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别把房价当猪肉价调控!抑制泡沫,该跌的是就让它跌吧!—陈志武

济南特价房 2018-06-14 12:49:25

编者注:

中国房价为什么越调越涨?耶鲁大学终身金融学教授陈志武认为,原因是我们把房价当猪肉价调控了!

我们在房地产调控中,一直在力求房价的稳定,用这样的办法调控猪肉价格可以,但却不能用它调控房地产价格,用它来调控房价,一定会带来投机横行!

所以,陈志武认为,正确的房地产调控办法是,房价该跌的时候就让它跌!

我们来看两篇文章,一篇是陈志武在《经济观察报》的专栏,另一篇是他接受《新京报》的采访言论。

《房价为什么越调控越上涨?》

经济观察报 陈志武/文

小李住在深圳,不工作,有两个孩子上中学,丈夫是高级工程师,收入不算很高。可是,小李很能干,胆子也特大,从2005年开始不断炒房,每次不仅把手头的钱都扎进去,而且最大化加杠杆按揭。经过几次翻手捣腾,她把原先30万元左右的家产变成到今天差不多1200万元的财富。其中除了一小部分投在A股之外,其它都在三套房产上,房产占净财富之比超过90%。按照三套房子2700万元左右的市值估算,她目前的杠杆是2.4比1。你看到,她的房产投资占比和杠杆甚至超过美国中产家庭在金融危机之前的水平。

那么,小李今后是否会重复美国中产阶层过去财富大缩水的经历呢?其他家庭呢?每次跟小李提醒她所承担的风险,她当然都说“我以前都这样做,不是每次成功了吗?中国不一样,政府不会让我们吃亏的!”

陈志武 亚洲环球研究所所长

这下挑战来了,如何说服小李要分散投资、不要盲目炒房呢?这里关键在于:为什么中国的房价这些年一直在涨,而且从2002年开始调控至今,越调控则房价涨得越多?不搞清这个,就无法判断上涨趋势今后是否会继续,也更无法说服小李们。

预期决定投资市场的一切

首先,我们必须看到,不管是房地产还是其它投资市场,对未来的预期决定一切,包括决定当下的供求水平和价格。市场参与者的行为也由对未来的预期决定。不理解这一点,就不能理解房产市场,也不能理解金融。

这是区分投资市场和商品市场的关键点。比如,猪肉价格由今天的供求关系决定,受未来猪肉价格的预期影响很小。如果对未来的肉价预期很低,预计肉价今后会下跌,投机者也不能把未来的猪肉转移到今天卖,实现今天的高肉价和未来的低肉价之间的套利,唯一能做的是一些农民减少养猪,降低未来的猪肉供应,但那样对今天的肉价没有影响;而如果未来的肉价预期比今天高很多,那么,农民可以决定多养猪,增加未来的供应,对今天的肉价也没影响。当然,投机者可以买些猪肉现货,囤积到未来高价卖出,可是囤积猪肉的成本很高,要先修建大量冷冻柜等等,因而,在今天和未来肉价预期之间的套利交易量有限。所以,今天的猪肉需求和价格更以当前的供求关系决定,不受未来价格预期的影响。

但是,作为投资市场的房地产不同。房价不仅受今天的供求关系影响,更受未来房价的预期影响。如果大家都预期未来房价会上涨,那么,不管今天价格如何,谁都要去买,使预期马上成为需求,推高今天的房价;在没有房产税等持房成本但有房租的情况下,房价预期跟买房需求之间的通道更是畅通。未来的涨价预期会变成今天的涨价。而如果大家预计未来房价会跌,不仅今天的买房需求会低,很多人还会提前卖、增加今天的供给,也就是把未来的供给转移到今天。所以,房地产和一般投资市场的价格实际上主要由未来预期决定。

这种差别对管理层的政策调控带来完全不同的要求。监管猪肉市场的部门完全可以以稳定肉价为目标,因为让肉价稳定了不会让更多人增加吃肉,还可以减少老百姓生活的烦恼。可是,如果房价调控部门的目标是让房价稳定不跌,尤其是把房产调控政策定位在房价不跌并有稳定上涨,那么,投资买房、投机买房就永远不会消停,堵也堵不住。相比之下,如果房价有时涨有时跌、甚至偶尔大跌,人们对房价的预期就会大为不同,投资和投机需求就会下降许多。

那么,在实际中,房产调控政策是如何做的?怎么会“房价越调控越涨”呢?

