[摘要] 限购近半年，与以往限购次年相比，2017年的房地产市场具有独特的市场表现。济南在售开发商有的产品滞销，有的无房可卖，有的在思谋转型甚至已经开始启动转型，对于土拍也是几家欢喜几家愁。
限购近半年，与以往限购次年相比，2017年的房地产市场具有独特的市场表现。济南在售开发商有的产品滞销，有的无房可卖，有的在思谋转型甚至已经开始启动转型，对于土拍也是几家欢喜几家愁。针对这种不同以往的情况，深入了解楼市，再现以及分析目前楼市现状以及发展大环境。限购政策叠加充分的市场化竞争，2017年的济南房地产市场注定是有故事的一年。
限购政策和收紧房贷 合力为楼市降温
去年底召开的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，具有极强的现实针对性和指导性。居有定所，看似是一个很基本的需求，买房，一直都是老百姓热议的话题。
如今，很多投资客付个首付，然后从银行贷款投资楼市，甚至出现了一次性购买多套住宅的情况。投资客纷纷投资楼市的行为一方面影响了刚需族的住房需求，另一方面，也让楼市的泡沫越吹越大。
为了阻止泡沫的不断增大，国家出台了诸多政策手段为楼市降温。具体到济南，限购、收紧房贷等措施为楼市注入了“镇静剂”。
自去年10月济南重启限购之后，在济购房的外地人需要连续缴纳两年社保，已有两套住房的本地人禁止购房，这样一来就有相当一部分不符合条件的购房者被挡在了门外。与此同时，济南的限购政策正在不断完善，也体现了济南遏制房价快速上涨的信心与决心。
贷款方面，有媒体曾报道央行下发的2017年信贷工作意见要求，要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用低首付比例、贷款利率优惠幅度和长贷款年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。
据了解，目前多地银行相继调整房贷利率优惠幅度。不过，济南某银行工作人员表示：“目前首套房贷利率仍有九折优惠，二套房贷利率上浮10%，与年前基本保持一致。但近一段时间贷款的放款速度慢了很多。以前半个月内基本可以审批的贷款，现在都得一个月左右。”
业内普遍认为，信贷宽松，是楼市疯狂的根本原因；而收紧信贷，相对来讲则是对楼市降温有成效的政策。
防泡沫防风险 抑制投资性购房
如果靠银行增加信贷就能创造经济发展的资本，这世上就不会有不发达国家。信贷扩张并没有增加资本，只是在进行左手倒右手的资本转移，并且扰乱了价格信号，刺激错误投资，反而对资本形成了侵蚀，导致对未来发展的过度透支。
2016年9月以来，济南先后3次出台调控政策，青岛坚持精准调控平价走量，房价过快上涨态势得到有效遏制。
2017年1月，山东省召开全省住房城乡建设工作会议，会议提出要将“百姓安居行动”置于住建系统七大行动之首，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，抓好房地产市场调控，要实行供需双向调节，支持刚性改善性需求，抑制投资投机性需求，将商品房库存去化周期控制在9-16个月合理区间，使新建商品住宅价格涨幅低于城镇居民人均收入增幅。
另一方面，山东省还要对济南、青岛等热点和潜在热点城市增加住宅及用地有效供给，继续执行好限贷限购、限价限售等措施，确保房价环比不增长。
开发商光占地不开工，恶意囤地、炒地行不通
去年，济南一场硝烟弥漫的土地拍卖大战中，帝华地产一战成名，鏖战936轮，击溃17家房企，以总价40亿元摘得5宗地。
其中以25.46亿元拿下围子山组团3宗土地，楼面价达7100元/平方米，获封“地王”并在当时引爆了济南东部的房价。然而，土地到手后，帝华并未如约付款。终土地合同被解除，而且巨额保证金也被没收。
楼市高涨，土地市场风云激荡。有的开发商拿地后不能立刻开工投入建设，有恶意囤地的嫌疑。为了打击开发企业的恶意囤地，根据此前国家颁布的《闲置土地处置办法》，土地动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；动工开发未满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
另外，2017年，济南市国土局调控和市场监测处发布《关于进一步规范土地开发建设延期开、竣工申请办理工作的通知》，该通知对恶意囤地、炒地的行为进行了明确界定。
土地使用权人存有两宗以上（含申请延期的宗地）土地因自身原因未按期开发建设的；原拟定落地项目虚假的；被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单的； 违反法律、法规的其他行为均被视为恶意囤地、炒地。
《通知》还明确了开工标准，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。《通知》所称竣工是指土地使用权人取得规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。
《通知》规定，凡因政府、政府有关部门行为以及不可抗力等原因致使土地开发建设不能按照合同如期开、竣工的，土地使用权人均可以提出申请土地开发建设延期开、竣工。申请成功后，同意延期的，期限不得超过一年，且只限一次。不同意办理延期的，办理退卷。
业内人士认为，此举将打击开发商囤地炒地行为，进一步规范土地市场。
多拳并举，楼市不会出现暴涨暴跌
不得不承认，如今在投资客眼中房子已经渐渐脱离了实际居住需求，近乎成了一种金融产品。房地产市场的不健康，将严重影响经济发展。
业内人士认为，调控从严信号出现后，可能会让2017年的房地产市场进入冷却调整期。尤其是在2016年多地购房需求大量释放甚至出现透支以后，导致市场购房热情大幅降温。
经历了去年楼市市场的波涛汹涌，2017年随着相关部门的多拳并举联合出击，去杠杆、脱虚向实已初见成效。目前的济南房地产市场已经渐渐的从波涛汹涌开始变得平静稳定。
中央经济工作会议和山东省经济工作会议强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。专家分析,近房价调控政策不断加强,未来济南房价将趋于稳定,部分楼盘可能出现稳中有降现象。促进房地产市场平稳健康发展，在因城施策的基础上，要从土地、财政、金融、税收等方面进一步加大改革力度，加快建立既符合中国国情又符合房地产市场规律的基础性制度和长效机制。要坚持保障基本性需求、支持改善性需求、抑制投资性需求、打击投机性需求的主线，调整房地产业定位，既要重视房地产业对经济增长的拉动作用，也要防止经济发展过度依赖房地产业，让住房回归居住本性。
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