[摘要] 在二手房买卖中,不少房主听信了中介公司经纪人员的劝告,让中介“独家代理”,或者在委托出售合同中,暗藏“独家代理”四个字。而签订了“独家代理”合约的房屋,如果最终不是通过委托的中介机构出售的,那么卖家就要按照合同承担违约责任,从而向中介机构作出赔偿。
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（来源：生活日报）在二手房交易市场中,有很大一部分房源是未交房或者是刚交房不久就流入二手房市场中的次新房。这部分房源的买卖形式大多是先签订购房合同,等办房产证时直接过户或者签订购房合同并公证。但是以以上方式购买二手房也存在一定的风险。
风险之一:房价变动导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房,房产证依旧属于老业主,从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户,中间可能需要很长的一段时间,或许是一年,或许是五年,都有可能,在楼市调控的背景下,房价剧烈波动,若是房价波动范围不大,到了具备过户条件之时或许双方践约都不存在问题,但是房价出现大幅异动,交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户;房价下跌过多,购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。房价变动导致违约纠纷的情况并不鲜见,在一个先签合同等过户的购房交易中,这种风险尤其大。
风险之二:容易出现一房多卖的骗局。只要没过户,房屋产权的法定所有权人就不会变更,即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易情况,这种购房模式本来就是属于一种打法律擦边球的交易方式,自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管,就会留下一些交易漏洞,若是被人有心利用,则可能产生连环骗局。假设有房一套,房主利用低价为诱饵,采取这种交易方式来设套的话,可以这样做:房主A采取先签合同等过户的方式将房子卖给B,因为没有过户,也查不到交易记录,接下来房主A还可以用同样的方式将房子卖给C、D、E、F……只要有人继续购房,这套房就可以一直卖下去,等到骗局被揭穿的时候,或许房主已经逃离了,剩下一群购房者在打架了。
除了以上两种主要风险,还有将来楼市调控政策的变化使得过户出现新的限制也是个不可忽视的风险,由此导致的违约成本也不会小。对于购房者来说,在调控时期购房本来就要付出巨大的经济成本,还要面对不小的风险成本。
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