中国房产调控的逻辑有误

对房产市场的“宏观调控”从2002年就开始了,那年出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,让土地供应走上正轨,这是好事。但对房产影响更大的是央行2003年的“121文件”,提高了地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅出事了,搞得群情激愤,非整治约束一下房产开发商不可。可是,客观上,这类举措只不过是抬高房产开发的创业门槛,把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外,让他们得不到贷款,逼着他们另找它业,从而减少普通开发商进入,使中低档住房的供给减少,促使房价上涨。

第二波调控是2004年的一系列文件和通知,限制了农用土地转非农建设(包括房产开发),控制建设用地的审批等,这些措施的直接效果也是减少住房的供给。同时,央行进一步控制对房产开发的信贷资金,将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上,淘汰掉资金短缺的房产商。于是,房地产业的竞争减少,进一步降低住房供给。结果呢?房价加快涨速。2004年全国房价涨幅14.4%,比2003年高了10.6个百分点,2005年还是大涨。

2002、2003年时北京大大小小的房产开发商很多,竞争局面明显越来越激烈,老百姓买房有很多选择空间,那是“买方市场”。到后来,竞争越来越少,各城市的房产市场慢慢变成了“卖方市场”,想买房的人恨不得要找关系才能买到房!在“卖方市场”下,卖方当然更能涨价。

这些年的房产调控一方面是本质上降低供给,另一方面是不让房价下跌。每次房价有下跌苗头时,地方政府就采取措施管制开发商,对降价者进行惩罚。

另外一个很有代表性的例子是房地产“去库存”运动,这是2015、2016年房产调控的重点。背景是虽然不少一二线城市因房价太火而实施“限购”政策,但三四线城市盖房太多,卖不出去,库存严重。那么,怎么做到去库存呢?先是2016年2月,央行放低需要去库存城市的住房贷款政策,如把“首套首付三成降至两成”等。财政部发布通知,为去库存城市全面降低交易环节税费,减轻购房成本。国家发改委也放出大招,商品房库存较大城市,可发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进购房。在地方政府层面,“发放购房补贴”被各地采纳,比如,辽宁、河南、四川等鼓励各地发放住房补贴。

如果你仔细看这些去库存措施,会发现唯独少了“降房价”举措。道理很简单,如果是市场化去库存,当然首先是降价而且必须实质性降价,但这偏偏是调控政策不允许的。在不降价的前提下去库存,不仅难以达到目的,而且变相鼓励开发商继续增加库存,因为他们知道“反正政府会帮我去库存,我不用在做项目前做市场需求调查”。为什么地方政府不允许降价呢?这主要还是地方财政对房地产的依赖度太高,房地产一旦价格下跌导致不景气,会威胁地方财政开支。

所以,你看到,过去的调控一直不让房价真正下跌,而过去两年的去库存举措进一步验证了管理层不会让房价跌的信念。虽然人们普遍觉得房价高得难以持续,但对未来的房价预期继续乐观。在这种不断得到强化的预期之下,2016年8月房地产又表现得过于火热,“限购”甚至“限卖”等政策又被加强。相关决策层没有意识到,除非让房价在该跌的时候去跌,否则,买房需求只会不断自我强化,“限购”也挡不住。一般人都会基于过去的经历去判断未来,而他们的过去经历中没有房价下跌吃亏,所以,调控使预期不断乐观,不断带来新需求,这就有了“越调控房价越涨”,也使得各家的房产占财富比奇高。但这样下去的风险不低。

今天讲的要点之一是,一般消费品价格主要取决于当下的供求关系、受未来的预期影响有限,但房地产和其它投资市场不同,房价受未来预期的影响特大。对未来房价预期乐观时,今天的买房需求和房价会立即上升;反之亦然。之二是,房地产调控必须记住这个道理,否则就会“越调控房价越涨”。

过去的调控一方面降低了供给,另一方面是稳房价、不让房价跌,使人们对未来房价的乐观预期不断得到强化,导致买房需求持续上升。只要房价被调控得不跌,买房需求就不止,投机买房更是如此。尊重市场规律的意思是,该跌的时候还是要让其跌。再就是,管制的房价会带来很多扭曲,泡沫也比一般情况下会更大。而人类历史教训告诉我们,是泡沫都会破。

《陈志武:是泡沫终究都会破灭》

新京报

1、房产税作为一种新的税种被推出要非常谨慎

新京报:您一直对房产税持有审慎的态度,但最近大家都在讨论房产税,这是否意味着房产税要出台了?

