主题三：房地产融资困局的突破
1、在美国等成熟的经济体，房地产信托基金成为房地产融资的主流形式之一，为什么会产生这样的结果呢？中国引进房地产信托基金是否是建立房地产融资的一个健康和长效的机制和好办法呢？
从投资者的角度看问题，REITS能够给房地产市场带来稳定、长期的资金流入，更重要的是它能够协调有房者与无房者这两部分民众不同的利益。
2、对于保障房的融资，我们到底应该建立一个什么样的机制呢？如何能够吸引保险资金参与呢？
要吸引保险公司投资保障房项目，必须要有一个清晰的结构，要有规模，要有强大的资产管理或者说要给保险公司一个收入回报的保障。
3、房地产私募基金未来会不会成为一个普遍的主流的融资渠道？
对房地产私募基金的探索过程是人间正道，是金融市场细分、房地产市场细分，是金融产品细分和创新的人间正道。
4、在目前复杂多变的房地产形势下，如何看待房地产私募基金投资的风险呢？
私募基金是有基本的真实股权、真实负债，私募股权基金没有像银行融资和公开资本融资那些的外部风险和系统风险。在真实股权加真实债权的情况下，房地产基金在目前的形势下风险是很小的，是可控的。
5、如何反思从2006年开始房地产的局势以及融资的局势？
（1）房地产市场不是一个合一的市场，至少它要分成两块，一个是保障房，再有一块是商品房，这两个市场是截然不同的两个市场。保障房应该是给社会层的民众提供一个最基本的保障，那就是廉租房、公租房，这完全不是一个市场，这是政府的义务。保障归保障，市场归市场，政府从监管、调控的角度就会清晰很多。
（2）没房子住是社会问题，但没拥有房子是商品问题。假如把这两个问题混合而谈，永远搞不清楚。
（3）从2010年开始，银监会推出一些措施，把这个市场来开放给国际的投资者。在未来的一年半时间里面会有越来越多国际的投资者参与，这个市场会更加的开放，而且也能够从融资渠道方面满足房地产业的发展。在中国的国内市场上，在未来到2012年的年末将会出现更多的国际投资的局面。
主题四：中国房地产是否存在泡沫?
1、什么是泡沫？
泡沫的定义是在某一个时间段里面，这个估值是处于不具有可持续性的高位，经常是由于猖獗的投机所带来的，而不是由一些经济的基本面来驱使。比如说像自由现金流，另外还有租金收入，不是受这些基本的经济动因而驱使的。泡沫有它的影响力，它可以导致资源的不当配置，当这个泡沫破灭，会造成广泛的负面经济影响。
2、中国房地产是否存在泡沫？
（1）在争论到底有没有泡沫时，要针对指数性的数据进行分析，但是指数并不能反映一个真正的价值面。有可能是在一开始的时候该地产是被低估的，之后反映出来的是它的真正供应价值，这也是有可能的，所以怎么去解读这些数据是要非常小心的。也不能只看表面的这些数据，还是要结合其他的一些深入的图表或者是一些专家的评论。
（2）从房价与租金比的角度来看。从这个角度要更多来分析一下到底是房价过高，还是租金过低。从1990年到2009年的城市化进程，3亿城市人口增加到了6亿人口，这么大的一个城市化的人口基数，会带来许多的问题，会影响到房地产的市场。在这段时间，房价租金比在中国是上升的，从比例上来讲，城市化率从20%多增长到45%左右。人口学上面发生这么大的一个转变，也影响到了房价和租金比。中国现在的房价租金比是处于高位的，但是这几年它的整个增长趋势还是保持比较稳定的。
（3）在中国，如果说真是一个泡沫的话，那么中国这个泡沫已经持续5年了，现在泡沫还没有破灭，就说明这不是一个泡沫。
【整理 世联地产市场研究部】
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