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起拍均价7348元,张马片区明年房价会是多少?

济南楼市前线 2017-11-09 15:34:23

新东站土地起拍价

均价7347.76元/平方米

下月初,新东站张马片区土地将迎来拍卖。我们在昨天的文章里说了,它的底价楼面价在5403元至9221元之间。

张马片区这次拍卖共11宗土地,土地出让金的底价在110.72亿元左右。参照R2线的造价成本(36.39公里,总投资228.67亿元),可以修造17.6公里的地铁。

这11宗土地地上总建筑面积是150.69万平方米,其中包含少部分商业用地。如果土拍没有发生任何竞争,全部以底价成交,土地的楼面成本是7347.76元/平方米。按照这个土地价格,开发商产品的销售成本价格应该在1.2万元以上。

这一切的前提是,土地没有任何竞争,底价成交……

四张图看栋张马片区土地

很多小伙伴们问我们,新东站张马片区的土地到底在哪儿?看一张挂牌文件中的位置示意图:

依然很懵?这些土地到底在哪儿?我们仔细研究了张马片区的规划、现状,为大家在地图上标示除了土地位置:

如果你还比较懵,再上一张更大的地图:

本次出让土地的宏观位置,在开源路以西、工业北路以北、大辛河以东、小清河以南。

更具体的位置,在大辛庄安置区东北方向,更确切地说在山师大附中幸福柳校区的东北方向,或者说在光大历城污水处理厂的正东侧,包括原来的小张马村、陈家张马东村、陈家张马西村等。

看一下它在济南整体地图中的位置:

张马片区这么规划

张马片区本次出让的土地,不能说是多好,也不能说是多孬,整体区位一般。

这个片区目前还没有任何开发,甚至还没有像样的道路。而且,本次拍卖的土地在张马片区的中部,前不着村后不着店。我们在8月底探盘新东站片区时,这里还是一片农地和拆后的村庄。

看图:

这张图是在小张马村,“拆除一片新天地、建设美好新家园”的宣传语已经褪色,但依然在诉说着拆迁时的宏大场景。远处的小山,是华山以东的卧牛山。

这张图片拍摄于陈家张马东村,村民的房屋早已化为建筑垃圾,野草已经覆盖了曾经的村庄。远处的高楼,是大辛庄安置区,安置区再往西南的大烟囱是黄台电厂。

这是在小张马村南。片区内没有像样的道路,只有这种曾经的村庄道路。

当然,开发商买地不是买的现在,而是未来。

根据未来的规划,未来的张马片区是一片城市新区:小街区、密路网,奥体中路向北延伸成为中轴线,中间主轴规划的居住、商业混合用地,其他大部分为居住用地。

本次出让的土地在规划图中的什么位置呢?中间偏北方向。来看个地块的位置图:

对应上面的土地价格表看图:G121、G122虽然位置很好,在中轴线上,但因为它是居住、商业混合用地,所以底价最为便宜,只有不足6000元/平。这两宗土地需要捆绑出让。G123、G124也一样,也是混合用地,底价7142元/平,捆绑出让。

另外,G125、126地块也是捆绑出让。其他地块,全部是单独出让。

在这些地块中,捆绑出让的部分地块不排除是定向转让。但单独出让的地块,很可能是公开拍卖。

在这批土地的北侧,规划中的地铁M4线经过这里,并将在G122地块北侧附近设置地铁站。

站在东部总体规划的高度,来看本次出让的土地位置:

这批土地在新东站片区最西部,介于新东站与华山中间。未来新东站至华山会规划一条绿色走廊,就在这批土地的北侧。另外,奥体中路向北将过小清河,通到华山片区。奥体中路向南,则能通到CBD、高新区之间。

但总体说,本次出让的土地区位一般:它虽然属于新东站片区,但却距离新东站还有一段距离,它距离城市的每一个次中心、地区中心都比较远。

到明年年底

很多开发商成本会在2万以上

这次土地拍卖对房价会是什么影响呢?

上周,本批土地东侧某楼盘刚刚开盘,价格1.26万至1.28万之间,首开去化率87%。在市场供货量依然紧张的情况下下,这样的价格居然没有卖完?以前不是动辄就是开盘即售罄?

坦白地说,我们隐隐觉得,济南买房人的承受力已经被逼到了极限。在最近开盘的个别楼盘中,首付六成的客户选房之后,只剩下十几套房子供三成首付的客户购买,价格是1.5万以下,但居然没卖完……

首付三成的客户都去哪儿了?现在买房的主力军是谁?还有哪些客户能承受起当前的房价?

需求端已经出现疲态。但是,树欲静而风不止,供应端的成本还高居不下,甚至还在上升。

前面说了,这批土地的底价楼面价是7347.76元/平。如果扣除因为商住混合用地带来的影响,所有住宅用地的楼面均价得八千来元。这样的土地成本,已经很难让房价保持在目前的水平。如果再有激烈竞价,大家可想而知。

到明年年底,济南房地产市场会跟现在截然不同。到时候,很多片区开发商的住宅总成本会在2万/平以上,包括唐冶片区、盛福片区、长岭山片区、汉峪片区,可能也会包括本次张马片区。

到时候,开发商一定会努力让房价在成本之上。只是,不知道有钱人是否足够多,多到让每个开发商的供货都顺利卖掉

转自:济南楼市观察

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