[摘要] 要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。最近政策又有新变化，限购、限贷、限售之后，5月1日又迎来了“定向加息”。4月25日中共中央政治局召开会议，再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。无论从楼市的短效调控政策，还是从长效机制，各种迹象都表明了中国对楼市调控的决心。
要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。最近政策又有新变化，限购、限贷、限售之后，5月1日又迎来了“定向加息”。4月25日中共中央政治局召开会议，再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。无论从楼市的短效调控政策，还是从长效机制，各种迹象都表明了中国对楼市调控的决心。
“定向加息”来了
从5月1日开始，中国央行针对房地产市场的“定向加息”已经拉开了序幕。即从5月1日开始，一些城市的银行对住房按揭贷款的新房、二手房的首套房将执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
所谓“定向加息”，有两重含义。
，由于各城市楼市情况不同，所以实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息。
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1.如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2.如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3.如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
和的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。
“定向加息”更为重要的意义在于，政府向房地产市场发出了一个十分明确的信息。未来政府对房地产调控，其行政性调控政策可能会逐渐退出市场，而为市场经济化的杠杆所替代。这不仅意味着按揭贷款利率变化是一项最为重要的调控手段或工具，而且意味着房地产市场的各种税收政策也将粉墨登场，房价下跌预期会进一步强化。
增加土地供应+货币紧缩
造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺;另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。但眼下，政策收紧即将打破这一局面。
首先，官方已经启动了增加土地供应这一大招。4月6日，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》提出，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模。消化周期12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
目前，北京已率先作出回应。4月7日，北京发布了未来五年6000公顷住宅用地的供应计划，保障150万套住房建设需求，以此计算，自2017年起，北京今后五年年均住宅用地供应量将达到1200公顷，这较2月份公布的本年度610公顷的住宅用地供应计划面积。
另外，央行行长周小川已明确表态，货币政策宽松已到达周期的尾部。“在实施多年量化宽松货币政策后，本轮全球性的政策周期已接近尾声”，中国央行行长周小川在亚洲博鳌论坛上表示，“是时候考虑如何以及何时退出量化宽松的问题了”。
纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的。从历史经验来看，货币紧缩的结果是直接导致房地产周期性上涨结束的征兆。当年日本央行就是不断上调存款和房贷利率，导致日本房地产泡沫破裂。
海南经济泡沫也是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息让不少地产商倒掉了。有评论者指出，这次中国挤压房地产泡沫是来真的了。过去由于国际大环境是量化宽松的，所以我国央行货币收紧也非“真情实意”，每次面对国内通胀回升，都是略微象征性的收紧一下流动性，转回头就开始宽松了。而现在却不同了，国际大环境是加息和缩表。我国央行如果再想持续货币宽松，会导致“货币贬值，资金外流”的后果。所以也只能硬着头皮搞紧缩了。
调控正从短效到长效
政府对于房价的调控，正在从短效到长效。
伴随着房价一轮又一轮的快速上涨，限购、限贷、限售等“短效政策”不断加码。限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。厦门、成都、福州、青岛、广州、杭州、海南全省等都启动了限售。
当下，楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房。
例如：在京津冀、珠三角、长三角等地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布升级限购措施的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙，以挡住炒房客。
一二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策，抽走炒房者的资金杠杆，防控金融风险。
除了不断加码的“短效政策”，楼市调控的长效机制正在紧锣密鼓地研制。
中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于巡视中央政法单位情况的专题报告》。会议再次强调，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。
财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林撰文指出，层会议透露出的信号是，楼市调控的“长效机制”，必然不是限购、限售和限贷等“短效机制”的长期化。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示，国家正紧锣密鼓地研制楼市长效机制。所谓长效机制，就是要把房价置身于整个宏观经济、各种经济社会矛盾，来通盘考量、统筹安排。
由于中国住房市场还没有经历房地产市场的周期性调整，住房的投资者只有房价上涨概念，没有房价下跌的概念。当他们看到住房销售急剧下跌时，仍然会认为这只是短暂的现象，比如他们或许认为所购买住房限制两年后放开，房价还是会上涨。不过随着各种调控政策的不断加码，这种观点也将遭到挑战。
土地制度的雄安探索
改革开放的成功，中国之所以在30年内迅速崛起，成为世界工厂，成功的推动力除了来自廉价的人力资源，还有廉价的土地，这是世界上其他所有国家都不具备的。可如今廉价的土地演变成昂贵的土地。
承载千年大计的雄安，肩负着摆脱十几年来土地财政愈演愈烈、房地产一业兴百业衰痼疾的责任。其在土地制度层面的改革，也备受瞩目。《三联生活周刊》刊发邢海洋文章《土地制度，深圳到雄安的探索轮回》，文中指出，如果雄安的土地制度实验成功了，每一个大城市的周边都出现一个公租房主导的“伴城”，吸引着年轻人去创业，“北上广深”的房价也就被釜底抽薪了。
既然是千年大计，雄安的影响是需要慢慢消化的，可未来的预期却是时不我待的。
延伸阅读土地财政背后的故事
说到中国土地财政的症结和疗治，不得不提及深圳和浦东，看30余年的土地制度探索和改革如何塑造出今天的城市面貌，它在当时的积极意义何在。
深圳特区成立的直接起因是万人大逃港，40年前这里是3万人口的小渔村，滩涂连绵、河汊纵横，因为贫困，村民们冒险逃港，故而缺的是钱，而不是地，因此早期的改革思路之一，就是用地生钱，获取发展的“桶金”。
所谓“中国奇迹”，从某种意义上说，就是人的自由、土地的自由创造的奇迹。深圳特区建设伊始，国家也正处于财政紧张的状态，只拿得出3000万元银行贷款。深圳的建设者住在简易的帐篷里，风餐露宿，靠的就是政策撬动土地的价值。新中国成立后土地一直归国家所有，国家统一分配无偿使用。深圳人敢为天下先，在国家掌握土地利用的大环境下，早期的建设者为吸引外资，创造性地将土地租借给外商，并且一租就是50年。
随着大量港资的涌入，深圳人发现了金融杠杆的威力，不等房屋建成，甚至房屋还处在图纸阶段就开始卖“楼花”，提前回收资金，再滚动投入。3000万元原始资本撬动了70余亿元的基础建设投资。在“钱”稀缺的年代，这是一项了不起的发明。
作为改革试验区深圳先行先试，1987年创造性地提出了土地的所有权和使用权的分离，同年完成了土地“首拍”。几个月后，上海也完成了首次土地拍卖，日企以1亿元人民币的价格获得了1.29万平方米的50年土地使用权。
如果说在那个资本稀缺的时代深圳的先行先试释放了沉睡的土地潜能，1993年的浦东开发则接过了深圳的接力棒，在“摸着石头过河”的探索上更进了一步。肇始于深圳和上海的土地制度改革则释放出土地的活力。可任何一种制度变革都伴随着资金涌动，有时候泥沙俱下。
先行先试的深圳感受到了土地枯竭的压力。上世纪90年代后，深圳发展的基本约束已经由“钱”变为“地”，而深圳开发的思路，也逐渐由“筹钱”转变为“筹地”。2004年，深圳成为个没有农村建制的城市。可随着土地价值显现，农民的地权意识觉醒，深圳域内“违建”如雨后春笋，“违建”高潮一波接一波，市域范围内竟然有小一半是违法违规的。政府与居民博弈愈发艰难，土地成本与日俱增，随之而来的房价暴涨窒息了城市发展的潜力。
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