[摘要] 3月以来,多地楼市掀起新一轮调控潮,显示国家层面控制房地产泡沫的决心。
3月以来，多地楼市掀起新一轮调控潮，显示国家层面控制房地产泡沫的决心。与此同时，化解三四线城市库存也是今年政府工作报告提出的重要任务。有机构数据显示，今年房企拿地成本同比增加33.3%。与往年不同的是，传统房产销量旺季的“金三”风光不再，范围内的楼市整体成交同环比再度回落。
多地限购政策“因城施策”
进入3月以来，以北京为中心的河北涿州、保定涞水县、张家口崇礼区、石家庄等4城相继出台限购政策。环上海区域的浙江杭州、嘉兴、嘉善县、南京等地出台限购新政，太仓市实施限价土拍;珠三角附近的广州、厦门、三亚、南昌等城市也是新政频出。据不完全统计，3月以来，已有超过20个城市出台调控新政。
从调控手段来看，住房市场主要涉及新房和二手房限购、提高首付比例、取消贷款优惠等;土地市场主要涉及实施限价土拍、停牌新地块等。
这其中以北京为典型。3月17日北京出台认房又认贷新政;3月22日，进一步严化非京籍购房资格认定，将此前纳税5年改为连续60个月;3月24日又规定:“离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。”此举明显意在封堵试图利用“离婚”规避新政的行为。3月26日，北京市住建委联合五部门出台“商办房”新限购政策指出，在建在售商办类项目不得售予个人，其中，对个人购买须名下无房、满足社保或纳税满五年条件、个人购买商住房停止贷款等都作出明确要求。同时规定，中介机构不得宣传商办房的居住功能。
上海近期更多是从土地市场入手。近一个多月来，申城已经中止5幅地块的出让。
纵观楼市的限购政策，不难看出，其主要特点是因城施策。除去北上广等热门一线城市之外，厦门要求新购住房满2年方可上市交易，成都分区进行调控和购房限制，河北部分城市针对外地人缴纳社保和不缴纳社保提供不同的购房政策，赣州针对不同路段采取不同限购政策等。
三四线城市去库存为重点
在今年的政府工作报告中，关于房地产的工作安排明确指出，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求……加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。”
目前来看，北上广深四个一线城市全部执行“限房又认贷”政策;二线城市如南京、杭州、重庆、青岛等地纷纷跟进;3月份以来的新一波房产调控，也深入到部分三四线城市，如浙江嘉善、江西赣州、河北涿州等。
对此，同策咨询认为，当核心一二线城市“全城限购限贷”后，楼市需求势必外溢到其他城市，如一线城市周边的三四线城市甚至县级市、区域中心城市周边的二三线城市、中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机。
安信证券指出，在热点城市与三四线城市价差拉大后，热点城市房产购买又受到限制，其溢出效应就会开始显现。如果热点城市涨价还在继续，资金很难将其舍弃进入三四线城市。总的来说，目前三四线城市房地产去库存正出现希望的曙光，去库存导向下，政策对三四线城市依然“友好”，三四线城市房地产销售与投资超预期才是今年经济预期的核心。
投资方面，首创证券认为，三四线城市楼市的行情仍有一定的可持续性，但目前还不能分辨三四线城市成交回暖的分化情况，且调控政策密集出台后对三四线城市预期的引导也将起到较强作用。行业中期机会的性质依然为部分区域的结构性机会，而非三四线城市的普涨行情。
房企拿地成本同比增加
根据中指研究院提供的数据，2016年，一二线城市房地产市场的量价齐升导致出清周期明显下降、土地成本大幅高涨，房企积极补仓备货，拿地凶猛。随着2017年市场分化进一步加剧，企业竞争更趋激烈，如果在潜力城市没有土地储备，直接意味着企业在市场的出局。
同时，随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化，很多房企已经算不过来账，房企拿地难上加难，地产圈已经默认了如今是“不拿地等死，拿砸了地找死”。可见，对于房企来说，拿地、且拿对地已经成为决定未来发展的生命线。
去年，随着核心城市可供开发土地资源的减少，一线、部分核心二线城市土地价格上涨态势明显，百强企业争夺高价优质地块的现象不少见，40家百强代表企业平均拿地成本为8663.9元/平方米，同比增长33.3%。而今年，随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的落地，土地市场渐趋理性，拿地成本有所下降。百强房企积极把握抄底机遇充盈粮仓，1-2月40家百强代表企业平均拿地成本为7783.9元/平方米，同比下降10.2%。
数据显示，2016年，从40家房产百强代表企业拿地城市等级来看，一线城市拿地金额占比较2015年大幅度减少，主要由于2016年一线城市土地供应减少;而二线城市拿地金额占比大幅增长25.3个百分点，主要由于2016年二线城市房地产市场轮番上涨导致土地市场量价齐升，企业拿地成本激增。三四线城市2016年拿地金额较2015年差距不大。
今年1-2月，百强房企在一线城市拿地金额占比较去年有所上升，部分二线城市由于政策风险加大原因拿地金额占比明显减少，三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显，拿地金额占比同比提升5.7个百分点
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楼市“金三”风光不再
整体成交量同环比再度回落
3月，房地产市场传统的“金三”行情面临收官，受多地政策收紧的影响，楼市整体成交同环比再度回落。其中，一二线城市同环比均有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。
从上周交易情况来看，中指研究院监测的24个代表城市中，半数城市交易环比下降。24个城市整体交易量环同比跌幅分别为5.9%和28.1%。
其中，一线城市环同比跌幅分别为2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅为明显，接近九成，北京、上海次之。二线城市环同比分别下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超过六成，三亚次之。三线城市交易量环比微弱上涨2.6%，同比则下跌16.1%。
截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一二线城市及环一线城市周边县市。
对此，有业内人士表示，“总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实，挤压投机资金的获利空间的政策。”此外，业内人士指出，“基于这样的内在逻辑和当前市场过热的事实，紧缩调控预计将全年维持，而且还将有更多城市升级调控、加入‘认房又认贷’的队伍，跻身限购限贷行列。”
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