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济南房地产市场背景之下 催生的购房需求

房天下     2017-09-16 19:22

[摘要] 如果说土拍刷新了济南未来楼市价格的走向,那么区位与轨交配套,则是影响当下房源潜力的直接因素。

济南整体房地产土拍市场,刷新未来楼市价格体系

2016年6月唐冶围子山土地竞拍,底价6.53亿元的土地最终以25.46亿元成交,此时楼面价7100元。这一里程碑式的事件,催生了整个济南房地产市场价格的一路飙升。2017年8月4日,唐冶围子山片区再次拍卖,终以189.6亿元收场,楼面价几近万元大关;8月11日,汉峪、盛福土拍风云再起,最终,汉峪地价逼近2万,盛福片区直达1.7万。南北康片区土拍时,楼面价高达9985元/㎡,绿地新里程开盘,楼盘均价更是高达21000元/㎡。即便土拍不是影响房价的唯一因素,但是带着房地产多种预期,以以几近楼市风向标的身份,刷新了整个济南未来楼市价格的走向。

区位与轨交配套,影响房源潜力的直接因素

如果说土拍刷新了济南未来楼市价格的走向,那么区位与轨交配套,则是影响当下房源潜力的直接因素。纵观全国一二线城市,轨交线在城市的发展中起着至关重要的作用。地铁的开通,从根本上提高了效率,更为清晰的划分了城市的功能,进而优化了中心城区和城市边缘的功能。如原中心的工业迁出济南,而腾出来的土地,便会成为商业或文化用地;轨道线的开通,对于中心区域,造成的结果是城市辐射范围扩大,功能强化,导致商业中心集结,对于沿线的房子产生了正向的价格引导。

如今的济南中心,在城市基础设施建设和城市配套功能建设方面受到了一定的制约,在一定程度上影响了济南的进一步升级,而轨交线的开动,打破了这种僵局。以上海徐家汇为例,1995年途径徐家汇的地铁一号线开始运营,该片区域得以迅速发展,目前已成为上海最为繁华的商区之一。

轨交的开通会加大促进周边生活配套设施的完善,引入大量有购买消费力的新济南人,从而引发区域住宅产业的升级,使原先城市边缘区,变为区域居住区,后随着配套的进一步完善,从区域居住区,又变成区域生活区。

世茂天城 天桥区

轨交线的开通,不仅会影响周边的居住环境,促进生活配套的成熟,而且会改变市民的生活方式。轨道交通的建立,带来更为便捷的出行方式,提高出行效率,较少交通消费额。也将带动地铁沿线的商业消费。因此,济南R1、R2、R3轨道交通的建立,对周边楼盘的影响不言而喻。

世茂天城 天桥区

世茂天城 天桥区

济南市场大背景之下催生“轻改善户型”

现阶段济南市场背景之下,二胎政策的放开,改善户型的购房需求逐步增多,但济南整体房价迅速走高:有数据显示,济南7月成交均价为1.29万元/㎡,较6月有所上升,成交量也有所上涨;从济南各区县房价来看,主城核心区域、汉峪片区价格多在在2万元以上,长清区和章丘区价格也有望突破万元左右。部分考虑改善户型的购房者开始考虑“轻改善户型”。根据某品牌房企的调研结果,一般面积在120平到160平之间的 “轻改善户型”受到追捧。

对于此部分的购房人群,年龄一般主要集中在30至50岁之间,他们在事业上多已取得了一定成就,在收入上有一定的积累,对生活品质开始有所追求。因此在选择二次置业时,更加注重住房品质、所处区域地段以及周围配套。

世茂天城 天桥区

而天桥区一直以来是济南主城区,不仅拥有轨道交通,而且配套齐全。而新房却比较稀缺。世茂天城是此区域的明星楼盘,位于一环内天桥区政府对面,紧邻地铁R2(建设中)号线,且落于济南火车站、汽车总站、长途汽车站三站枢纽交汇之地;周边有大润发、银座商城以及教育资源,且自带商业街区,社区匹配7大关怀精致体系、4大人文社区配套,伊诺国际社区医疗、左邻右里社区图书馆,社区空中花园,室外景观会客厅等齐全的配套。再加世茂作为大品牌,整体上是个不错的选择。

房价持续走高,“四限”政策的调控,带着购房者的期许,市场转入三四季度,未来走向值得期待。



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