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济南将迎最严土地拍卖 唐冶推1532亩地

济南时报  作者:罗晓飞   2017-06-22 10:37

[摘要] 唐冶新区成为供地主力,“贡献”14宗土地,折合1532亩,超过潘田片区,成为今年以来济南单次面积最大供地。

长清、章丘拍地之后,济南主城区何时开闸供地,成为市场关注的焦点。6月22日,济南市国土资源局一次性出让23宗土地,总出让面积1831亩,范围涉及历城、历下、市中、天桥、槐荫五个主城区。其中,唐冶新区成为供地主力,“贡献”14宗土地,折合1532亩,超过潘田片区,成为今年以来济南单次面积供地。

由于今年以来CBD的3次土拍和本月底即将登场的潘田片区土拍都以定向供地为主,将于8月初进行的土拍不仅有唐冶大片居住用地,而且有历下区长岭山片区供地,毫不意外就成为房企竞地的角力场。毕竟这是继去年“11·30”土拍后,主城区真正让市场解渴的一次土拍。为遏制土拍过热,引导房企理性竞价,这次土拍设限价、提高保证金缴纳额,仅仅两个月后,“4·19”最严调控政策中涉及土拍的牌已全部打出,济南将迎来史上最严的一次土拍。

看地块

唐冶新区出手“霸气”,长岭山北湖西客站都供地

据了解,此次唐冶新区所供14宗地总面积102万余平方米,折合土地1532亩,规划建筑面积达245万平方米,所供宗地以居住用地为主。其中,居住用地8宗,折合土地1115亩,规划住宅既有高层,也有低密度产品,势必将引来众房企分食。

令人注意的,历下区长岭山片区此次推出一宗74亩的居住地块,规划为高层住宅。根据去年公布的长岭山片区控规,该片区规划“一心、一轴、四组团”。目前历下区正在进行刘智远城中村改造项目,因为紧靠软件园与汉峪金谷,且属于历下辖区,该片区的发展一直备受关注。

济南人关注已久的北湖,在此次土拍中“现身”,片区核心区西侧片区推出一宗居住、商业商务地块,规划住宅为高层,商业建筑为低、多层,另外须配件一处建筑面积不小于4000平方米的社区配套中心,含社区卫生、文体、服务等设施。

时隔五六年后济南西客站片区再次供地,此前据分析该片区可供用地已不多,这次推出的是商业商务用地,为铁路法院北侧地块,土地面积13668平方米,规划要求处理好与轨道交通的关系,满足京沪高铁安全防护要求。

另外,今年年初CBD“南大门”地下空间出让后,这次“北大门”地块也来啦!而且,CBD中央公园地下空间也有一宗地块出让。

看政策

限价登场,20内竞安置房面积

本着“增加总量、控制热点、均衡供地”的原则,本次调整在提高竞买保证金缴纳门槛的同时,针对市区内热点地区的居住用地使用权在出让竞拍环节设定限价,从而引导房地产企业理性竞价,控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

“限价”是《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台后,我市将新政落到实处的新措施。那么什么是限价?土拍过程中限价将如何发挥作用?国土部门给出了明确的答案。

居住用地的限价,在济南土地市场是首次出现,但在北京等城市的土拍中已有多年的运行经验,是单宗土地竞拍成交的限定价格。本轮调整采取“限地价,竞配建拆迁安置房面积”的网上挂牌出让方式进行。调整后,当网上报价达到限价时经询问竞买人,有意愿的将以相同报价进入“配建拆迁安置房面积”竞拍环节,以网上限时报价阶段最后报价有效,最后报价即限价为土地成交价款。

竞买人报价达到限价,网上交易系统自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节,进入该环节交易系统自动启动20倒计时,各竞买人须在规定时间内,一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积。承诺配建拆迁安置面积者成为宗地竞得人,报面积相同的取先报面积者得,20倒计时内无人报面积,交易系统自动关闭报价通道,网上限时竞价阶段有效报价者为竞得人。

宗地竞拍成交后,竞得人需在成交后10日内与市政府指定单位签订拆迁安置房建设协议,持协议才有资格签订《国有建设用地使用权出让合同》,取消竞得资格,竞买保证金不予返还并列入诚信黑名单。

拆迁安置房的设计、建设标准方面,要求与宗地内商品房相当,不低于我市拆迁安置房标准,应整栋整单元整片提供,并与商品房同步建设、同步验收,此环节在相关责任部门监督下进行,竣工验收后移交由政府无偿使用。宗地内拆迁安置房建成后,由相关部门统筹调配,根据被安置居民意愿,不仅向该片区所涉及居民提供使用,也可安置我市其他区域居民。

结合来看,今后房地产开发企业不仅要考虑到土地溢价率预售条件挂钩,溢价率高出100%后带来的预售滞后资金占用方面的因素,更要求企业对成本的控制和核算做到更加精准,将安置房建设增加的成本加入其中,拿地过程中切勿“冲动消费”。

看门槛

提高后竞买保证金为历年

根据市国土部门宗地出让公告来看,出让居住用地的竞买保证金有了大幅提高和更严格的要求。以6月22日挂牌出让的唐冶片区宗地为例,涉及居住用地无论是单宗出让还是组合出让,规定缴纳的竞买保证金都有一定比例的提高,发现此次设定的竞买保证金门槛较历年是的一次。如唐冶新区兴元街以南A地块,为片区内此次出让的一宗地,面积126244平方米,竞买保证金高达5.9亿元。

合并前期已实施的,开发企业竞地前需签定承诺书确保竞买保证金是自有资金,一旦发生资金来源违规,将扣除保证金并纳入黑名单,两年之内不得参与拍地等方面的规定,土地市场在管理、运营、品牌、资金、成本等方面对房地产开发企业做出了更高的要求,不仅加大了拿地的难度,也将加速房企整合。

另据了解,此次针对土地供应所设定的限价、提高保证金缴纳金额等调整,是我市土地市场落实调控政策的又一新举措,据国土部门人士分析短期内将对我市土地市场的高溢价率、“地王”现象起到一定的遏制作用。

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