就承担了8.5万套的建设任务，平均每个平台建设21250套、总投入在30亿元以上。以西蒋峪公租房项目为例，整个项目分为市政配套工程和房屋建设工程两部分，建成后可提供住宅房屋3594套，满足万余人居住。整个项目投资概算15.7亿元，其中公租房建设资金13.1亿元，市政配套资金2.6亿元。除去30%的资本金，共需通过市场融资筹措逾10亿元建设资金。
70%的建设资金如何解决？西蒋峪公租房项目负责人、济南城投集团副总经理武伟表示，目前公租房的建设资金来源，一般是银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块，其中主要还是靠银行贷款。
公租房建成出租后，按政府规定，租金不超过当地平均租金的70%。而这块租金除了公租房的正常维修管理外，还不够还银行利息。
“后期管理难是保障房小区普遍存在的问题 。”王浩表示。
资金短缺是济南保障性住房建设面临的一大难题。公租房位置比较偏，出行交通、时间成本高，如何避免公租房 “叫好不叫座”，济南一直在探索对策。
刘胜凯称，将来在政策层面会向保障房倾斜。让开发商建公租房必须有刚性指标，没有刚性指标行不通。按照现在设想，今后再建新的商品房小区，将要求开发商配建一定比例的公租房，在土地招拍挂的流程中，加入配建公租房的考核。
据了解，济南目前已在进行新建商品房配建公租房的尝试，有5宗位置不错的土地在出让时均规定配建一定比例的公租房，并成功出让。
“由于政府的土地财政依赖及实际困难，此种模式实际运行的项目较少，应用中存在着一些问题。”一名业内人士告诉导报记者，目前属于济南市市级的项目只有中铁逸都国际，“配建公租房的比例很低，只有5%。”
上述人士表示，公租房的利润低甚至没有利润，开发商在配建公租房时可能会把部分公租房的建设成本转嫁到商品房购买者身上。“商品房购买者间接承担了建设公租房的责任，这对商品房购买者不公平。”
公租房影响租售市场
统计表明，2005以来，济南市(含县区)已有27.1万户住房困难家庭通过各种保障性安居工程解决了住房问题，同时向9608户住房困难家庭发放廉租住房租赁补贴9573.8万元。
从2010年全市公租房项目启动，截至目前，济南已累计开工建设公租房4.5万余套，济南将继续加大保障性住房的建设力度。计划明年再建公租房3600套，重点在外来务工人员较集中的开发区、产业园区和大中型企业周边选址建设，并将不断完善公租房小区的配套服务设施和基本公共服务。
公租房建设分配会对房地产市场产生怎样的影响？济南市住房保障和房产管理局有关负责人表示，济南每年成交的新建商品住房稳定在五六万套，二手住房成交量一般为一两万套。此次一次性摇号配租的公租房数量超过全市一年一、二手房成交量的10%，且其月租金不到市场价的70%。如此大规模的保障房即将交付入住，一大批经济实力还不足以单独购房的“夹心层”将从中获益，不用再承受连年上涨的高房租重负，也有条件推迟购房计划，“有可能对济南房屋租售价格产生积极影响。”
在保障房对于楼市整体影响的问题上，住建部政策研究中心主任秦虹接受导报记者采访时表示，二者并无实质关系。“保障房的主要功能是保障需要保障人群，即那些靠自己解决住房有困难的家庭，这就是其首要目的。”
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