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“日光盘”消失,济南楼市“退烧”!

经济导报 2017-11-08 09:39:42

◆经济导报记者  韩祖亦

这两天,在济南一家民营企业工作的李运有些心急火燎——自己看好的楼盘即将开盘,但手中“余粮”不足。“能不能把我目前的首套房产抵押出去,用抵押的贷款凑齐二套房的首付款呢?”李运想到了这一“曲线”筹款的途径。

然而,先后咨询了多家国有银行、股份制银行和城商行,李运的这一设想均遭到了明确拒绝。“听说之前有人这么操作过,现在为什么行不通了呢?”

这一变化的背景是,住建部、人民银行、银监会日前联合部署规范购房融资行为,要求银行业金融机构强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严防资金违规进入房地产领域。目前,多个省市的金融监管部门正在对相关业务展开检查。

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“在银行层面,已经陆续接到了上级通知,要求加码对消费贷等个人非按揭类贷款的管理。消费类的个人贷款,金额超过30万元的,都必须要指定受托支付。低于30万元的,必须要通过一定的方式验证这个贷款实际的用途,提供对应的支付凭证,包括税票、合同等。”日前,某国有银行济南一家支行的营业室主任赵静对经济导报记者表示。

“如今,想通过银行贷款等方式凑齐首付,已经是不可能的了,首付款必须自己想办法。”链家济南名士豪庭店高级置业顾问郭帅亦如此坦言。

奔波在首付筹资的路上

“在如今的房价行情下,六成的首付款不是小数目,一旦无法按时交付房款首付,我的购房计划就要‘泡汤’了。”李运目前在济南市历下区有一套90平方米的住房,由于夫妻都需要上夜班,所以将老人接到济南居住。如今,孩子已上小学,一家5口人,两居室的房子愈发局促。

作为独生子,李运不想让年迈的父母回到胶东农村老家,希望给他们在济南买一套住房。然而,连月来走访济南市区多家中介机构后,李运发现,靠近市区的房子每平方米一般在两三万元以上。即使一套小户型的房子,总价也得将近200万元。

考虑到价位因素,李运将目光投向了离市区较远的唐冶新城。“经朋友推荐,我们看好了某新楼盘一套95平方米左右的期房。尽管房子位置比较远,但总价低一些。前两天,置业顾问打来电话,有可能本月底加推,要是有购房意向的话,尽快做准备。”李运说。

李运告诉经济导报记者,他看重的这套房子虽说是该楼盘面积最小的户型,但根据置业顾问估算的单价,这套房子总价也需要120多万元。

“我们夫妻俩都是公司的普通员工,家里老人也需要赡养。每个月省吃俭用,还清首套房的贷款外,家中积蓄只有30多万元。二套房首付至少需要六成,因此,还有30多万元的资金缺口。”连日来,李运焦急地盘算着如何筹措这笔资金。

“如果向亲朋好友借,数额较大,也不是长久之计。有同事提醒我,我家现在的这套房子没有贷款,市价也在200万元左右,如果能把它抵押出去来筹资,每月偿还贷款,是一个比较理想的办法。”然而,给多家银行的客服打过电话后,李运发现,这条路似乎走不通了。

不过,不甘心放弃的李运,还在买房筹资路上奔波着……

贷款必须提供正规用途

李运此番遭到银行拒绝,是个例吗?

经济导报记者了解到,消费贷一般针对消费者个人,用于购置耐用消费品,也可以用于家里装修、购买家具、买车、旅游等大额消费。“但购房不属于此类。以往,一些大型国有银行在审核消费贷时比较严格,但一些股份制银行和城商行在资金用途的审查上会宽松一些。”赵静表示,不过,在目前的强监管下,“输血”房地产,已彻底关上“阀门”。

“今年下半年,关于消费贷进楼市的政策开始逐步收紧,明令禁止。”7日,一股份制银行济南市和平路支行的信贷部门负责人何海对经济导报记者表示,“目前我们行执行的政策是,除房贷以外,没有任何贷款类产品的资金可以流向房地产。对于资金用途的审批,是非常严格的。”

同时,何海也表示,临近年底,该行消费贷额度非常紧张,“即便是正规用途,通过了严格审批,也不知道什么时候能够放款,今年内几乎是不可能了。”

随后,经济导报记者来到一家城商行济南分行,客户经理张杰同样明确表示,“入楼市的贷款,除了房贷,我们都不会碰。”

据其介绍,对于消费贷的流向,该行有规定,但稍微宽松。“今年9月份以来,政策不断加码,严查那些通过违规方式进入国家限管领域的消费贷,比如说进入到楼市、进入到股市,必须是国家规定的那些正规用途。”

