[摘要] 房天下特专访鑫苑集团济南区域公司营销负责人周恩华先生，让这位久经沙场的房地产营销“老将”，为我们拨冗云雾、探讨地产投资之道。
当下，“房地产”俨然已成为济南市民讨论、最为关注的热词之一。无论是限购政策出台，还是地王频出、价格猛涨，都能引发人们的广泛热议。在目前波云诡谲、变幻莫测的房地产市场下，我们的闲置资金将如何安置？作为一名投资者，又该如何应对市场变化，做出正确选择、保证投资？带着这些问题，房天下特专访鑫苑集团济南区域公司营销负责人周恩华先生，让这位久经沙场的房地产营销“老将”，为我们拨冗云雾、探讨地产投资之道。
鑫苑集团济南区域公司营销负责人周恩华先生
济南发展潜力无限，核心地段价值凸显
房地产投资普遍被认为是优质投资渠道之一，但面对现今济南地王频现、房价攀升，济南发展是否已到瓶颈？未来持续高涨的房价是否有充足的支撑？周总用事实给出了我们答案。
周总说，从城市定位来看，作为经济第三大省的省会、环渤海经济区中心城市，济南城市发展定位始终高于省内其他城市，并且随着“一带一路”政策的实施，济南致力于打造成为“一带一路”重要核心城市，在政府的种种规划及建设动作下，济南市对周边城市的吸引力将进一步增强，随着济南落户政策的放宽，将会有源源不断地人口流入济南，人口数量的激增，必将将促成大量的购房需求。可见，济南房地产市场的需求是有充分保障的。
城市空间规划方面，济南始终以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为十字方针，大规模开展城市建设：高架快速路、地铁、周边城市1生活圈、唐冶新城和北跨黄河新区建设推进，济南的经济辐射、地理版图将会持续扩大。而当前济南城区面积仅0.82万平方公里，远低于同级别的杭州、青岛等城市，济南城市发展的潜力仍然巨大！
综合以上事实，我们可以判断，济南城市发展潜力无限，但作为城央核心的稀缺地段，价值洼地将逐步成为历史。
“城市发展走上高速路，置业‘上车需趁早’”
作为从业多年的营销人，又同时拥有众多一二线城市操盘经验，就目前济南地产形势下对于置业的建议，周总在用数字作出分析后，给出了上述答案。
2017年上半年，济南房地产开发投资占比GDP高达27%，GDP同比增长8.3%，高于全省平均水平0.6个百分点。济南城市快速发展、高效建设基于这样一个事实：政府主要依靠房地产投资，促进基础设施建设，从而提升城市化水平、推动区域配套成熟。所以说，城市领先的经济发展水平，离不开来自房地产市场的持续发力。
周总还带给我们一个济南地产界的热点新闻：8月4日，济南东部土地挂牌拍卖，其中长岭山附近龙科地块，经过多轮竞价成交，最终楼面价高达17000元/㎡！此外，唐冶片区的楼面价也超过13000元/㎡！市场供需关系为永恒定律，“面粉”价格的激增，势必导致“面包”价格的猛涨！而济南市近几次的拍地大战中，每次都会引来包括万科、龙湖、旭辉等一线房企的激烈角逐。众多一线房企不惜成本、抢拍土地，一定是看好济南未来发展与房地产投资潜力，基于此，在地价持续上涨的现状下，抱有“房价拐点”的幻想是不明智的。
8月4日，济南东部地块拍卖信息一览
周总说，随着城市化进程的推进深入，房地产发展仍会经历一个长期的上升阶段，所以无论是刚需还是投资，当下仍是时机。运用网络热词，周总劝我们“抓紧上车！等房价上了高速路，恐怕追悔莫及！”
商办投资，限购严政下最聪明的选择
