[摘要] 2017年前6个月，济南楼市经历了多重跌宕起伏，在政策及市场调控的影响下，无论是开发商还是购房者，对市场走向更加关注。
2017年前6个月，济南楼市经历了多重跌宕起伏，在政策及市场调控的影响下，无论是开发商还是购房者，对市场走向更加关注。
数据统计显示，上半年济南供需大幅萎缩，住宅网签量更是创下了过去三年点。下半年供应货量充足，多重因素叠加之下，市场不确定性正在凸显。
经历了多重调控政策影响，今年上半年的楼市一度进入“低迷期”。
据第三方机构监测的数据，济南2017年上半年住宅新增供应量275.6万平方米，成交367.3万平米，成交量是新增供应量的1.33倍。
2016年上半年新增供应量与成交量分别是743.2万平米、744.5万平米，基本持平。
与去年同期相比，新增供应量仅是去年的37%，而成交量也几乎是“腰斩”。
济南房地产界的资深人士指出，一般来说，新增供应量要大于成交量才是正常的。从去年开始，市场逐步进入供小于求的单方市场。
一方面，济南在供给端和需求端同时抑制，规定期房必须建到12层以上才能申请预售许可证，批准入市。
这导致相当一批房源因工期进度问题无法上市销售，上半年开盘销售的房源大幅减少，各大楼盘至少要三四个月才能赶上进度。
多数项目“没房卖”，导致住宅市场存量消化周期大大低于正常水平，供不应求，所以价格居高不下。
从上半年的走势来看，“限购”成为了济南楼市“分水岭”。
相关统计数据显示，自2016年10月济南正式启动楼市限购政策后，成交量就步入下行轨道，虽然年底有所提高，但也是昙花一现，而且有各大房企年底冲业绩等因素掺杂其中。总体大趋势没有改变。
4月19日，济南市调控政策再次升级，史上最严的政策出台，限购、限贷、限售、限价，全面封堵。随后，网签数据跌到了冰点，5、6月份维持在5000套上下，基本上是回到了三年前的水平。
整个上半年，济南新建住宅网签量在42000多套，相比去年同期的67000多套，萎缩了大约38%。
按照国家统计局的数据，济南新建住宅价格仍在涨，4月、5月同比涨幅分别在117.3%、116.7%.
房企之战 恒大绿地龙湖列前三甲
近年来，济南的楼市被普遍看好，这也吸引了越来越多的外来品牌房企进驻。从市场占有率来看，也越来越向品牌房企集中，一线开发商以优势排在前列。
权威机构的数据显示，今年上半年，济南销售额和销售面积居前的开发商主要有：恒大、绿地、龙湖、中海、万科、鲁能、中建等。
“一线房企的优势越来越明显，本土的开发商逐渐在淡出市场。”济南一家房企的相关负责人坦言，这份榜单是以销售额为主要参照指标，受开发节奏以及拿地数量影响较大。
恒大主要依托恒大御峰、恒大滨河左岸、恒大龙奥御苑等老项目支撑业绩，以优势保持龙头地位。
绿地则是因为去年拿下了CBD的土地，上半年住宅进入销售节点，同时有唐冶的绿地城等原有项目压仓，排名靠前不难理解，下半年南康板块的新里城、龙奥板块的柏仕晶舍入市，有望再上一个台阶。
龙湖堪称逆袭，此前只有西客站的名景台一个项目，去年在土地拍卖市场上频频攻城略地，斥巨资储备了多个项目，今年终于华丽转身，如今水晶郦城、春江郦城等多点开花，迅速跻身前三，而且还有多个后续项目即将进入“收获期”。
中海仍然靠着超级大盘华山项目，继续保持领先地位。万科更不用多说，合作、并购多个项目，还总能把普通水果卖出沙拉的价格。
鲁能在济南的主力项目领秀城进入开发末期，由于配套日趋成熟，强劲势头未减，唐冶的泰山七号开始逐步发力，两大项目接力让鲁能地产稳居前列。
下半年这一格局未必继续保持，万达、华润等地产大鳄已经取得大量的土地储备，一旦杀入市场，势必改写排名和位次。
目前的土地拍卖政策也更有利于资金实力雄厚的大开发商，中小房企逐渐失去竞争优势，难有立足之地。
土地供应 地少价高，房企抢破头
受政策以及客观因素影响，上半年济南拍地节奏放缓。
前六个月土地招拍挂成交210.5万平方米，与去年上半年的221.4万平方米基本持平。
其中，6月30日一天成交108.5万平方米，超过上半年总成交量的50%。而且，这些土地相当一部分是保障大项目，并非普通房企能拿到的。
第三方统计显示，去年济南招拍挂成交的土地面积大约712万平方米，2015年605万平方米，2014年则超过900万平方米，2013年接近800万平方米。
从今年济南出炉的土地供应计划来看，可以通过招拍挂市场供应的土地面积仍然偏紧。
同时，济南的土地价格正在走出洼地，原来实行土地熟化人政策，省城的地价一直保持较低价位。去年6月30日起废除该政策，全部网上竞价，楼面地价迅速补涨，彩石、南康、工业北路等板块的楼面价纷纷破万。
今年上半年，章丘、长清的楼面地价分别逼近6500元/平方米、6000元/平方米。即便是要求溢价率超过100%、150%，开发商必须封顶甚至现房销售，仍然挡不住抢地热情。
经过数月的推地空窗期，济南下半年将迎来供地大潮。6月下旬，唐冶挂牌出让的土地中，有5宗是去年帝华违约被收回的。如今重新拍卖，有的地块起始价就涨了接近4倍。
济南已经明确，在热点区域实行“限地价+竞配建保障房”的模式。
后市预测 持续收紧,房企或面临抢客
下半年，济南的房地产市场走势如何，无疑是各界普遍关注的话题。
上半年的半夜开盘认筹、一卖房就抢光、不托关系买不到、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象还会持续吗?
有业内人士指出，政策层面来看，经过连续数轮的房地产调控后，进入5、6月份部分城市依然有继续加码的动作，政策调控从严态度仍较为明确，没有松动的迹象。
另外，房贷实际利率上调，购房成本提高，这些不利因素叠加，下半年楼市的不确定性进一步凸显。
房贷政策对楼市的影响举足轻重，北京等一线城市率先上浮首套房的按揭贷款利率，日前郑州（楼盘）的主流银行也开始对首套房执行上浮10%的政策，济南各大银行已经取消首套房贷款利率尚未折扣优惠，放款速度明显放缓，会不会也上浮?
济南一家房企的负责人称，从最近的开盘情况来看，价格高出客户心理预期的项目，去化率往往较低。上半年成交量一般的情况下，各大开发商的任务指标都压到了下半年，为了完成业绩，不排除会以价换量抢收市场，所以可能会合理定价，加快出货，保持流动性。
在严格的限购政策下，有资格买房的客户正在逐渐减少，如果政策不松动，下半年供应量集中赶上来，开发商可能面临抢客的问题。
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