“目前可以说,只要是从银行贷款,不管是否有抵押物,不管是一年期还是十年期,不管是什么产品,都必须提供符合规定的真实的用途证明,且申明不挪作他用。”赵静直言。

同时,经济导报记者还了解到,对于贷款用途证明的真实性,银行亦开始严查。

“比如客户说贷款是用于房屋装修,那么除装修合同外,装修前、装修中、装修后等阶段,我们银行工作人员都要实地拍照取证,不能由客户自行提供照片,以保证该笔款项的确是用于装修了。”张杰说。

此外,对于30万元以上的大额消费贷款,除上述要求外,银行还必须要指定受托支付。“比如,你提供的是装修合同,那么这笔款项就直接打到合同对方装修公司的账户上。如果你是用于旅游消费,那这笔款项也直接打给旅游公司。”赵静介绍。

经济导报记者了解到,自银监会审慎规制局局长肖远企9月底表示,将严查消费贷款的资金,严厉打击首付贷,防止居民杠杆率过快上升以来,目前,监管部门正重点检查个人消费贷款资金用于支付购房首付款,或者偿还首付款;以及利用大额信用卡透支支付购房款等违规行为。对于检查中发现的问题,要求及时纠正,提前回收贷款。

广东银监局还明确,原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。江西银监局则计划建立个人违规套取、挪用银行资金用于购房的黑名单机制,给予授信限制。

开发商放松选房条件

“经过近两年的上涨,济南房价与此前不可同日而语。二套房又多是改善性的,面积偏大。像我负责的这一片区,二套房的六成首付基本上在200万元以上,这真的不是一笔小数目。”6日晚间,在没有一个客户的门店门口,郭帅无奈地对经济导报记者表示,从银行筹款的途径被“堵上”后,高额的首付将不少有改善性需求的购房者挡在门外,“客户数量比原来少多了。”

经济导报记者调查发现,不光二手房中介,不少新楼盘的置业顾问也明显感到许多客户都力不从心。在2017年年度销售任务的压力下,有部分楼盘不再筛选客户,或者不再依据客户的付款方式来确定选房顺序。

“下一次加推,我们准备不再拒绝首付三成的客户,而且除了全款可以优先选房外,三成、六成客户可以一起选房。”位于济南东部的一大型楼盘置业顾问高强表示。

据经济导报记者了解,该楼盘此前曾要求参与选房的客户首付比例在六成以上,否则无法进行选房。

位于该楼盘西侧的另一大型精装修楼盘,其置业顾问崔月更是明确表示,三成、六成及全款客户,在选房时不进行区分,参加集中选房。“不过,对于全款客户,在总价基础上,将给予3%的优惠,等于打九七折。”

不过,亦有楼盘仍“紧咬”六成首付。

“11月中下旬,我们会加推3栋楼。在选房顺序上,依旧是全款客户优先选,六成首付客户其次。三成首付客户不能参加集中选房,但可以在全款和六成首付客户选完后,在剩余房源中选择。”在济南唐冶新区一楼盘,销售顾问杨妮对经济导报记者表示。

不过,对于后市,崔月依旧看好。“供暖季来临后,楼盘要停工,或许将停至明年3月供暖季结束。因此,在这四五个月的时间里,能拿到预售许可证的楼栋会比较少,市场上可供销售的房源或将锐减。因此,积攒的需求会对明年上半年的楼市,有比较高的需求。”

(编辑:曲波  陈德罡)

[新闻同期声]

济南房地产市场降温 “日光盘”消失

导报讯(记者 王延锋)来自合富辉煌山东分公司的数据显示,上周济南共有5个住宅项目开盘,无一开盘即售罄,首开去化率在71%至94%之间。业内人士认为,济南房地产市场依然强劲,首开去化率依然较高,但开盘即售罄的现象已经消失,显示市场状态有所降温。

合富辉煌的数据显示,在上一周,中新国际城在10月30日加推3栋楼,总套数336套,开盘当日成交239套,去化率71%,其中小高层成交价格为13999元/平方米,高层成交价格为12999元/平方米;中海华山珑城10月30日、10月31日两次加推,共加推148套房源,成交套数为139套,去化率94%,其中珑湾成交单价为1.75万元/平方米,珑玺成交价格在1.62万元至2.27万元/平方米之间;龙湖春江悦茗10月31日、11月2日两次加推,加推了133套房源,成交套数121套,去化率为91%,成交价格在1.41万元至1.47万元/平方米之间;新城香溢澜庭11月5日加推15号楼,共有房源264套,当日成交229套,去化率87%,成交价格在1.26万元/平方米至1.28万元/平方米之间;龙山希思庄园加推二期别墅,共有房源170套,当日成交140套,去化率82%,其中双拼别墅单套价格在800万元至1200万元之间,联排别墅价格在620万元至800万元之间。

受集中签约影响,上周济南市商品房住宅成交面积达到24.82万平方米,环比上涨12%,创下近半年来的新高,这也显示济南的房地产市场依然强劲。

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