2017年7月，济南住宅成交价格环比增长10%，同比增长超50%！住宅单价动辄超过1万，热点区域已逾2.5万元/㎡！高昂的首付，超过10%的贷款利率上浮以及严苛的限购政策，不仅让投资置业，就连刚需客户也高喊买不起！面对持续走高的住宅价格，结合写字楼、商铺等多种地产业态，哪种更适合当下的投资呢？
说起不同业态的现状与投资选择，作为济南城西最典型住宅楼盘鑫苑世家公馆
鑫苑世家公馆17000元/平方米3.80分青岛路与淄博路交汇处北行300米路东0531-88317777以及商办类代表楼盘鑫苑·鑫中心两个项目的营销负责人，周总显然最有发言权。
周总说，现在住宅价格高速攀升，限购政策再度加码，住宅投资日渐式微，在此背景下，商办类产品成为房地产投资市场的主角，选择商办类产品其实已经成为一种最聪明的投资方式。说到洪楼正央的商务综合体项目——鑫苑·鑫中心，周总侃侃而谈道，鑫中心项目的商铺、写字楼，10月份交房，准现房现在就能看得见，凭借紧邻花园路·东二环，双主干线的绝佳地段，综合周边20余栋写字楼均已满租的市场现状，鑫苑·鑫中心写字楼日租金约1.8-2.5元/㎡。我们算一笔账，与周边写字楼相比，假设鑫苑·鑫中心写字楼日租金约2元/㎡左右，年大概约6%以上，对于投资客户来说，是相当高的。
鑫中心写字楼实景图
周总补充说，写字楼出租给企业用户，不仅租户稳定、租期长，而且租金水平更高。不仅如此，企业用户自己装修、自己配备办公家具，作为房东来说，既省心又省事。此时我们再将鑫中心写字楼与住宅进行对比，写字楼投资不受限购影响，而且高、稳，越来越多的聪明投资人把目光投向了写字楼或商铺。
商办投资五要素：易出租、好配套、先招商、高回报、高配置。
商办类产品在许多投资者的心目中还比较陌生，作为当前地产形势下全新的投资选择，围绕商办类产品的投资的注意事项，周总为我们一一细数了商办产品的投资致富之道：
，一定要不愁租，租金高，风险小！
能不能租出去？租金高不高？这是投资商办类产品好坏的两个重点方面。许多投资客去过很多楼盘，但却不容易判断投资的产品是否易于出租。周总以鑫中心为例，从其所处的位置来看，3公里内有20余栋写字楼，这些写字楼均有同一个共性：建成时间早、硬件条件不高，但却均处于满租状态。这个片区的写字楼既没有高新区的产品规划好，也不如CBD片区的产品硬件高，同样也没有经十路、大明湖片区的高档大气，但却均为满租状态，弄清楚这样的“反常”现象，就容易判断投资的产品是否易出租了。
海蔚大厦企业水牌
嘉恒大厦企业水牌
第二，政府金融丰盛配套，多维立体交通网络，快捷商务！
写字楼周边成熟的配套，将有助于企业的快速发展，同时为企业商务往来、员工的衣食住行提供更便捷条件。以鑫中心为例，项目3公里内大约有26家银行分布在花园路、华信路和华龙路上。新旧住宅社区集中，3公里范围内大约有100多个新旧小区，其中不乏高档社区。政府机构聚集，3公里内，约30余家政府机构和企事业单位坐落。教育资源丰富，3公里内约有19所学校之多，产生巨大教育产业链。政商对接快捷高效、政务、金融办公省时省力，可谓无往不利。
。。。 。。。
片区交通：鑫中心距离二环东路直线距离仅800米左右。从鑫苑鑫中心10660元/平方米[历城]鑫苑鑫中心12套在售进入二环东路后上高架，无论是到高铁站还是机场亦或是去其他商圈，时间都是可控的。作为城市输送的主干道，少不了地铁的规划，2021年R2地铁线开通后，鑫苑鑫中心项目距离地铁站约300米左右距离。此外，花园路上还有十多条公交路线，对于在此办公的企业员工来说，出行便利是一个非常大的优势，这样的位置肯定不愁租。
