[摘要] 从某种意义上来说，老旧住宅小区是一座城市的“老家”，那里积淀了地方特有的文化底蕴，传递着好几代人对于“家”的记忆。受历史条件的局限，老旧住宅小区无论是在公建配套设施的规划设计方面，还是在管理模式和运行机制方面，都全面落后于时代。
从某种意义上来说，老旧住宅小区是一座城市的“老家”，那里积淀了地方特有的文化底蕴，传递着好几代人对于“家”的记忆。受历史条件的局限，老旧住宅小区无论是在公建配套设施的规划设计方面，还是在管理模式和运行机制方面，都全面落后于时代。然而，尽管小区的人居环境正在日益退化，但那些积淀着厚重城市底蕴的老房子依然有其独特的吸引力，一批又一批老住户搬走，很快会有一批又一批新住户涌入。
在未来相当长的一段时间里，解决城市居民的住房问题仍将是老旧住宅小区的一大使命。行走在城市历史中的老房子今后要往哪走，怎样才能使老旧住宅小区的居住环境与城市品质同步提升，这关乎民生，也牵动人心。
离不开的老房子想说告别不容易
上世纪90年代，杨梅的父母在燕山小区买了一套70平方米的商品房。如今，他们在经十东路另买了新房子，但并不打算卖掉老房子。因为老房子配套的学区比新房子的好，所以，他们打算把它留给在本市工作的女儿。
这种情况不在少数。市房管部门提供的数据显示，全市老旧住宅小区面积在2000万平方米以上。这些老房子本身存在不同程度的功能退化问题，但周边的教育、医疗、商业配套设施已经相对成熟。以历下区为例，二环东路以内的6层以下老旧楼群共计92个，其中，开放式小区有40个，几个大规模连片小区集中分布在燕子山、甸柳、佛山苑、正觉寺等处，所对应的配套教育资源均为口碑较好的优质学区。
地处市区繁华地段，优质教育资源扎堆，老房子入住率普遍并不低，还得继续用破旧的身躯负重前行。老旧住宅小区的居民大致可以被分为四类——没有改善型住房搬不走的、有了改善型住房还不想搬的、为了孩子上学买二手房的、租房的。他们有一个共同点，那就是——老房子在衰老，可是他们离不开这些老房子。不过，虽说住得久了感情深，不过伴随着时间的更迭，老房子的一些问题也会日益凸显，这些问题越来越明显地影响着居民的生活质量。
层出不穷的问题想说爱也有难度
“一想到要开车到山师东路，我心里就打哆嗦。我这新车两年多总共剐了三回，都是在那。”市民李岩告诉 无独有偶，历下区正觉寺小区的居民也有类似苦恼。由于小区停车位不足，部分居民曾私自加装车位锁，甚至还有人搬了椅子、沙发、脸盆架占位。所幸经过整改，这些行为已被制止了,不过，小区停车难的实际问题依然存在。
济南市区现存的老旧住宅大多建于上世纪八九十年代。当时，建筑业出现“快餐化”倾向，建筑规范标准跟不上，有些工程质量得不到保证。这些老旧住宅小区还普遍存在公共基础
设施陈旧老化的现象。比如，房屋本体年久失修，线路管网老化陈旧；违章搭建多、破墙开门多、无证摊点多，生活环境脏乱差；居民活动场所、公共绿地配套设施缺失，道路系统破损等。
按照《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而，在现实生活中，老旧住宅小区的实际寿命与设计通则的要求还存在一定的距离。如何尽快对老旧住宅小区实施宜居改造，消除隐患，延长房屋寿命，正在引起更多城市的重视。
沪杭两个老旧住宅小区改造的创新之路
近年来，随着国家新型城镇化建设的推进，城市更新举措不断突破，老旧住宅小区改造策略方面也有了长足的进步，涌现出一批创新的好做法。
上海航天新苑用﹃加层加梯﹄探索唤醒老房子
航天新苑小区竣工于1999年。作为一个使用多年的老旧住宅小区，航天新苑居民的主要问题是居民上下楼不便、社区管理用房不足和停车位不足。居民曾多次通过居委会提岀加梯申请。
所谓“加梯”是指加装电梯。给老楼加装电梯，最难的不是技术，而是资金。根据济南的现有政策，加装电梯的居民可按照工程总造价的40%获得财政资金补助，补助上限不超过25万元/台，其余需要楼内居民筹集，而且需要取得楼内90%以上居民的同意。上海的补助比例和上限与济南也差不多。钱从哪里来？小区开发商的方案是“加层”，即在原有房屋上加盖，采用市场化模式，将加层的部分出售，销售资金则作为综合改造资金。同时对小区建筑的外立面、水箱、道路、监控、管线、停车位等设施进行升级改造。
航天新苑的“加梯加层”探索引发了各方的强烈关注。2014年底到2015年5月，住房和城乡建设部政策研究中心、国家行政学院政府经济研究中心3次前往航天新苑等地实地调研。2015年6月，《关于加快推进老旧小区改造的建议》完成，呈报国务院。同年，航天新苑小区凭借其成功实施的加层加固加电梯加停车场方案，荣获“上海市科普示范小区”称号。
