[摘要] 8月唐冶土拍在即,设定最高限价地块将限地价竞政府储备性安置房面积。储备性安置房建设啥标准、产权咋登记以及交哪些税费?
8月唐冶土拍在即，设定限价地块将“限地价竞政府储备性安置房面积”。储备性安置房建设啥标准、产权咋登记以及交哪些税费?
7月20日上午， 济南市国土部门召开竞价讲解会，与规划、税务、建委等部门详解储备性安置房建设以及产权登记、涉及税费等问题，并提醒房企：安置房移交即“视同销售”，再像以往“有钱任性”拿地，将来可能是亏损。
限价无关土地出让溢价率
根据济南“4·19”调控政策，结合居住用地出让溢价率提高项目预售条件，其中溢价率达到150%以上，楼盘就要现房销售。据此，很多人以为限价 是在溢价率150%以上就启动竞配建政府储备性安置房面积。
“溢价率是和商品房预售政策捆绑的，和限价没有直接关系。”据国土部门有关人士介绍， 限价不是简单地给某一宗出让地块设置一个价格，而是参照多个指标设定的。
此前，在长清“5·15”、章丘“6·12”土拍中，有的房企一次性加价3亿或4亿元，今后这种不理性行为将被限制。为引导房企理性竞拍，国土部门要求房企今后在限时竞价阶段，在起始价基础上严格按照规定增加幅度来报价。记者注意到，在唐冶出让地块中，一次加价幅度从1000万～3000万元不等，房 企想拿地就得按规定报价，理性拍地。
安置房移交即“视同销售”，涉及四税种
配建的政府储备性安置房实行分级接收与管理，被安置居民可跨区选择，管理主体提出《政府储备性安置房建设移交协议》，协议中须明确配建安置房 的规划建设要求、套型及户型比例，待地块最后竞得人所拍安置房面积大小确定需要户型。开发商应按约定的期限移交安置房，对未移交的，应按照移交协议约定向管理主体支付违约金、赔偿其他损失(包含但不限于因交付安置房，拆迁安置居民的超期过渡费等)，并将其列入诚信黑名单。
安置房移交时，其产权应一并移交，产权首次登记其房屋性质为“政府储备性安置房”，其间产生的相关税费均由开发商缴纳。不仅如此，配建的政府 储备性安置房无偿移交市、区管理主体时，税务部门将视同销售用房，须依据有关规定，缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税等。
据万科投资经理人鲍鹏测算，竞配建安置房面积对与开发商来说是个不小的压力，“除了上述四项税费，资产方面，安置房面积计入计容建面，实际可 售面积减少;在产品设计上，安置房设计标准及排布影响可售产品，因此企业拿地奇拿核算好成本，审慎拍地。”
安置房车位和储藏室按市场价销售
现在越来越多的楼盘住宅主打精装修，有市民不禁要问，开发商配建的安置房是不是一同精装?对此，国土部门人士介绍，配建安置房建设标准与宗地内其他商品房建设标准相同，即公共部分如外墙、电梯、外窗、外门、层高、水电等配套设施均相同，且不低于济南市安置房项目建设标准，但对室内精装标准没有统一规定，只要符合移交标准即可。但是，安置房在规划上要均衡布局，不能都布置在1～3层或顶层。另外，配建的安置房车位、储藏室没有约定地下面积，因此车位、储藏室按市场价销售，且优先向安置户销售。
竞配建政府储备性安置房面积，不仅意味着开发商拍地要多掏银子，而且后期可售商品房面积将要减少，那么，未来房价会不会跳涨?鲍鹏认为，开发商拍地趋于合理算账，再加上无偿移交后税费要在利润里扣除，因此拿地成本增加，后期房价也会上升，“不会出现大幅上涨，毕竟主管部门在限价。”市 城乡建设委有关人士表示，安置房成本不计入开发成本，将来商品房定价要参考楼盘周边房价和该开发商申请报价，不会因为地价高又配建安置房而让所拍 地块的房价过高。
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