鑫中心周边立体交通路网
鑫中心周边地铁线路规划图
第三，招商先行，租客已到，商铺不愁租！
鑫中心面对花园路，每天承载了40万次以上的车流量，3公里范围内中高档小区近百万的强劲消费力，本小区内就有近2000户的小型公寓和700户的住宅业主，此外还有写字楼的商务人士以及1公里内的社区人群，比邻主力店华信银座带来每月约30万人次的人流量，商业集群效应为项目提供了人气和财富，使得鑫苑鑫中心10660元/平方米[历城]鑫苑鑫中心12套在售的商铺 非常高。目前商铺已经售出80%左右，剩余商铺位置均是珍藏版，面积从几十平米到几百平米的均有。鑫中心商铺的意向客户非常多，甚至有客户购买整层商铺作为美容会所等。最为重要的是，鑫苑鑫中心商铺今年10月即交付，并且有商管公司运营管理。招商先行，蓝珊瑚蒸汽海鲜餐厅、好利来、广梅汕潮州牛肉丸火锅等数十家品牌意向入驻，租客已找到，等你做房东，轻松，真正做到好出租、高、低风险！
鑫商街部分意向签约商家
第四，一定要投入少，重点回报高！
过去的土拍大战，长清房价势要破万，新拍地块楼面价高于在售楼盘房价，济南现今，但也不乏价值洼地。鑫中心在花园路、东二环双主干线在如此好的地段，只售12000元/㎡左右，目前商铺首付55万元/套起，本小区及周边的住宅二手房售价大概约20000元/㎡，写字楼售价相当于只占住宅价格的六成，投入少。价值洼地未来的潜力不言而喻。
鑫中心租赁企业主要来自于教育培训和会计师事务所、律师事务所等服务行业，企业稳定性好，充分满足了租赁的需求。刚才我们算过，与周边写字楼相比，假设鑫苑鑫中心10660元/平方米[历城]鑫苑鑫中心12套在售写字楼租金约2元/㎡左右，年大概在6%以上，而鑫中心的写字楼品质和服务决定了写字楼租金和 一定远不止这些。
第五，一定要软硬配套服务好！
硬件配套
一个项目是否值得购买和投资，不仅看区位，还要看产品本身。洪楼商圈内，鑫苑鑫中心10660元/平方米[历城]鑫苑鑫中心12套在售可以说树立了商务硬件的新标准。3.6米标准层高，6部蒂森克虏伯品牌电梯，提升了入驻客户的享受和体验感。智能门禁识别系统，真正解放了常驻客户，不仅能够通过门禁卡，还可以“刷脸”，通过人脸识别系统进入写字楼。同时，鑫苑鑫中心写字楼还配备了300平米的公共服务空间，设置会议室、咖啡吧等公共区域，方便入驻客户的日常使用及休闲。
鑫中心写字楼大堂、智能门禁系统及品牌电梯图
鑫中心写字楼实景图
鑫中心写字楼实景图
软性服务：双物业
无论是写字楼还是住宅，物业服务水平是其长远的一个重要保证。鑫苑物业是国家一级资质物业企业，已连续8年跻身中国物业服务百强，服务面积逾5000万平米。引入鑫苑物业的同时，鑫中心再度引进太平戴维斯作为物业顾问，为物业增值提供永续动力，给客户的服务带来质的升华，为稳定和提供强有力的保障。
鑫苑物业与太平戴维斯签约仪式
采访即将结束时，周总特别叮嘱我们，商业地产的投资陷阱非常多，对于如何避免遇到投资陷阱，周总给了三方面建议：一是要货比三家，不能只听从开发商一言之词；二是要深入了解，不能盲目投资；三是要选择适合自己的中长线投资，紧跟国家政策，做更加“聪明”、更加理性的投资者。
鑫中心写字楼，整层760㎡——总部级企业办公！垂询：（0531）61309999
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
