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两会热议的房地产税,能不能降房价?

济南特价房 2018-03-10 19:34:07

两会期间,房地产税的的话题,再度成为热点。关乎房价民生,大众对于房地产税的关注也一直处于高位。房地产税什么时候出台?以怎样的形式征收?能不能改变土地财政的发展模式?最直接的问题是:如果真的出台会不会降房价?众说纷纭。

财政部:立法先行、充分授权、分步推进

3月7日上午,十三届全国人大一次会议新闻中心记者会上,财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示,目前各部门正在抓紧起草和完善房地产税草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。史耀斌介绍,中国现在没有房地产税制度,但是进行过试点,积累了一些经验。他表示,推进这项改革过程中,会注意参考国际上共性制度性安排的一些特点,同时按照中国的国情,从国情出发,合理设计房地产税制度。比如会合并整合税种,会合理降低房地产在建设交易环节的税费负担,以此让房地产税更加公平。

房地产税会以什么样的形式征收?最快什么时候施行?

针对房地产的税种,可以简单分为交易环节和保有环节的税收两部分。目前大家讨论的房地产税,重点其实就是单指保有环节的税收。

两会期间,有代表提出了空置税,房地产税抵扣个税等各种设想。在国家保持宏观税收不上升的基调下,可以预见,不管房地产税用什么样的方式征收,现有的有关房地产业的税收肯定会有所调整。

现有的房地产业有五个税种,房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等五个税种。有专家认为,房地产业已经为地方政府和全国政府承担了很大的税收负担,整合税种伴随着税负的变化。征收房地产税以后,城镇土地使用税应该取消掉,耕地占用税也应该取消掉,土地增值税也应该取消掉。推出房地产税之后,最后可能保留一个交易环节税种,一个保有环节税种,交易环节就是大家比较看好的契税,作为宏观调控的工具;保有环节就是房地产税,作为为地方政府筹集收入的工具,未来的趋势应该是这样。

有人认为,房地产税出来后,会把绝大多数人排除在纳税之外,两套房、三套房出租,房地产税出来之后肯定是要交税的,税率应该比较低,超过1%的可能性不大,房子特别多的人,会有累进的概念,比如说超过多少面积,比如说上海、重庆有累进的概念。

有专家预测,房地产税按照进度最快到今年年底完成草案的初稿,最快2018年12月份全国人大常委会完成一次初步审议。第一次审议和第二次审议以后会有一个向全社会公开征求意见的过程,这也是《立法法》规定的,征求意见至少30天,大概算下来中间不出现任何波折的话最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后,由于房地产税是一个地方税种,地方会有一些税收的管理权,类似于车船税,中央会定一个大的框架,征收的范围,什么时候征收、税率、免除、免税的面积这些优惠政策,从现在立法的情况来看,大概率应该是交给地方政府,可能会到省一级政府去解决。具体制定实施细则可能是2021年各地去制定,第一批可能会是北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、重庆,开始征收是2022年,也意味着这届政府在五年内完成这个周期。

房地产税会不会全国联网征收?

2003-2013年间国务院一直在说住房信息联网,根据西方的经验,美国的房产税不是跨州联网征收的,房地产税是一个城市政府征收的税种,不会把杭州的房产和北京的房产加起来进行征收,比如说在免税抵扣或是免税计算的时候,是把北京这套房子的面积作为免税还是把杭州的作为免税?地方政府之间会有利益冲突的。因此,未来的征收不太可能把全国的房子加起来征收,应该不会跨出城市政府的范围。

房地产税改革会不会改变土地财政的发展模式?

房地产业对税收的贡献非常大,15年房地产业五个税种,加上建筑业和房地产业增值税、房地产业企业所得税,合计2.8万亿,相当于地方税收收入总量的45%左右。

因此,新出台的房地产税想替代这些是非常难的,如果房地产税的税率达到10%、20%,纳税人无法承受,所以它是一个缓慢的过程。

有一个判断,从2003年到现在,实际上土地财政数字上显示,它的依赖性已经形成,房地产税出来以后,制度变革的意义超过财力的转换,财力转换和1998年房地产改革、土地拍卖制度到现在多少年,可能转换也是慢慢转换,替代的过程非常慢。

最主要的是,房地产税的出台会不会降低房价?房租是什么走向?

这个问题应该是目前大众关注最多的话题,至于观点,各说各有理。

3月7日傍晚,SOHO中国董事长潘石屹在个人微博上表示,房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。2017年8月,潘石屹在接受媒体采访时也曾表示,一出房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?

但有专家对此有不同意见,以美国为案例,美国的豪宅,税负非常重,涨的时候税负特别重的房子房价涨得非常厉害,经济危机的时候他们跌的反而慢。价格是供需决定的,成本决定最低价格,供需决定最终交易价格,房地产税会影响价格但不决定价格。从国外来说,一般来说房地产税对应当地的教育,房地产税在国外是受益税,从哪儿收的花在哪儿,一般是设定在一个比较小的区域内。北京设定区域级甚至到一个街道,一个学区的概念,这个地方交的房地产税必须要用在我能上学的范围内,用了以后学校质量上升,公共服务的价值会转移到房价,价值的转移,交房地产税的时候,房地产是去资本化的,政府拿钱干了很多服务以后,导致这个社区的教育、安保、环境变化,价值会转移到房地产价格,房价会上涨,理论上应该是这样的。征收房地产税如果房价下降,没有任何地方的居民愿意交了钱又会导致自己的房子贬值,那就没有基础了,所以房地产税在全世界都是受益税。

有人认为,房地产税开征以后,可能会短期内的大幅抛售,从而造成房价恐慌性下跌。但从目前国家制定房地产税政策过程中的谨慎来看,这肯定是一个非常缓和的过程,而地方在制定细则的时候,肯定也会更加谨慎,就像上海和重庆的试点实际上就有点不痛不痒。因此恐慌性的抛售大概率不会出现。

至于房租,主流看法是在重点城市,肯定是直接向租客转嫁;房源充足,人口稀疏的三四线城市,为了尽快实现出租,可能会按比例由房东和租客协商分配。因此房地产税对租金的影响,最终还是取决于供需关系。

房地产税到底是不是多套房产拥有者的达摩克里斯之剑?是不是高房价抑制下刚需群体的久旱甘霖?在政策明确之前都难以定论,也欢迎各位针对这个话题展开评论。

来源:综合融房网等网络资料

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