[摘要] 过去几个月,各地楼市限购政策频出,一些购房者因此陷入尴尬处境:首付提高了没钱交,解除合同到底算不算违约?想卖房再买,遇上限购计划泡汤,定(订)金退不了怎么办?记者咨询相关法律人士,对楼市新政下购房者关心的棘手问题进行了解答。
过去几个月，各地楼市限购政策频出，一些购房者因此陷入尴尬处境：首付提高了没钱交，解除合同到底算不算违约?想卖房再买，遇上限购计划泡汤，定(订)金退不了怎么办?记者咨询相关法律人士，对楼市新政下购房者关心的棘手问题进行了解答。
首付提高后退房算违约么?
来自临沂的马先生在“4.19”楼市新政出台前，通过中介机构买了一套商品房，总价267万元，已与卖方签订了购房合同，并付了10万元定金。就在双方约定去网签的前一天晚上，新政出台了，首付一下从80万元变成了160万元，这让马先生难以承受。“为了买房，能借的钱都借了，实在无力支付额外80万的首付款。”马先生说，考虑再三，他只能选择退房。但卖方认为，马先生没有履行合约，定金不予退还。对此，双方签订的合同并未进行明确约定。
马先生的遭遇并不是个案。据某中介机构销售人员介绍，由于限购政策对首付和贷款都做了相应调整，给外地购房者和有过贷款记录的本地购房者都带来了不小的影响，不少买家不得不考虑解约。
针对这种情况，法律人士表示，如果是“限购”导致合同无法履行，合同应当解除，且不能归责于任何一方，出售方已收取的定金、购房款、认筹款应当退还。但如果是因为首付提高造成交易停止，“不必然”导致合同无法履行或者难以履行的，责任一般要由买家承担。因为房产是大宗交易，一般在立约前都会较普通交易更为谨慎，购房人在立约前就应当充分考虑到自己现在以及将来的支付能力变化。特别是在政策频繁调整的情况下，购房人对政策可能调整应有一定预期。“虽然这么说，但通常情况下，我们建议采取‘和平’的协议解除方式，毕竟政策升级导致交易失败是大家都不愿看到的。”
“连环单”卖家不退订金怎么办?
今年3月，林女士通过二手房网站选中了一套学区住房，双方谈定以130万元的价格购买，先期支付15万元订金。到4月底准备去网签的时候，学区住房房主却反悔了。追问之下林女士了解到，该房主本来打算卖了这套学区住房换套大一点的三居室，但新政实施后首付提高了，原本打算买的房子买不起了，这套学区住房也就不想卖了。
“这种交易被称为‘连环单’，是此番限购中出现纠纷较多的一种情形。”据上述法律人士介绍，此类换房群体的买卖行为通常是一环扣一环的，任何一方出现问题都可能导致交易无法进行。对于“连环单”产生的纠纷，谁对谁错很难一概而论，需要具体问题具体分析。“如果林女士和学区住房房主的买卖合同中明确约定学区住房房主卖房的目的是购买另外一套房屋，如果购房不成功可以不出售，那么当新政出现，该房主无力购房时可以违约。如果没有这样约定，对学区住房房主而言，虽然是‘连环单’，但购房和卖房是两个相对独立的合同，他(她)和林女士的买卖没有因为新政而发生改变，就不能随便解除合同，否则属于违约行为，要承担违约责任。”
二手房交易，这12个问题要弄清
房价节节攀升，政策接连升级，“坐地起价”等纠纷频现，特别是二手房交易，有不少需要注意的地方。律师提醒购房者尤其要注意以下12个问题：
核实卖房者身份
主要核实对方是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证(或者二合一的不动产产权证)及身份证件。
核实房屋权属
看看房屋权属是否有争议，有没有被抵押，必要时可到房管部门查询核对。
留意房屋共有人
若房屋存在共有情况，必须让共有权人也在买卖合同上签字。
注意房屋是否为违建或待拆
购买前，先调查清楚用于交易的房屋是否为违章建筑或已被列入拆迁范围。
注意房屋是否被查封或转让
房屋一旦被查封，将无法过户，会出现付款后房屋无法交付的情况;已转让的房屋，意味着“交了钱也无法入住”。
房屋是否被出租
房屋已出租他人的，可能会导致买方无法实际入住。因此，买房前，一定要核实房屋是否存在出租的情况。若有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
注意土地使用年限
民用房屋土地使用期限最长是70年，商用房屋为40年，房屋年限影响房价，买受人在购买前务必核实清楚。
明确各类税费
明确违约事项
如果是按揭贷款购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要明确约定，避免产生纠纷。
明确附属设施
若房屋有附属设施(如花园、车库、储藏室等)，应明确价款中是否包含这些附属设施。
明确事项
选购二手房时，中介也应明确约定，并有必要对交易失败后退还情况作出约定。
避免“阴阳合同”
为避税签订价款约定不一致的“阴阳合同”，这种行为存在较大风险，应尽量避免。
另外，在购买学区住房时，应特别注明卖家须在房屋过户后多少日内将户口迁出，以免买房后无法落户。
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