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楼市再出重磅新政|2到3折的房子真的要来吗?济南人先关注起来!

济南特价房 2018-01-28 00:23:32

楼市最强调控开始全面落地实施了!

2017年8月底,国土资源部、住房城乡建设部联合印发文件,确定的第一批13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。当时落实的只有北京、上海两城。

近日,官方批复,另外11个也将正式启动,这标志着13个试点城市,全面进入实施阶段。这回,2-3折的房子是真的要来了吗?!

楼市最强调控,落地11城

今天(1月26日),国土部官网公布了一份1月16日,国土资源部、住房和城乡建设部联合批复的《意见》,指出同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

《意见》提出核心内容如下:

1、试点城市要把握正确方向。严格落实试点城市人民政府主体责任,统筹推进试点工作,要将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处;健全合同履约监管机制,切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益;建立租金监测监管机制,租赁项目要合理确定租金,建立公开透明的租金变动约束机制,支持长期租赁;鼓励金融机构参与试点建设,依法依规提供金融产品服务。

2、试点城市要统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑,明确配套设施建设主体与标准,实现与周边地区公共服务均等化。规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序。加强政策宣传和舆论引导,发展规范有序的住房租赁市场,形成可复制、可推广的制度成果。

3、试点城市不得随意改变试点实施方案内容,省国土资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施方案实施工作的指导和监督。国土资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。

文件还公布了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都各城市的具体实施方案。

此次改革具有重大意义

集体建设用地建设租赁住房,有什么意义呢?

第一,“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。

第三,这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!

第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。

住宅价格会下行吗

很多人以为这个政策落地,对于楼市是个大利空,其实是一种误读。

集体建设用地获批建设租赁住房,对住宅的价格,有一定的牵制作用,却无法改变其慢涨趋势。理由有三:

1、文件规定集体土体上建设的是租赁住房,而非商品房,也就是说,政府只同意官方与村民合伙建设租赁住房,用来租赁而不是用来交易买卖。

政府目前还不会允许集体土地可进入拍卖市场,因为一旦开了这个口子,相当于宣布小产权房合法化了,政府目前还不会让小产权房“转正”。

在广州的发布的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》中就明确提出,坚决防止出现新的“小产权房”,确保试点工作有序可控。

2、正因为集体土体尚无法入市,所以对现有的商品房土地供应体系冲击不大,政府也不会允许其冲击商品房市场,因为土地仍是中央政府和多数地方政府的命根子。

2016年数据显示,全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同期全国财政总收入15.9万亿元,再加上与房地产相关的各种税收,占财政总收入的1/3左右。

3、集体建设用地建设的租赁住房,由于成本低,租金可能相对较低,一定程度上可以转移或者延迟一些消费者的购房需求,但却很难消弭。

此外,这些试点城市,大多的人口增量都非常好,购房需求每年都在增加,租赁住房无法满足购房需求,而地方政府的推地模式是根据常住人口而定,而非实际管控人口。

土地供应增速总是无法跟上人口增速,所以即便是杭州、武汉、南京、成都这类面积超大的城市,房价也同样在上涨。

最后我们要明确一点,政府推行“租售并举”制度的目的,也同样是为了牵制房价,让它的增速慢下来。

有人说,政府应该赶快出台房地产税,打压房价。且不说房地产税未来很长一段时间里都很难出台,即使房出台了,对房价也不会构成太大利空。

看看国际上的一些案列就明白了,中国香港、伦敦、美国都是开征了房地产税的地区,可结果呢?香港、伦敦房价位列全球前两名,美国2017年的房价再次创下历史新高。

来源:综合整理(金融深度、楼市参考、融房网)

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