[摘要] 如果说土拍刷新了济南未来楼市价格的走向，那么区位与轨交配套，则是影响当下房源潜力的直接因素。
济南整体房地产土拍市场，刷新未来楼市价格体系
2016年6月唐冶围子山土地竞拍，底价6.53亿元的土地最终以25.46亿元成交，此时楼面价7100元。这一里程碑式的事件，催生了整个济南房地产市场价格的一路飙升。2017年8月4日，唐冶围子山片区再次拍卖，终以189.6亿元收场，楼面价几近万元大关；8月11日，汉峪、盛福土拍风云再起,最终,汉峪地价逼近2万,盛福片区1.7万。南北康片区土拍时，楼面价高达9985元/㎡，绿地新里程开盘，楼盘均价更是高达21000元/㎡。即便土拍不是影响房价的因素，但是带着房地产多种预期，以以几近楼市风向标的身份，刷新了整个济南未来楼市价格的走向。
如果说土拍刷新了济南未来楼市价格的走向，那么区位与轨交配套，则是影响当下房源潜力的直接因素。纵观一二线城市，轨交线在城市的发展中起着至关重要的作用。地铁的开通，从根本上提高了效率，更为清晰的划分了城市的功能，进而优化了中心城区和城市边缘的功能。如原中心的工业迁出济南，而腾出来的土地，便会成为商业或文化用地；轨道线的开通，对于中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大，功能强化，导致商业中心集结，对于沿线的房子产生了正向的价格引导。
如今的济南中心，在城市基础设施建设和城市配套功能建设方面受到了一定的制约，在一定程度上影响了济南的进一步升级，而轨交线的开动，打破了这种僵局。以上海徐家汇为例，1995年途径徐家汇的地铁一号线开始运营，该片区域得以迅速发展，目前已成为上海最为繁华的商区之一。
轨交的开通会加大促进周边生活配套设施的完善，引入大量有购买消费力的新济南人，从而引发区域住宅产业的升级，使原先城市边缘区，变为区域居住区，后随着配套的进一步完善，从区域居住区，又变成区域生活区。
轨交线的开通，不仅会影响周边的居住环境，促进生活配套的成熟，而且会改变市民的生活方式。轨道交通的建立，带来更为便捷的出行方式，提高出行效率，较少交通消费额。也将带动地铁沿线的商业消费。因此，济南R1、R2、R3轨道交通的建立，对周边楼盘的影响不言而喻。
现阶段济南市场背景之下，二胎政策的放开，改善户型的购房需求逐步增多，但济南整体房价迅速走高：有数据显示，济南7月成交均价为1.29万元/㎡，较6月有所上升，成交量也有所上涨；从济南各区县房价来看，主城核心区域、汉峪片区价格多在在2万元以上，长清区和章丘区价格也有望突破万元左右。部分考虑改善户型的购房者开始考虑“轻改善户型”。根据某品牌房企的调研结果，一般面积在120平到160平之间的 “轻改善户型”受到追捧。
对于此部分的购房人群，年龄一般主要集中在30至50岁之间，他们在事业上多已取得了一定成就，在收入上有一定的积累，对生活品质开始有所追求。因此在选择二次置业时，更加注重住房品质、所处区域地段以及周围配套。
而天桥区一直以来是济南主城区，不仅拥有轨道交通，而且配套齐全。而新房却比较稀缺。世茂天城是此区域的明星楼盘，位于一环内天桥区政府对面，紧邻地铁R2（建设中）号线，且落于济南火车站、汽车总站、长途汽车站三站枢纽交汇之地；周边有大润发、银座商城以及教育资源，且自带商业街区，社区匹配7大关怀精致体系、4大人文社区配套，伊诺国际社区医疗、左邻右里社区图书馆，社区空中花园，室外景观会客厅等齐全的配套。再加世茂作为大品牌，整体上是个不错的选择。
房价持续走高，“四限”政策的调控，带着购房者的期许，市场转入三四季度，未来走向值得期待。
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