陈志武:自2004年实行房地产调控以来,房产税这个话题一时热一时又冷下来了,现在的热度还是以前话题的延续。此前,房产税在重庆、上海均做过实践,但一直“默默无闻”。

从房地产调控角度,房价依然有上涨的压力,房子定位转向消费品而不再是投机品。不少学者指出,很多国家都实施房产税,为什么中国不可以呢?推出房产税可以使得房价有下跌压力。

但房产税推出后,真的可以对房价下跌产生压力吗?房产税推出后,房价下跌的压力自然上升,但是地方政府是否能够坚持住而不会出现政策反复?2004年以来,房价曾有几次要下跌的势头,地方政府比谁都着急。根据以前十多年的经历来看,政府、尤其是地方政府比银行、老百姓更不愿意看到房价的下跌,甚至希望房价上涨。可以说,房价下跌不是地方政府能够容忍的,地方政府只是希望房价涨幅不要太高。

我认为,房产税作为一种新的税种被推出,要非常谨慎,不应该为了调控房地产市场而推出这种基本财产税,因为财产税比经济正常更加根本。我们必须关注和讨论征税的另一边:房产税征收过来的钱怎么花?征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代,与房产税相配合的问责制也要跟上。否则,征收房产税对社会的普通公民是不公平、不对等的处理。

所以,现在认为房产税即将出台为时过早。目前财政部关于房产税内容讲的不是很明确,而且房产税要通过立法等步骤一点点来实施,这个过程不是一两天能够完成。

但房产税肯定会在未来某一个时间点推出来。征收的方向应该和重庆、上海一致,可能第一套房子税率最低,或许第一套房在一定面积内不会被征收房产税,如果超出一定面积或者规模的时候,要征收一部分房产税。第二套房产税税率要高一些,第三套房更高一些,类似这样的方向征收。

2、解决房地产投机过度就让房价该跌的时候跌

新京报:从去年9月底开始,各地共计有接近500次调控,目前看调控效果明显。但不少人评价说,房地产的模式是“疯涨、调控、疯涨、调控”,以至于越调越高。您如何看待这种说法?

陈志武:中国的房价总是上涨,越调控越上涨,为什么?因为房地产市场作为一种投资市场,投资者买房完全是基于对未来价格的预期,驱动投资者买房需求的不是现在房子的价位,而是未来房价的涨幅。可以说,基于未来房价的预期形成了房地产市场的投资和投机,而这种投资和投机又取决于未来房价下跌的概率。如果未来房价下跌预期大,投资者购房时自然会谨慎一些。

从2004年至今,房地产调控的干预频率不断上升,干预强度和工具越来越多,市场的投机和投资预期不断地被强化,形成恶性循环。

那么,如何解决房地产投机过度?唯一的办法就是,让房价该跌的时候跌一跌。否则,如果一下跌就放松调控,就想法止跌,这就把未来买房的热度再次点燃了,投机买方的需求就是这样被推高的。如果七八年前就让房价下跌,或许可以解决投机过度问题,但是现在难度加大。现在一旦让房价下跌要挤掉泡沫,将银行和金融体系提前带入挑战期,可能会引爆一场危机。而如果不控制房价,也不行。所以,现在政府骑虎难下,房价不能跌得太猛,如果急遽下跌会带来一系列问题。唯一可行的办法,就是让房价稍微跌一下,否则投资者买房的热度不会降。

如何给房地产投机热、投资热降温?让房价降下来一些,通过一定的教训给投机者降温。一方面,推出房产税,可以给投机降温。另一方面,在适当的时候,政府不要总是去救市,允许市场房价在该跌的时候跌一跌。这样,经过了房价的下跌,投机买房的人才会有风险意识。否则,不靠翻跟头去认识风险,没有投资者会真正在乎风险。

3、泡沫终究都会破灭

新京报:在房价暴涨时也常有文章拿中国房地产市场和日本楼市对比,中国房地产市场泡沫会破裂吗?

陈志武:从人类过去至少800年的历史来看,不管哪个国家,泡沫最终都会破。所以,中国也不例外,只不过在什么时间以什么方式破裂的问题。只要中国经济没有出现大问题,或者没有出台过高的房产税,或者没有出台更严厉的限购、限卖政策,泡沫不会破。

但是具体到中国和日本情况来看,我们研究经济学的学者有一点共识,一个东西的价值或者价格,比如房子,其价值和价格不能超出房地产市场所在的制度环境、社会环境、文化偏好去定义抽象独立的合理价值。因此,不能拿美国或者日本的标准来定义北京房地产价格多少是合理。因为各个国家体制不同,在中国的体制之下,合理的房价是多少由中国特色来决定。所以,在这样一个情况下,也许中国国情现实决定了现在房价的合理。但是按照人类规律,合理的房价还是有一定范围,不是一个无限的范围

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