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哪些条件会限制承租人的优先购买权?

济南链家 2018-02-07 15:08:29

俗话说“买卖不破租赁”,当遇到有租赁情况的时候什么情形会限制优先购买权?承租人的优先购买权期限是多久?有何例外?这些优先购买权的相关知识,出卖人必须知道。

哪些条件会限制承租人的优先购买权?

优先购买权受到限制的情形有哪些?

1.共有人优先购买

共有人主张优先购买权的时候,共有人优先购买权优于承租人,承租人优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因共有人对房屋拥有的是所有权,即使是按份共有,对外而言,每个共有人也都是房屋的所有权人。

2.出租人基于特殊身份出卖租赁物

如果是特殊人身关系的人与卖方建立买卖关系,与其他普通买卖关系不同,因为要考虑身份关系。即仅仅是基于这种特殊的身份关系,出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份,出租人就不会给出这样的出卖条件,也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。

3.租赁物以特定方式发生权属变化

出租人将房屋赠与他人的,房屋被强制征收、征用的,以及房屋被强制执行等等。

承租人优先购买权行使期限是多少?

1.一般情形下,承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的,视为放弃优先购买权。

2.拍卖出租房屋的,承租人应自接到通知之日起5日内行使。

相关知识

1.买卖不破租赁的例外

租赁物在租赁期间发生产权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁”原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。

抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生产权变动的,仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。

2.对于优先购买权的通知要求

《合同法》规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人,该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内承租人行使优先购买权,超过该期限的,推定承租人放弃优先权。出租人的通知形式可以灵活多样,如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知,都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知,而未针对承租人进行通知的,不发生通知的效果。

资料来源:链家网整理

图片来源:网络

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