有上海市政协委员在此基础上提案：建议在现有6层楼的房屋上加两层轻型结构，把居住底层和2层的居民搬至7层8层，解决日照问题；腾出的底层可用来停车或作为社区服务中心，2层可用于出售，平衡改造资金。杭州馒头山被时光遗忘的角落化身新风景
馒头山，在老杭州人看来，是正宗的“皇城根”。公元1138年，宋室南迁定都杭州，改称临安。根据史书记载，临安南倚凤凰山，即今天的馒头山。但就是这个最能代表老杭州的地方，一度曾是一个被时光遗忘的角落。街巷狭窄，污水横流，不通水、不通管道燃气，危房、违建、群租房随处可见，这里曾是杭州主城区最破旧的社区之一。
2015年11月，馒头山环境整治项目启动。当地的整治要求和标准是“六个必须”——违建必须拆除，群租房必须清空，无证餐饮必须消除，管道燃气必须到户，居民家的厨卫设施必须配备，环境品质必须变好。为了保证工程进度，当地街道办有超过60人的队伍常驻在此，负责沟通协调居民、保障施工后勤、维护社区治安等工作。同时，馒头山还专门组建了一支“草根监理员”队伍。成员主要都是馒头山本地居民，主要负责收集居民意见、向社区和施工方反映问题，有时候还会帮忙做一些协调工作。这份工作没有报酬，吸引他们的是发生在他们身边实实在在的变化——原先狭窄阴暗的房屋，如今已经整修一新，这个曾经最破旧“角落”，拉开了变身“南宋韵味”风情小镇的序幕。
作为一座有着2000多年建城史的历史文化名城，杭州的文明物化在城中数千条小街小巷中。因此，馒头山改造没搞大拆大建，而是选择了修缮的方
式。路还是过去那条路。不一样的是，道路两边的环境进行了整治——违建拆了，绿化增加了，挂在空中的电线埋到地下去了，坑坑洼洼的路面铺上柏油，看上去就漂亮多了。上世纪60年代用煤渣砖建成的危房被推倒重建了，居民住上了坚固美观的新房子，屋里通上了自来水和燃气，装上了抽水马桶。当地在综合整治行动中还对群租房进行了整治，半年清退了1700多间出租房，社会治安明显好转。
济南为民办实事，年内改造282个老旧小区
2015年7月，山东印发《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，提出用5年时间推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理，2020年底基本完成，实现物业管理全覆盖。同年12月，中央城市工作会议在北京召开。这次会议将有序实施城市修补和有机更新纳入我国城市规划建设管理的重点工作，老旧住宅小区综合整治也是城市更新的重要内容之一。
2016年6月，济南市城市更新局挂牌成立。济南成为继广州、深圳之后，第3个设立城市更新专职机构的城市。2017年2月，山东省住建厅联合省发改委、省财政厅发文，要求在推进全省老旧小区整治改造同时，引进物业“管家”。
2017年4月，市十六届人大一次会议公布2017年为民办16件实事，整治老旧住宅小区排名居首。今年5月，济南公布了年内实施整治改造的282个老旧住宅小区整治项目。改造项目包括：清理违建、配齐环卫设施、完善治安防控和消防设施、外墙粉刷、配套设施和建筑节能改造、有条件的多层住宅加装电梯等。市政府办公厅还印发了《济南市既有住宅增设电梯办法》，允许符合条件的老旧住宅增设电梯，并在加装施工和资金分摊等关键环节留白，释放探索改革创新的空间。
整治改造成效正在逐步显现。建于上个世纪80年代末的明星小区是我市老旧小区整治试点小区之一。整治前小区基础设施老化，下水道常有堵塞，井盖破损；停车难问题突出，占用消防通道现象时有发生；一些业户、居民为一己私利私搭乱建，加剧小区脏乱差。如今，小区管网改造已基本完成，换了全新的下水道井盖和雨水箅子，每个小院都装了新的铁门，装上了LED照明灯，各个单元还新装了防盗门，北区18、31号楼和南区晨光嘉园的非机动车停车棚也进行了维修加固，居住环境明显改善。正在如火如荼进行的拆违拆临行动也是我市整治老旧住宅小区的组合拳之一。为配合老旧小区改造，天桥区茂新社区和聚贤社区拆掉了上百间储藏室、铁皮房，社区道路从两三米宽恢复成了七八米宽。
7月21日，在全市学习贯彻省党代会精神专题培训班开班仪式上，省委副书记、市委书记王文涛指出，提高省会城市首位度，我们要的不是面子，要的是里子，以高标准推动济南社会民生走在全省前列是我们看重的里子。济南提出，民生设施要按照“1个主中心、1个副中心、5个次中心、12个地区中心和2个卫星城”的城市框架来布局，引导人口从过于拥挤的区域有序导出。此外，济南规划层面的新变化将有望成为真正实现为老房子减负的一剂灵药。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
