[摘要] 曹大爷来信咨询：我在某小区有沿街门头房两间，去年就租给李某开超市，我们两人达成了房屋租赁协议。协议规定：租赁期限为5年，由李某每年向我缴纳租金5万元，必须在每年2月初前缴纳。
曹大爷来信咨询：我在某小区有沿街门头房两间，去年就租给李某开超市，我们两人达成了房屋租赁协议。协议规定：租赁期限为5年，由李某每年向我缴纳租金5万元，必须在每年2月初前缴纳。出租房屋只许李某使用，不允许转租，如有一方违约，违约方要付给对方违约金2万元。协议履行了一年后，李某在市内租到房屋，私下将超市转给自己的亲戚经营。我于是要求解除与李某签订的房屋租赁合同，并要求李某支付违约金2万元。但李某以不少给付租金为由，置之不理。该如何维护我的合法权益？
市老龄办答复：双方所签房屋租赁协议符合国家法律、政策规定，协议有效。承租人李某未经曹大爷同意，擅自将房屋转租给第三人使用，属违约行为，应当承担违约责任。
承租人在租赁关系存续期间，未经出租人同意，不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。我国《合同法》规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人的同意。所以，承租人如因其他原因需要将承租财产转让给第三方时，应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。李某因为找到在的房屋，不再需要租赁曹大爷的房屋，他可以依据法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不得以此谋取更高租金。
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